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宝安中心区有前海利好,龙华有新区规划,布吉人口密集且有“深圳东站”,深圳最靠近中心区的几个地方,都已被各大开发商抢占,但相对而言,许久以来,坂田在其中并不算“热门”片区。不过,在深圳市中心土地资源逐渐稀缺的现状下,最后一块近中心区的“宝地”坂田片区也越来越成为开发商眼中的“香饽饽”。据初步统计,目前坂田片区已有华润、万科、星河、信义、京基、海航、保利、新鸿基、嘉华、桑泰等多个名企争入分食“蛋糕”,大规模跑马圈地。另有中介预计2012年底至未来3年内,坂田片区将有多个大规模项目入市,而未来还有更多品牌房企开发进驻。
此外,随着中心区高房价的不断“外溢”,坂田城市更新后深圳近年来最大的旧改项目开放营销中心,即将进入销售周期,也重新吸引了置业者对于这一片区的关注。
价格有优势但交通短板待改善
深圳的城市中心地带从东到西依次分布着罗湖、福田、南山,而紧邻这些中心区则分别是布吉、坂田、龙华、宝安中心区等片区。随着中心区房价的不断上涨,深圳人的置业范围也不断地从中心区向外扩张,最先覆盖的就是这些近中心区地带。
近年,在宝中、龙华这些片区,新开发的商品住宅价格已经愈发接近中心区房价,而坂田在其中则稍显“冷门”。
“以前的坂田片区是和龙华划归在一起的,我们一般称其为龙坂片区”,中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者,坂田一般和龙华并提不仅是因为两者的地理位置相邻,也是因为坂田的规划利好并不多,和龙华连成整体能有更多利好因素。
“龙坂片区放在一起利好很多,但单看坂田则并不多”,肖小平表示,最简单的例子就是,龙华有深圳北站,布吉有深圳东站,而坂田则没有,即使有一个“华为科技城”的规划利好,也是讲了很多年的,“购房者相对比较认可的是火车站,前海、新区这一类的利好消息,坂田这方面支撑因素并不多”,肖小平表示。
从交通上来比较,轨道交通方面,宝安中心区有罗宝线等多条地铁覆盖,龙华有龙华线地铁覆盖主要居住区,而布吉则有龙岗线横贯片区,坂田虽有地铁环中线经过,但一方面其覆盖范围不够,加上环中线到中心区需要换乘多次,因此轨道交通上坂田并不占优。
而从道路方面比较,龙华梅观高速仍在扩宽中,布吉的龙岗大道也修缮一新,但坂田包括布龙路等在内的主干道目前仍在施工中,“这条布龙路已经修了三年,到现在仍然不少是土路”,市民汪小姐住在坂田杨美村,她向记者抱怨布龙路现在已经成为每天堵车的重灾区,“不分早晚全天都堵”。
记者采访专家了解到,坂田片区与宝中、龙华、布吉等相比,其利好因素一直不如后者,同时其片区交通仍是短板,但随着城市更新及华为科技城等规划利好,其地理优势仍存,将吸引更多刚需置业者进入这一片区。另外值得注意的是,这一片区目前的房价在近中心区中低于宝安中心区和龙华,对于购房者而言拥有更高的性价比。
华为科技城周边将现多个产业设施
在深圳市中心土地资源逐渐稀缺的现状下,坂田片区也越来越成为开发商眼中的“香饽饽”。近中心区的龙华、布吉等片区早已被开发商们抢占,而最后一块近中心区的“宝地”坂田片区现在也受到了大家的关注。
近日,坂田片区内规划建筑面积达180万平方米的深圳今年来最大的旧改项目——佳兆业城市广场已开放营销中心,样板房也在近期将开放,整个项目即将进入销售阶段。
此外,据初步统计,目前坂田片区已有华润、万科、星河、信义、京基、海航、保利、新鸿基、嘉华、桑泰等多个名企争入分食“蛋糕”,并大规模跑马圈地。另有中介预计2012年底至未来3年内,坂田片区将有多个大规模项目入市,而未来还有更多品牌房企开发进驻。
专家分析开发商抢占这一片区的原因:作为最靠近CBD的片区,未来坂田这个片区将成为中心区附近最具发展潜力的片区。深圳都会城市研究院院长高海燕表示,城市的总体规划给了坂田非常高的战略意义,这种城市定义会引领整个地区未来的发展,有规划有建设,将大大提升片区的预期价值。各大开发商的抢驻亦表明房企对该片区未来前景看好。
同时,随着片区产业设施的更新,以往片区内主力住房需求都来自华为等几家大企业的现状也将改变。资料显示,华为科技城周边将出现多个产业设施,其中,由天安(中国)投资公司投资兴建的天安岗头项目拟打造成为集云计算、互联网、物联网等新一代信息技术产业与服务配套产业于一体的都市新兴产业综合体,而由星河集团开发的星河雅宝项目拟作为创业板上市公司总部基地并积极申报广东省战略性新兴产业基地。
半数土地划入城市更新范围
根据坂田街道的调研统计,坂田辖区建成区面积约占64%,未建区位于生态控制线外的可建设用地不足15%。辖区公共基础设施配套匮乏,第三产业发展滞后,尤其是农村住宅区建筑密度大,安全隐患多,环境卫生差,推进城市更新将成为彻底解决这些城市顽疾最必然、最有效的选择。
据坂田街道办介绍,坂田在打造华为科技城、建设特区一体化先行示范区的城市更新规划中,坂田中、坂田北推进的拆除重建类城市更新项目占地约10平方公里,涉及建筑面积1098.6万平方米;在坂田南推进的综合改造类城市更新项目占地约3.5平方公里,涉及建筑面积11.6万平方米。两类城市更新项目总面积占坂田辖区建成区的一半以上,涉及9个社区20万人口。可以说,坂田街道的半壁江山都被划入城市更新范围。
到今年年中的统计显示,自2010年7月1日华为科技城项目启动以来,坂田街道对华为周边22平方公里区域进行高标准规划改造,华为科技城累计已动工项目5个,涉及总占地面积172万平方米,规划总建筑面积656.1万平方米。
记者从坂田街道办了解到,目前坂田南“慢生活”文化休闲区初具雏形;先期启动的四大城市更新项目中,佳兆业宝吉和岗头天安城产业基地项目已列入市“十二五”标志性城市更新项目,相关工作进展顺利,而4个旧村更新项目基本确定与有实力、有社会责任的开发商合作开发。
“即使有交通等短板,但是坂田的交易依然算得上活跃”,业内人士表示,随着片区城市更新和交通的改善,坂田依然会吸引很多刚需置业者进入,目前坂田不少项目仍具备不错的性价比,购房者可持续关注。