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【现象】
刚需产品屡次热卖
开发商却积极谋求转型
【采访】
挖湖、造园、改名
追加2000元/㎡投入为转型
上周,江宁仅三山板块托乐嘉一家推出40套89、101㎡的房源,这种偏刚需的产品1小时内销售过8成。据记者调查,该楼盘在2012年卖房过千套,其中近7成房源为刚需产品。分别在1月、7月、10月三次开盘,屡屡热销的成绩也让开发商取得了优异的销售成绩。在年中该项目更是传出了半年完成全年销售任务的新闻。
在刚需产品全年热销的背景下,该楼盘传出了明年转型大户型的想法,自然让业内惊讶不已。尤其是在近期南京市场传出刚需产品断档的消息下。“年内虽然还有一百套89、101㎡的房源上市,但托乐嘉会在接下来众望组团的推盘中,转型主推大户型。”该开发商销售负责人告诉记者,“目前购房者的需求我们也了解,在接下来的众望组团中,虽然改善型房源将占较大的分量,但在11月份仍有89、101㎡偏刚需类产品的上市。”
在售楼处,记者看到,托乐嘉将其增加投入所打造的楼王组团命名为“众望”。该销售负责人介绍,目前托乐嘉项目仅余北区中心地块,是整个托乐嘉的收官组团,开发商对记者表示,由于区域内地块的极度稀缺,土地价值逐年攀升,公司对这批产品的期望值也随之攀升,计划在收官阶段加大投入。
托乐嘉销售负责人向记者介绍,由于组团位置在中心地段,本身较前期自然要高出1000元/㎡,同时为了高溢价,开发商不仅围绕楼栋开挖了内湖造园,在建筑的立面上更是运用了石材等更名贵的材料,保守估计光建筑成本就得上去1000元/㎡。
该负责人告诉记者:“我们把组团命名为‘众望’,也表达我们对新推产品的信心,不负众望,不负三山这最宝贵的一片住宅地。”
【调查】
土地变高档
一路之隔,单价差3万
【声音】
开发商为什么会作出这样的决定,记者来到该楼盘现场进行查访。将军大道是三山板块的主干道,东侧是南京最密集的别墅区,每套上千万的在售别墅比比皆是,目前在售的香山美墅、美之国等项目,售价早已破4万/㎡。
而路西侧的托乐嘉,目前整体在售均价仅13000-14000元/㎡,两者之间的直线距离不过几百米。而且三山中心区目前仅托乐嘉一家有住宅在售,这边地段景观媲美千万级别墅,那边更是托乐嘉自身所打造的三山商业中心,不仅造就了托乐嘉的高性价比,更令托乐嘉在1年时间内,卖房达1000多套,热销加上稀缺的地块资源,开发商自然对楼盘价值有了更高的期待。
就托乐嘉追求溢价的想法,记者也咨询了一些业内人士。
有专家表示,托乐嘉楼王组团在上市前的涨价有一定的道理。因为在房地产市场,传统大盘在收官阶段,随着土地价值的不断攀升,楼盘的整体开发水平达到顶峰,外部因素也有了相应的价值实现,如地铁的通车、配套的成熟、学区的完善等。
南京楼市上了限购紧箍咒以来,改善需求被压抑,近两年小户型成为购房者追逐的焦点,而130㎡以上的大户型则出现阶段性的滞销局面。但从2012年下半年以来南京市场的供应量来看,开发商却反其道而行之,舒适三房四房、大平层概念层出不穷,以期获得更多销售额。
作为江宁的标志性楼盘,托乐嘉步入改善型楼盘的阵营,不禁让人生出疑问:开发商为何钟爱大户型。
开发企业缘何宁可舍弃需求旺盛的小户型,而不断向大户型市场进军?江宁某纯新盘销售人员直言,“小户型利润小,而卖大户型则可以赚得更大利润。”
记者就这一疑问咨询了几位业内人士,有业内人士在对开发商产品定位、设计户型等规划分析时表示,“90㎡以下房源的购房者多为刚需,这部分群体对价格十分敏感,稍有变动就会影响到销量。涨价会引发迟疑、降价,更会引发观望。而有能力购买大户型的大多是改善客群,这部分人更注重项目的品质和服务,开发商只要在前期做好工程、后期做好物业,就能轻而易举地实现高利润房源销售。而后者对其来说显然更可控。”