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眼下的深圳二手工商铺和写字楼交易可以用“停滞”来形容。 “十一”开始实施的深圳非住宅物业按评估价征税办法,让深圳存量非住宅物业的成交大幅下跌,10月的数据显示,其成交量比9月要下跌九成以上。
日前记者从市场上了解到,新政实施除了使成交量大幅下跌以外,一个月的实施也暴露出评估价目前有待明晰和解释的诸多问题,例如部分物业评估价比原价低、评估价高出市场价、评估价不合理等,这些新政的很多细节亟需政府部门出台解释。
在价格方面,新政已刺激不少业主主动降价,但降价幅度目前仍较低,市场期待业主更大幅度的降价。
一手写字楼成交环比增2.4倍
深圳二手非住宅物业在“十一”期间度过了一个“分水岭”。10月1日起,深圳存量非住宅物业的过户按照评估价来征税,而此前以“阴阳合同”为手段的原价过户,规避了交易的大部分税费,现在评估价过户后的税费让这一市场呈现交易停滞的状态。
10月份深圳二手工商铺和写字楼的成交量都比9月下降了九成以上。根据美联物业的统计,截至10月22日,深圳二手写字楼仅成交3311平方米,比上月同期大幅减少94%,而二手商铺交易状况更不乐观,仅成交了2560平方米,与上月同期相比大跌97%。
“工商铺、写字楼按评估价征税政策出台后,这些物业的交易就停滞了,买方在观望,卖方不会随便降价,也在观望。”罗湖一家中介地铺的地产中介告诉记者,他们做工商铺的同事现在都转做一手或者租单。
记者注意到,在这个工商铺交易活跃的区域,地铺橱窗上挂满了工商铺的中介信息,但一名中介告诉记者,这些很多都是原先的,最近很少更新,有些放盘的多为一些内铺,租赁的客户最近还有一些,但买卖交易就真的很少。
二手工商铺和写字楼交易遇冷刺激了一部分一手写字楼的成交。根据美联物业的统计,10月份,一二手市场与9月相比其成交状况来了个大逆转,“一手写字楼已成交了15014平方米,比上月同期的4369平方米大幅增长了2.4倍;二手写字楼仅成交3311平方米,比上月同期大幅减少94%”,美联物业全国研究中心何倩茹说。但在价格上,这一政策的影响并未立刻显现出来:一手写字楼的交易价格平稳,二手市场也暂时没有出现大幅劈价的现象。
何倩茹认为,一手写字楼成交量上升,正是受二手写字楼按评估价征税政策的刺激:由于一手写字楼的供应量日渐减少,因此2011年以来,一手写字楼月度的成交面积一般在5000平方米上下。今年10月一手写字楼成交量猛增,跟二手写字楼交易需按评估价过户、交易税费急剧上涨有直接的关系。明显有很多二手市场上的买家转移到一手市场,目的就是避免高额交易税费,降低交易成本。
而工商铺市场则是一二手交易同时遇冷。据统计,截至10月22日,深圳一手商铺仅成交了7957平方米,只达到9月同期的五成左右;二手商铺交易状况则更不乐观,仅成交了2560平方米,与上月同期相比大跌97%。而在价格方面,由于目前市场上的一手商铺多为住宅底商,商铺售价受住宅项目定位、项目位置影响较大,因此价格波动比较明显:一手商铺的价格波动区间在26000—35000元/平方米之间,从2011年至今,一手商铺的价格也就在这个区间内浮动。而二手价格目前也能保持稳定。
政策实施细则有待明晰
为什么二手写字楼、工商铺成交量都下降九成以上?一方面新政出台将会新增高额税费使得成交锐减;另一方面这类非住宅物业的评估价征税计算也比住宅繁琐和复杂,加上新政出台尚短,政府没有对具体征税细则进行明细、公布,因此对于要进行交易的买卖双方而言,观望也造成了成交的停滞。
按照政策要求,非住宅物业评估征税实行后,其计税价格依然按照交易双方签订的合同成交价格,但如果申报的成交价格偏低又无正当理由,税务部门将按计税参考价格进行核定征税。与住宅评估价征税主要涉及的是营业税和个人所得税不同的是,非住宅评估价征税涉及土地增值税、营业税、个人所得税等多个税种,而目前政策仅明确土地增值税和个人所得税从以往按增值的基数来计算变为按评估总价来计算。
