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随着天津市开发开放步伐的加快,市物业管理工作得到了快速发展,截至今年9月全市物业管理面积累计达到2.98亿建筑平方米,其中住宅2.63亿建筑平方米,非住宅5008万建筑平方米,物业服务企业累计达到1170家。物业管理在改善人民群众生活和工作环境、提高城市管理水平、促进服务业发展、提供就业岗位等方面发挥了积极作用。总体看,目前我市物业管理政策法规体系基本形成,物业服务企业服务行为逐步规范,广大业主消费观念逐渐成熟,物业管理市场环境明显改善,行业整体社会形象有了较大提升。
物业管理服务与我们的生活息息相关,涵盖了日常生活中每一个角落,影响着我们的安居乐业,随着当今房地产市场的飞速发展,物业管理也越来越受到人们的重视,已成为了大家选房购房时的重要参考指标。那么,在物业管理中我们需要注意哪些问题?需要了解哪些规定?需要掌握哪些物业知识呢?今天我们特别邀请了市国土房管局物业管理处处长杜建刚,为我们详细解读物业管理方面的各类问题。
天津市国土房管局 物业管理处处长 杜建刚
 
杜建刚处长详解物业管理服务热点问题
新房入住后需注意的初期物业问题
 水电费物业公司属于代收取
 物业服务具体要体现八个方面内容
 物业管理服务费由两部分组成
 通过合理途径依法维护业主的物业权益
 业主与物业单位积极合作 共同解决停车难问题
 小区停车费与物业管理费为两个不同概念
 严格规定物业费起征时间点及收费面积
杜建刚
天津市国土房管局物业管理处 处长
嘉宾
观点
物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。普通住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳,业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。
相关视频
 
 
·物业服务具体要体现八个方面内容 ·新房入住后需注意的初期物业问题
·严格规定物业费起征时间点及收费面积 ·通过合理途径依法维护业主的物业权益
 
 
 
 

  主持人:各位北方网的网友大家好,欢迎收看《楼市精英谈》,我是主持人明朗。今天我们首先先来认识一下做客节目的嘉宾,天津市国土资源和房屋管理局物业管理处处长杜建刚,杜处长您好。

  杜建刚:主持人好,北方网的网友大家好!

  主持人:杜处长,我们今天把您请来一起主要来聊一聊物业管理的事情。您看,我们很多人买了房子之后在办理入住手续之后一般是会进行一个装修的,在这个阶段作为业主或者是物业使用人或者是物业公司,都应该注意一些什么问题呢?这往往是被很都人忽略掉的。

  杜建刚:好,作为广大业主买房第一个办理入住手续接管房屋就遇到了一个装修的问题,这个在《天津市物业管理条例》,业主在装饰装修房屋应当遵守国家和本市有关房屋装饰装修的一些规定,同时要和我们物业公司签订一个装饰装修的协议,就我们装饰装修的内容和费用以及注意的事项都事先进行一个约定,这一过程中,我们很多网友同志们可能也遇到一些在办理入住手续的时候需要交纳一部分费用,特别是装修垃圾费还有装修的违约金,从我们现在了解的情况看,对于交这两部分钱我们广大业主没有什么疑义,但是对标准产生疑义比较大。我们要交的垃圾清运费是我们市容日常管理过程中,装修垃圾费视为工程垃圾,它的处理垃圾的费用比较高,所以这一般是由物业公司和我们管理部门进行协商,确定一个垃圾清运的费用,这个费用收上来以后也是转交到我们相关的环卫部门,也就是说物业公司是一种代收的性质。第二块是我们遇到的装修违约金,有的业主也叫押金,这个从民事约定上来讲对房屋的禁止行为在协议中如果违反了作为我们管理的手段,如果大家都是按照协议去做的,在装修完毕后,物业公司要进行现场验收,如果没有发生这种行为的要如数退还给业主,这是业主在装修中的两块费用。

  另一方面,涉及到我们在装修过程中,人员、物料包括施工安全的管理,所以物业公司要加强巡视和管理,我们在使用电梯以及一些电的问题上要注意安全,同时要爱护大家共有的一些财产,这是物业公司从日常监管的角度和巡视的角度需要加强的,也需要广大业主积极配合,因为这些设施设备是我们大家出钱买的,要增强共有财产共同维护的意识。

  主持人:有的朋友也说我们在办理入住手续之后,往往物业公司会要求我们交纳像水电、水电费包括您刚刚说到的垃圾清运费,还有装修履行的保证金,这样的要求是否合理呢?

