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超小户型面市万科真“拧”
本周媒体报道,引起热议的万科15平方米超小户型有了新进展。近日记者从万科集团执行副总裁毛大庆处获知,北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段。超小户型首期有三四百套,位于北京市昌平区,这是一个出租型的公寓项目,建成后将由公司自持,并不对外出售。
在此之前,天津某项目推出3平方米超小户型惹网友争议,很多人认为居住条件恶劣,并且不适合销售,后来被政府叫停,万科的15平方米超小户型,也在那次被一起诟病。毛大庆表示,“说是15平方米,其实是20平方米左右”,我们暂且理解为“套内”15平方米,“公摊”5平方米左右。
顶着舆论继续推出,万科可真“拧”。
不过,笔者认为,万科的超小户型,和天津某公司3平方米的超小户型,不是面积大小的差异,从推出产品的立意上就有本质不同。
我们先说说3平方米户型。
笔者在几周前曾撰文批评过,众所周知,一张单人床的规格:宽1.5米、长2米,这就是3平方米,一套房子最小的面积不是只摆一张单人床,开门是需要面积的、脱鞋上床也是需要面积的。另外,无论这房子卖到什么价,由于面积小、总价低,很多打工族是可以通过各种方式解决购房款的,但是花十几万买一套70年感到压抑的“火车卧铺”,对身心和生活便利都是有害的,更何况,这种没有公摊面积的户型,走廊、电梯算谁的?是将来变相收费,还是开发商隐瞒了其他该交纳的房款?
再说说万科15平方米户型。
在超小户型被质疑的时段,15平方米自持公寓,很好地解决了上述问题。首先,在20平方米的建筑面积里,安排一个酒店标准间是可以满足的,加上万科干房地产几十年的经验,相信能解决得很体面;另外,也是最精彩的地方,企业并不将其销售,在“试用期”里面不卖给消费者,有什么风险开发商承担,即使几年之后由于各种原因,使用者完全不喜欢了,也可像对待“垃圾”一样弃之而去,比起那种卖产权的超小户型,减轻了购房人的风险。
万科真“拧”,既然你敢第一个“吃螃蟹”,那就“拧”到底,把房子盖好。
本报评论员
蒋举
毛大庆:
像造汽车一样造房子
“目前房地产行业最迫切的就是向制造业转型用产业化的方式来改变当前的生产”
《全访谈》专栏,由京城知名资深地产记者全伟主持,对话最前沿的地产巨人,讨论当下最热门话题,端出最独树一帜的新鲜观点,为您解读不一样的楼市。
组装、拼接、固定……这并不是在形容搭积木,而是在描述盖房子。
这种打破人们传统概念的建筑形态,叫做住宅产业化。
万科董事长王石曾在不同场合多次表示,住宅产业化是万科未来发展的唯一出路。而万科执行副总裁毛大庆也对记者表示,目前房地产行业最迫切的就是向制造业转型,用产业化的方式来改变当前的生产。
由万科建造到万科制造
“整个吊车无需人工操作,由电脑控制,输入指令吊车就把预制构件吊起到某个高度,这时才需要人工操作,工人把预制构件卸载并固定。”万科毛大庆这样描述着他心中的住宅产业化。
那么,到底什么是住宅产业化建设呢?所谓住宅产业化建设,其实就是4句话,即建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装备化、土建装修一体化。形象一点说,就是“像造汽车一样造房子”。
对于住宅产业化,毛大庆一直强调,万科推动的事情并不只是推广如何工厂化盖房子,而是要推广一种理念,把最原始的建造行业推向制造行业的标准,向制造行业靠拢,这也是未来中国批量建筑非常重要的思想。
“万科在10年前,开始研究住房产业化。最初的起因是,为了像制造汽车一样建造房子,目的是节省建造房子的人工成本,希望有一天把万科建造房子变成万科制造房子。”他告诉记者,经过多年的发展,万科推行住宅产业化的目的已经从最初的节省成本,逐渐升级成为绿色、环保、节能等多个方面。
正如毛大庆所说的,据记者了解,发达国家全部实施产业化后,建筑施工能耗相对于原始建造业盖房子能够降低20%,施工用水减少60%,施工垃圾减少60% ,甚至施工扬尘也会降低到传统作业的30%左右。
创新与拉动一个都不能少
未来要推进房地产行业的发展,也要鼓励房地产作为中国经济的支柱,但是如何能成为“支柱”?并不是简简单单的经济层面的增长,而是“创新”和“拉动”。
据介绍,包括物流、建筑模具、构建创新、吊装机械设备创新、节能保温创新等等,显然都是创新。同时毛大庆也指出,住宅产业化又有拉动作用,拉动工人、民工向产业化工人转变,拉动整个产业链的发展。
“比如拉动一个住宅产业化,光靠发展商是没用的。比如说没有装配化的工人,你做了这个东西谁给你安装。光有专利技术没有专利厂给你生产,怎么去生产好构件。如果光有好的构件厂,没有好的混凝土技术,如果有好的混凝土技术没有水泥土技术研究,其实都达不到。所以这是完整的一套新的建筑施工的革命。”
正如全国工商联副秘书长王忠明在全联房地产商会第三届会员大会上所说,“人口红利是可以不断地开发培育的”。
当廉价劳动力的优势逐渐消失,新的人口红利就在培育之中。
对此,毛大庆认为,这正是住宅产业化所带来的。他表示,把人口素质、产业质量向更高的产业链拉升;从农民工到低技术工人,逐渐过渡到中等技术工人,最后过渡到产业化工人。这个过程中,人口的整体素质也在拉升,人口红利还会得到二次释放。
