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天津最大的零售项目以高入驻率入市;住宅开发商重拾信心并为市场增加大量供应。
2012年第一季度的市场表现反映出物业市场的走势在年底可能出现小幅回温。然而考虑到供应与需求回归的同时价格并未变动,因此预计市场反弹幅度有限。
•写字楼–内资租户仍然是主要驱动力而跨国公司继续等待与观望。
•优质商铺–活跃的租赁需求使空置率创最低纪录。
•高级住宅–价格保持稳定,在不久的将来可能发生调整。
未来几年,天津各物业市场都将被新供应所推动。在一季度没有新的供应入市,市场成交平淡。零售市场部分现有项目调整租户组合,以备应对下半年入市的高品质大型零售项目。
写字楼市场
外资租户需求放缓,内资租户为写字楼租赁市场主要推动力。目前天津主要写字楼的租用率已经超过90%。天津的大型项目,如天津环球金融中心,也已经出租或出售了大部分的面积,开发商可以免于因为市场压力而降低租金。我们预计在2013年上半年,和记黄埔新开发的10万平方米的写字楼、世纪都会商厦入市以前,写字楼市场将不会出现大面积的租赁成交,因市场已没有足够的空间给写字楼租户进行扩张。
在仅有约5,000平方米低成交量下,乙级写字楼在本季度成为市场吸纳量的主要推动力,其成交面积约占市场总成交的80%。此外,内资租户仍然是市场租赁的主导力量,其中专业服务类公司为天津写字楼市场需求的主要来源。
今年第一季度没有新写字楼项目入市。纵观2012年全年,天津写字楼的供应有限,市场上将仅有位于海河沿岸分市场的金谷大厦计划在第三季度入市。这一新供应将为市场带来71,800平方米的写字楼面积。但考虑到该项目的体量及地理位置,其入市对今年写字楼市场的供需和租金水平影响有限。
优质商铺市场
活跃的租赁需求使商铺市场整体空置率进一步下降到最低值。国外零售商在新项目中积极扩张。2012年一季度商铺市场的租赁需求主要集中在去年四季度入市的新项目——大悦城。作为最早入驻天津的快速时尚品牌Zara正在积极扩张,其在天津的第三家专业店——Zara大悦城店于本季度开业,店铺面积约2,000平方米。
与此同时,现有的一些中高端商场也积极调整品牌战略,以适应市场需求。如在其二、三楼聚集了众多独有日韩时尚女装品牌的伊势丹,本季度继续为消费者带来多个新的时尚品牌,包括Snidel、Gelato Pique等,受到年轻女性的青睐。天津目前仅有的两个高端零售物业——海信广场及友谊商厦开始调整租户以丰富其奢侈品品牌种类,巩固其在天津零售市场的高端定位,以与即将于2012年第三季度入市的同样定位高端的银河国际购物中心竞争。
2012年一季度没有新项目入市。活跃的租赁需求推动市场整体空置率继续下降,从上季度的4.3%下降到本季度的3.1%,达近几年来的最低值。
2012年全年,天津预计将有四个位居不同商圈的优质物业项目入市,新增供应体量将达到40万平方米,包括银河国际购物中心、和记黄埔在天津打造的第一个购物中心——世纪都会以及百盛百货天津2店等。根据新增供应的位置、品质以及目前的招租状况,新项目开业时预计将享有较高的入驻率,市场整体空置不会出现大幅波动。虽然2012年将有大体量新增供应入市,但得益于持续强劲的零售额,预计市场平均租金水平不会出现下降的趋势。
高端住宅
价格表现平稳,未来或有调整。2012年第一季度,天津高端住宅市场有三个项目进入市场,包括仁恒集团的两个项目——南开区的仁恒海河广场二期和河北区的仁恒河滨花园——以及上海陆家嘴集团打造的位于红桥区的惠灵顿国际社区。本季度除了已开盘项目的加推楼座,市场上并没有新项目开盘预售。尽管市场前景并不明朗,住宅开发商并没有因此而推迟或中止其项目的建设和销售日程。因此,预计大多数高端住宅项目仍将如期推出市场。
2012年第一季度天津高端住宅市场的成交量与前一季度相比略有回升,总成交量约为800套。招商地产的招商钻石山,保利地产和北京金融街联合开发的天津大都会以及仁恒集团的仁恒海河广场等知名开发商的项目销售状况良好,这三个项目的销售量占市场总成交量的近70%。
调控政策并未显现放松的迹象。受政策冲击的影响,部分购房者受到限购或对市场持更加谨慎的观望态度,不再轻易出手置业甚至暂时搁置了购房计划。为了吸引更多需求,降价或促销已不再是开发商的唯一营销手段,如何提升项目内在价值以吸引更多承付能力较好的高端客户逐渐成为高端住宅开发商的关注重点。
与前几个季度相比,2012年第一季度天津高端住宅项目的价格保持稳定,平均销售价格为人民币21,500每平方米。然而,价格与上一年同期相比呈现微量下跌。这一下跌趋势有可能成为天津高端住宅价格的转折点。鉴于当前的市场情形,天津高端住宅市场预计将进入一段温和的价格调整期。与此同时,由结婚、改善型住房需求和本地居民首套房等产生的住宅刚性需求将有望成为拉动住宅市场的长期驱动力。