“以前‘阴阳合同’交易的物业没有增值,仅计算契税就可,而现在不让原价过户则必然产生增值,增值就要计算土地增值税和个人所得税,还要再考虑评估价是多少,要采用核实征收还是核定征收,两种的税率计算又完全不同”,一位中介告诉记者,不仅是地铺的置业顾问,包括一些经理级的人员都无法熟练计算税费,现在都需要补课。
不仅要熟悉和学习新政的征税方法,而且对于新政尚还有很多模糊地带亟需政府解释和明晰。与住宅评估价征税不同,由于非住宅涉及的市民并不广泛,因此深圳地税局并未在新政实施前通过发布会专门解释征税办法。而现在根据中介的反馈,有两个问题亟需明确解答。
“一是营业税是按照评估价还是原价”,新政对这一问题没有说明,一部分业内人士认为未说明就应该是按照老办法,而来自业内的据称来自地税部门的另一说法则又说是按照评估价来计算,这一疑问需要地税部门及早明确。
另一个问题则是源于工商铺的特性。记者了解到,工商铺作为商业物业,其同一栋楼的多个单位价格会出现很大差异,比如街铺和内铺,街头和街尾的商铺价格常会相差数倍,而此次深圳非住宅物业的评估价则出现很多内外铺一个价的现象。
“内铺5万元/平方米,而评估价则是外铺的8万元/平方米,如果按评估价过户,买卖双方就要承担多出的3万元/平方米的所有税费”,一名中介称,深圳已经发现不少这样的案例,有一些评估价比市场价还高得离谱的,有些评估价比房产证上原价还便宜的,还有差的铺子评估价比好的铺子评估价还高等现象都出现过。在没有明确说法的情况下,这就让二手非住宅物业交易难上加难。
“有些则是在地税局纳税后,再到登记产权中心过户时却遇到了阻碍”,有中介告诉记者,对于那些评估价比房产证原价还低的物业,因为可以以低税率的方式成交,故在现在的市场上还有成交,但问题在于这类交易地税通过却不一定能在登记中心“过户”。
谁也说不清到底要交多少税费,谁也说不清按一种方案交能不能顺利过户,而如果对明显不合理的地方进行申诉,又多久会有回应。因为新政还有待明晰,因此很多投资者都不敢轻举妄动,这就加剧了观望气氛。
卖方降价幅度在5%—10%之间
来自深圳房地产业内人士的看法则认为,短期的观望和成交量锐减始终无法阻挡深圳商业物业的交易需求,未来二手非住宅物业的交易,将依然是深圳工商物业成交的主要方式,按评估价征税增加的税负成本迟早要被市场所消化,消化期应该在半年以上。
二手工商铺按评估价过户的措施,无疑使整个工商铺市场陷入观望,成交量因此下跌明显,但从二手市场转战一手市场只能是权宜之计,理由是由于深圳市场土地供应受限,一手市场的供应量逐年递减,对工商铺市场规模的扩大形成壁垒;其次,市内未来新增写字楼多为总部企业,出让时就已规定建成后大部分建筑面积10年内不能转让,而发展商对写字楼自持的意愿也日渐增加,因此一手写字楼的供应量逐年递减是必然趋势;另外,住宅底商也随着新增住宅的减少而减少,其它形式的商铺如Shopping Mall,大多不会散卖,因此商铺的新增供应量不容乐观。
正因此,二手市场将成为未来深圳工商物业的主要成交形式。美联物业何倩茹表示,按评估价过户这个规范市场交易行为的措施,最终必将被市场逐渐消化,这个消化过程会维持3—6个月,价格有下降的压力,但幅度估计不会超过10%;这段期间影响最大的将会是成交量的下滑,而且这是促使价格下降的主要力量。
“目前已经有卖方在降价了,幅度在5%—10%之间”,中原地产写字楼东区区域总监范进佳表示,但这个幅度还无法吸引买方,买家多观望,估计要降价20%才有人出手。
“要达到降20%的幅度需要慢慢消化,现在降价10%以内的部分仅仅是消化掉新增的税费,但买家则希望更多降幅”,中联二手房研究院肖小平表示。记者曲广宁