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根据北京住建委的网签数据统计,第43周(10月22日—28日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6192套,环比前一周的网签量上涨了2.2%,与上月同期相比下跌了13%,比去年同期大幅上涨了48.5%。
其中,北京全市新建商品住宅网签总量为2654套,环比前一周的网签量下跌了9.9%,与上月同期相比下跌了24.2%,比去年同期上涨了45.5%。二手住宅网签总量为3538套,环比前一周的网签量上涨了13.7%,与上月同期相比下跌了2.3%,比去年同期则上涨了50.9%。
开盘
仅有5盘入市
上周末(10月27日—28日)是10月的最后一个周末,据统计,上周末两天北京共有5个项目入市,此前颇受期待的“银十”已经进入尾声。
上周末开盘的项目有朝阳区的广渠金茂府19号楼悦公馆精装小户型产品、亚奥·金茂悦、远洋·新悦,大兴区的金第万科·朗润园,以及海淀区的北京城建·世华龙樾5个项目。其中,纯新盘项目2个,老推新项目3个。此次开盘项目中,以高端改善类项目为主,且多为区域内的明星项目。
“金九银十”即将收尾,而整个10月份不但没有迎来真“银十”,10月份每周的推盘数量也开始逐渐萎缩。据统计,国庆黄金周北京有8个项目开盘,10月第二、第三个周末均仅有4个项目入市,而刚刚过去的10月最后一个周末,也仅有5个项目开盘。开发商推盘意愿明显减弱,推盘量一直在低位徘徊。
区域
大兴
高成交高库存
从上周北京住宅市场各区域成交状况来看,大兴区成为成交大区。上周大兴区网签套数达到506套,网签均价为16100元/平方米,网签均价环比和同比均出现了小幅下降,环比下降0.2%,同比下降6.1%。
目前,大兴是北京炙手可热的楼市区域之一,其区域内的热点板块已从黄村南移至天宫院地区。在天宫院区域,目前有多达五六个项目在售,包括金融街·融汇、中国水电·云立方等,竞争相当激烈。
在近几周的成交量排行榜中,大兴的多个在售项目均表现抢眼。位于大兴的金融街·融汇项目多次占据周成交榜的前几名位置,上周成交套数排名第二。位于大兴的东亚五环国际项目为商住项目,不限购,上周成交76套,排名成交榜第六位。
不过,虽然大兴区上周总成交量排名第一,但从区域库存套数来说,大兴区的待售住宅套数也相当之高。数据显示,上周大兴区待售住宅套数高达18339套,位居各区县第二位。上周库存量最多的是朝阳区,为19115套。
通州
成交量同比多三倍
上周,通州区网签套数达到431套,成交环比上涨13.1%,同比则大涨302.8%,网签均价为16684元/平方米。从各个区域的成交套数来看,通州区是少有的成交环比、同比均上涨,且上涨幅度较大的区域之一。
去年的此时,正是严厉的楼市调控政策刚刚显现其威力之时,通州楼市由此跌入低谷。今年楼市“金九银十”的预期落空后,供应量大幅萎缩,楼市又似乎随着天气的变冷进入“冬眠期”。不过,近几周以来,通州楼市的表现却恰恰与此相反。不但接下来的两个月有约10个项目计划入市,区域产品类型也不断丰富——除了传统的刚需型产品以外,低密度高端别墅类产品也相继亮相市场。
亚豪机构营销总监郭毅认为,经过本轮调控之后,通州楼市猛涨的可能性不大,但通州整体房价有望恢复到调控前水平。
成交榜
北京华贸城居首位
无论从总成交套数还是从总成交额来说,上周,位于朝阳区北苑的北京华贸城均占据排行榜首位。成交量为181套,总成交金额达到44100万元。
记者了解到,北京华贸城五期于9月29日开盘,共推出567套房源,主力户型为60平方米—90平方米一居—三居,起价22800元/平方米。开盘当日热销500余套房源,销售额逾12亿元。可以看出,该项目成交客户于上周集中网签,并使得该项目占据了成交榜首位。
北京华贸城总占地40万平方米,规划建筑面积55万平方米,由叠拼别墅、高级公寓、时尚商街、百货、超市、会所、广场及园林景观等组成。华贸城整体分南北两区,以清河营中街为分界线,北区静谧,南区繁华。南区的27号—29号楼已经入住,还包括7万平方米的大型商业街,也主要分布在南区;而北区主要是以会所、别墅、住宅为主。
此外,金融街·融汇、合生·滨江帝景两项目成交套数也超过了百套。
从总成交额来说,北京华贸城成交量最高,总成交额达到44100万元,第二次蝉联周成交排行榜冠军,成交均价25580元/平方米。通州新盘合生·滨江帝景紧随其后,以31000万元名列第二。大兴区新盘金融街·融汇则以20700万元排名第三。上周包括海淀九号、远洋万和公馆、大苑·海淀名著、金隅·观澜时代、太阳公元、京禧阁等诸多盘成交额均突破亿元。
二手房
价格小幅回落
10月份北京二手住宅市场房价的小幅回落,促使了成交量的缓慢回升。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前市场上愿意主动降价出售的业主,大多为需要通过“先卖后买”来实现置业升级、住房改善的购房者。尤其是那些想改善,但名下房产有超过了限购令套数限制,或资金短缺的购房者,迅速出售旧房,不仅可以重获购房资格,还可以快速回款,解决置业升级的资金压力,所以这部分改善型购房者为了尽快出售旧房,而采取了降价出售的方式。这类需要通过“先卖后买”来实现置业升级、住房改善的购房者逐步增多,也促使了10月份以来北京二手房价格的小幅回落。
预测
11月或迎成交小高峰
10月份北京新增新建商品住宅期房开盘项目仅14个,推出房源共4028套,推盘量518891.7平方米。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从过往的历史经验来看,如果9月、10月份交易平淡的话,11月份很可能有一轮交易的小高潮。胡景晖分析:从供应来看,部分面临较大资金压力的开发商会在11月份“以价换量”,回笼现金;而部分二手房小业主在年底也会面临各种资金压力而降价出房。从需求来看,部分需要在元旦和春节期间结婚的年轻人会在11月份的市场上寻找精装修的现房或装修基本可用二手次新房,而部分有一定首付能力且需要在年底前续租房屋的租房客,也会因权衡“付租金”和“还月供”的关系而转向购房。因此,11月份高性价比的精装修现房和二手次新房会更多地赢得购房人的青睐。尽管如此,胡景晖预测,11月份的交易量反弹幅度将是有限的,不可能超过7、8月份的单月交易量。(记者陈静思)