  杜建刚:是这样的,业主在办理手续的时候要交纳电表里面一部分的电费,还要交一部分自来水饮用水的水费,这个是供水和供电部门在做配套的时候需要提前缴纳一部分费用,因为电表的运转需要试运行,所以物业公司受开发建设单位的委托在业主办理入住手续的时候需要收取一定的费用,这实际上是我们每家住户里面电表里面的电钱和水钱,也属于物业公司代这些部门收取的。

  主持人:我们往往也说每一个小区都希望有一个物业,那么物业公司到底要管理一些什么样的内容,具体都包括什么呢?您是不是跟我们广大的网友都说一下。

  杜建刚:好,现在我们很多的业主对物业管理也就是说物业公司到底管什么不是十分的清楚,所以《天津市物业管理条例》有明确的规定,一般我们在物业服务委托合同中一般要体现八个方面的具体服务事项:

  第一个是共同部位和共同设备的使用、维修、养护和管理,所以物业公司来管的就是大家共有的部位,设备是需要物业公司来维护。

  第二个内容是我们现在的住宅现在几乎都是高层,电梯还有智能系统的日常例行养护和小区里面需要安全防范的设备也是需要由物业公司来维护和管理的。

  第三方面是我们常见的环境卫生的维护,包括绿化、养管这是我们经常见到的。

  第四个方面是物业的装饰装修管理。

  第五个方面是机动车辆包括非机动车辆在小区内的停放秩序管理。

  第六个方面是我们大家俗称的叫保安,在我们条例和行业中叫秩序维护,在小区内的整个包括日常的治安秩序,也需要协助公安部门维护我们整个小区的治安秩序。

  第七个方面是有关物业资料的日常保存、查询等等这些服务。

  最后一项是根据业主的需求,物业公司进行其他的一些约定也可以,主要是这样八项内容,这是作为法定的一般性的引导。

  具体到每个项目根据每个项目不同,我们物业公用的设施设备,包括房屋的一些特殊的情况,物业公司也会和业主就其他委托的事项另行协商。

  主持人:杜处长您应该也有这样的一个体会,比如朋友在一起聚会的时候可能就要问到了,你们家住哪个小区,你们小区的物业费是多少钱?有的小区可能是1.5元,有的可能是2元,有的甚至更高,这个物业费的标准是由谁来定的?这个标准到底是什么呢?您把这方面情况再给我们讲一下。

  杜建刚:现在大家遇到的物业费,物业管理服务费由两部分组成,第一部分是基础物业服务费,第二块是机电设施设备日常养护费,由这两部分组成大家叫物业费。基础服务费作为普通的商品住宅小区,市发改委2009年有一个指导价格,分为四个等级,在这四个等级之下可以上下浮动,确定的时间比如新建的商品房,在开发商售楼之前要通过公开招投标选定企业,这个阶段通过招投标由开发建设单位和物业公司来协商确定,我们都有等级。业主入住以后随着物价上涨包括各种成本的不断上涨,物业费的调整就由广大的业主说了算,如果物业费的确定经过这个小区内的1/2以上的业主同意,来确定多少或调整到什么程度,这是从调整的两个主体来讲。

  另外,设施设备上的养护费是由物业公司根据每个项目不同的设施设备运行的能源费用,包括日常的维保费用据实测算,所以我们现在说的每个小区的物业费不太一样是根据我们的服务内容特别是服务标准,我们有四个标准,(一二三四)四级标准,一级的标准收费高,在物业费上就有所不同。

  主持人:物业公司和业主其实是服务和被服务的关系,有的时候我们也会听到在这个小区里面很多业主会说我的这个物业公司不好,对我的服务也不是特别到位,所以我们不想交物业费了,业主如果评判一个物业公司好或者是不好依据是什么呢?如果我们觉得他服务不好的话,我们拒交物业费这样的行为是不是称之为非常理想的一个方式呢?

  杜建刚:这个问题是我们在物业服务经常遇到的一个问题,作为广大业主来评判物业服务是好是坏最重要的依据就是物业服务合同,看看物业公司是不是按照我们服务合同约束的内容和标准去做的,这里面就有一个质价相符的概念,如果我们感觉服务商、频度上保持可能是低,是不是与合同一致,如果说合同约束的这个频度的话,物业公司做到了,那就应该是提供了相应的服务,如果没有做到比约定的标准要低的话是物业公司在服务上有瑕疵。另外,我们在维权的问题上,物业公司感觉我们服务不太好,现在有些业主以不交物业费来督促物业公司进行整改,我们感觉从物业服务这个角度来讲不是理性的选择。理性的选择是我们各尽其责,各履行义务。比如说物业公司在服务有问题的情况下,我们不能说采取极端地不交物业费,因为物业费是保证正常服务的一种最重要的经济来源,所以我们应该在履行交费义务的同时向物业公司提出,如果物业公司改正得不及时或者不彻底,我们每个小区都有业主大会业主委员会,业主委员会是代表全体业主和物业公司监督的平台,通过这个组织来督促,如果物业服务还是没有一个提高,应该向当地的物业行政主管部门投诉,行政部门也会到现场及时进行督促进行改正。如果物业公司在服务中确实都不满意,可以通过业主大会大家来重新选择新的物业公司,这是我们在保持小区里面物业服务正常运行比较理性的做法,这样可以避免我们采取一些极端的方式来造成社区环境的破坏,包括设施设备因为服务部到位减少它的使用寿命。业主的环境还有设施设备都是大家的,都是我们全体业主的,希望通过这种良性的监督,最终保持我们所住的小区管理的常态化。