解释误区:成本并不高
培养专业的住宅产业化工人、建造特殊构件以及运送吊装构件的车辆……这一切让人听起来好像是天价。
但是,毛大庆则表示,成本并不高。
一方面,虽然产业化的建造每平米成本比普通的要高300-400元,但是目前北京市政府给了明确的支持和鼓励,只要经过专家委员会的认定,就可以奖励3%的面积,换算下来每平米贵的钱是能补回来的。
另一方面,传统建造业都会面临施工冬季停滞的问题,但是产业化在冬天也是可以施工的,这一下子就降低了时间成本,对于以年利润率来计算的房地产业来说,时间就是生命。
另外,当人工成本越来越高的时候,开发商们也会发现,住宅产业化能够节约人力,间接还是会节省成本的。
但是毛大庆也指出,如果你没有做这个的研发团队和能力,你还是会多花钱。这就又绕回产业链的建设,还是急需社会化的生产普及。
住宅产业化面临的四个瓶颈
作为我国住宅产业化的先行者,万科的产业化道路并不那么好走。
“商业模式的创新,背后总有强大的支持,是否有合适的物流系统、仓储系统、构架制造、装配设计的配套等等,这是一个非常大的产业链,仅仅靠一个开发商是无法完成的。”对此,毛大庆表现出些许无奈。
事实上,目前住宅产业化面临四大瓶颈。
首先是勘察设计跟不上。我国大学没有培养涉及房屋结构的学生,设计院中没有几个会画结构图的,从源头上就很吃力。
第二是,施工单位没有几个会盖产业化房子的工人,可以说,传统建筑业的从业门槛是很低的,放下锄头就能当农民工。
其次,构件厂跟不上,说白了就是没人做零件。
最后则是物流与机械设备跟不上,因为运送、吊装产业化构件的车辆都是特制的,一般的用不了。
这足以表明,我国的工业化程度不够高。对此,毛大庆呼吁,政府应加快建设这个产业链,为中小企业提供进入住宅产业化的机会。
精彩对答
《法制晚报》(以下简称FW):万科已经是房地产业的老大了,为什么还要走不同的路?扎实做好现在不好么?
毛大庆:就好像以前有人问乔布斯你研究手机干什么呀?你做得过诺基亚、爱立信吗?乔布斯说我根本没有在做手机。
伟大的企业不仅在于创造巨额的利润,更在于其能够不断突破行业的传统,创造出新的发展模式,进而重新定义一个行业并让这个行业焕发新生。这是我们的目标。
FW:请您用通俗易懂的话形容一下住宅产业化的施工流程。
毛大庆:就是用工业流水线的方式生产房子,把住宅分拆成一个个盒子式的构件。在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件,只需要花费四十多分钟,然后运到施工现场,在一天之内组装完毕。
FW:那么对于购房者来说,与传统住房有什么不一样吗?
毛大庆:对于老百姓,一个机械制造的房子要比手工制造的精准度提高很多。房子头角方正,同时密闭性也很棒,我们工业化的房子,连窗户都是工厂把第一层窗框装到现场,不存在窗框漏水等现象,还防风防火。
FW:房山的长阳半岛就是用这种方式建造出来的,您有没有了解过业主的看法?
毛大庆:了解过。老百姓爱买这样的房子,业主点评这种房子很拉风。
相关链接
万科的住宅产业化进程
1999年,住宅产业化的纲领性文件——《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》出台,万科随即就成为第一个响应的开发商,并于当年成立了建筑研究中心,拉开了住宅产业化的序幕。
随后,万科一步步在集团和各地一线公司建立了庞大的机构网络,并从设计的标准化、生产过程的工厂化、现场装配化和产业链的整合四大方面进行研发和推广实践。
从2003年开始,万科在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区,在此基础上形成了标准化部品库。
2004年,开始启动工厂化,在参与国家相关技术规范编制工作的同时,积极承担了研究课题需要的试验项目。
2007年,万科住宅产业化研究基地落成,并获批成为“国家住宅产业化基地”,这又是同行中的“第一”。
自此,万科开始了技术成果向实践转化的住宅产业化推广应用进程,一批试点在上海、深圳、北京等地实施。
2010年,万科主流住宅产品100%实现全装修,新开工工业化项目为106万平米。
2011年达到270万平米,万科14家一线公司实现工业化项目。
政策支持
住房和城乡建设部一直大力推进住宅产业化的发展,北京市则明确提出了住宅产业化的目标:2009年至2011年为试点期,住宅产业化试点项目建筑面积分别为10万、50万和100万平米。2012年至2013年为住宅产业化推广期,产业化住宅项目建设面积比例将分别提高至7%和10%。
其中,在2010年3月,北京市八部委相继联手发布了关于推进本市住宅产业化的指导意见和关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法。
微言微语
@王石:全世界砍伐的木材70%运到中国,其中相当数量消耗在住宅建筑工地,而城市化进程中更多的木材在消耗,传统的施工手段不可能持续。
围观者
@青竹樵夫:希望万科在改善广大人民居住条件上做表率;包括多设计建造一些小户型,多用环保材料。
@余致用:绿色的,世界的。
@启程生活:你建的房是你需要的,还是购房者需求的?不能本末倒置,追求概念炒作,忘记施工质量。