  主持人:刚才您提到物业公司应该是有八个比较基本工作的内容,其中有一项非常重要,是对于汽车秩序的维护。我们看到一些小区发生业主因为汽车的事情和物业公司有一些纠纷,物业公司在这方面到底应该做的度是多少呢?您具体介绍一下。

  杜建刚:特别是我们小区内的停车已经成为社会普遍存在的问题,作为物业服务中也是一个难点的问题,在这个问题上,我们现在在规划设计上对机动车位是有一定指标的,随着私家车快速的发展形成了车多位少的现象越来越严重,在这个问题上作为物业企业来讲,车位的停放在前期物业管理阶段是由开发商和物业公司签订物业合同的时候,由两家根据规划车位的多少进行约定分配方式。现在目前来看,大多数是业主入住以后怎样来分配车位,这是第一个问题。通过现在的情况看,作为物业公司如果前期有约定的按照约定走,如果没有约定的需要跟广大业主征求大家的意见,比如调查清楚我们小区内1/2以上的业主同意车位怎么分配,如果表决以后作为物业公司来讲只是一个执行者。

  另外,作为广大的业主来说,要积极配合,因为车位毕竟是有限的,车是在发展的,在这个过程中,要服从大家决定的方案,要配合一部分的业主没有分到车位心理不平衡,所以物业公司在日常管理中,除了小区内的车位,他们和居委会、业委会包括相关的部门也在积极想办法,比如利用小区周边的一些道路在公安和交通部门的允许下停放小区的车辆。总之,作为物业公司来讲,从解决业主停车难的问题上也都在想办法,业主需要积极配合,这样才能够保证小区整个的秩序,包括安全上无秩序停放可能会影响消防通道的畅通等等,对大家都是一个比较好的最关注的焦点的问题,请大家共同协商共同想办法这样来缓解小区停车难的问题,我们做不到彻底解决这个问题还需要全社会一起想办法来解决这个问题。

  主持人:据我了解,现在很多小区的停车位分为两部分,一部分是地上的停车位,还有一部分是地下的,地下可以选择在买房子的时候买一个车位,很多人可能会选择去租一个车位,这个时候很多网友也有一个疑问,我已经每个月比如一平米2块钱交了物业管理费,已经有这样的义务日常在家里面的物业的生活了,为什么我还要交地上的租车的车位,或者是地下的租车的车位呢?这方面您给我们解释一下。

  杜建刚:物业费是解决刚才我们说的按照天津条例基本八项的服务内容物业费是服务那八项服务的,作为机动车停放,有时候一交物业费还要交车位费,这应该来讲物业公司是提供的公共服务,虽然停车但是也属于另外的一种不在公共服务,也就是说我们家有车也可能你们家没有车,是这样的问题。另外按照《天津市物业管理条例》规定,物业管理区域内一些道路、场地可以停放机动车辆,在停放机动车辆的情况下,机动车辆的业主需要缴纳场地占用费,场地占用费是占了大家的共同利益,同时也对道路有一些损害,我们收取的费用首先是要听广大业主分配的收益,另外也是主要用于道路、公用场地和设备日常的维护、养护和管理,也就是说机动车的场地占用费是两个不同的概念,从法规上来讲是需要交的。

  主持人:再来看两位网友向您提出的问题,来自滨海新区的王先生问您,我的房子交房的期限是2010年6月份,实际交钥匙的时间是2012年的5月份,这几乎就晚了2年,房地产商把违约金交给物业却没有交给业主,物业费从今年1月份开始收是不是合理呢?

  杜建刚:首先这个做法我们感觉是不妥的,作为开发商延期交房商品房买卖合同需要交纳滞纳金这个应该退还给业主,交物业费是由业主履行我们的义务,这是两个主体。另外从时间概念来讲,我们起征物业费交存的时点按照特别是住宅在天津市有一个商品房准许使用制度,比如在建设部门发的入住证以后这个时点是我们起征物业费的时点,在此之前要由开发建设单位承担。

  主持人:我们看一下网友冯女士说我买的房屋的面积是95平米,开发商赠送的面积了34平米,实际的面积是129平米,我的房产证上写的是95平米不包含赠送的面积,可是物业在收取物业费的时候为什么要按照129平米来收取呢?这么收合理吗?

  杜建刚:这样收是不合理的,物业费的收取单位是按照房屋没有在办理产权证之前是商品房买卖合同约定的建筑面积,办理产权证之后是按照房本产权证约定的建筑面积来缴纳,赠送的面积如果能够按照测量相关的技术规范作为房屋正式的建筑面积按照约定是可以的。如果产权证上没有包括这个面积,这样做是不对的,是不应该这样收取的。

  主持人:今天非常感谢您做客我们的节目,本期节目到这里就结束了,感谢大家的收看,再见!

策划:孟建 编辑:马骏 摄影:石凤杰 摄像:刘金城 潘德军 齐竞竹 王欣 邸舒妮 肖静
剪辑:褚晓冬 倪诗洋
主持人:明朗 栏目联系电话
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