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开发商:滚动支付并非“拖欠”,银行信贷紧,购房手续繁杂等也是客观原因购房者通过中介购买二手房都需要支付一般不超过3%的佣金,二手房佣金一般在3个月内都会支付完成,而记者日前从深圳中介代理公司和开发商了解到,中介从开发商处获得佣金这一过程平均长达一年。
这背后除了银行信贷紧缩,放款给开发商迟缓、购房手续繁杂外,也有不少拖欠情况源于开发商的资金紧张或故意拖欠,这其中也包括不少来深圳销售的东莞、惠州等外地楼盘。记者从深圳多家中介了解到,不少中介的应收未收佣金都多达数亿元。
现状??多家中介应收佣金都在数亿元以上
在日前深圳中原地产的一次媒体见面会上,中原地产华南总裁李耀智向记者透露,目前开发商偿付房地产中介代理公司佣金的时间过长,这一“拖欠”佣金的现象已经大大影响了中介代理行业公司的发展。
李耀智透露,中介公司帮助完成二手房交易后,一般最长3个月就可获得二手房购房者支付的佣金,而这一周期在帮助开发商销售新房的过程中则平均要达到一年以上。据统计,今年深圳中原二级市场完成销售额的佣金数额在3亿元以上,而其同期应收未收的佣金数额也在3亿元以上。
“有一些不排除是银行信贷收紧,没有放购房款给开发商的缘故,有一些则是开发商人为因素导致支付佣金的周期很长”,深圳中原二级市场常务副总玉家雄表示。
记者从其他中介公司了解到,中介代理公司被开发商“拖欠”佣金是行业普遍情况。“目前家家顺公司开发商应该付给我们的应收款项有2个多亿”,家家顺集团副总经理张国库告诉记者,现在每个月应收的佣金就有2000—3000万元,两个月未付就有4000—5000万元应收款了。
“正因为开发商偿付佣金周期很长,同时中介行业又是个流动性很大的行业,很多员工卖完楼在离职之前都还拿不到应该给其的佣金部分”,中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者,正是在这种背景下,佣金对于很多中介员工卖楼失去了激励作用,因此“现金奖”应运而生,即是开发商在购房交易达成后立刻支付给中介员工部分现金作为奖励。
中介??部分开发商恶意拖欠佣金
“在周期上,包括万科等销售速度很快的开发商支付佣金相对很快”,玉家雄向记者透露,越是卖得好的项目其实支付佣金也快,往往是销售不甚理想的项目支付周期就长些。
某位受访的开发商向记者表示,支付佣金的周期要看项目的销售进度,比如一批销售单位都是一起支付佣金的,而支付中往往无法区分哪些销售员具体卖的哪套房子,因此如何分配又迟延了佣金支付的时间。“影响支付佣金速度的更多是银行何时放款、购房手续有没有办完,以及每家中介和开发商合同约定的支付节点不同等因素”,这名开发商向记者表示,“如果真是开发商拖欠,那么中介完全可以按违约追求法律责任,之所以没有,正是因为大多开发商还是按合同条件来支付的”。
除了银行信贷和购房手续需时过久的原因,肖小平告诉记者,也有一些“拖欠”佣金和银行等关系不大,而是开发商自己资金安排的问题,“更有甚者,也有一些开发商在合作之初就不准备给,或者是拖到最后才给”。这一点,家家顺副总张国库也表示赞同,确有一些开发商不讲诚信,但这种开发商在行业内很快就会被淘汰。
开发商??陆续结佣本就存在
肖小平告诉记者,深圳中介行业“应收未收”的佣金中有一部分是来自包括东莞、惠州的外地楼盘,其中惠州楼盘是“大头”,他们在深圳和中介合作进行“二三级联动”,一方面惠州楼盘在深圳卖得多,另一方面以大亚湾等为代表的惠州楼市近段时间却并不好。
在深圳为外地楼盘销售颇多的张国库告诉记者,“目前在年底,部分惠州开发商到了还贷高峰期,资金会有点紧”,以往这些开发商如无困难,也就2—3个月内支付佣金,而现在的确慢了很多。
“现金奖”这种激励方式更是多来自外地楼盘。肖小平告诉记者,大亚湾、惠阳的惠州楼盘八九成都是在深圳消化,而惠城区的楼盘也有六七成是深圳买家购买,换而言之,这些楼盘都是靠深圳的中介公司才卖出去的。也正是这些外地开发商给深圳中介开出的佣金比例比深圳本地楼盘要高很多,“深圳新房的佣金一般就在2%以下,最高也不超过2.5%,而外地楼盘给深圳中介的佣金则或达5%,有的私底下给到10%”,肖小平表示。
而外地楼盘应收佣金较多的家家顺则对开发商仍持乐观态度。“经济政策层面看,房地产调控已经见底,明年将会健康平稳发展,开发商不会出现2008年的那种情况”,张国库表示,家家顺认为,这些佣金虽尚未支付但仍有保障,仍在“滚动”支付中。
开发商支付佣金本就是一批批的,这边卖着那边付着,上述开发商向记者表示,这种陆续结佣本就在行业内存在,“拖欠”佣金的开发商并非行业主流。
世联地产:代理销售额破2000亿
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中国最大的房地产商今年销售额将突破1400亿元,而世联地产今年的销售额将突破2000亿元。世联地产近期发布业绩快报,截至2012年12月9日,世联累计实现代理销售金额2002亿元,成为中国首家代理销售额突破2000亿的房地产综合服务商。
据了解,世联地产是中国第一家A股上市的房地产综合服务商。截至12月,世联已经在全国建立了49家分公司,员工数量超过万人,为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务。其今年在全国代理了800多个楼盘,也就是说世联每天都有2个以上的楼盘在开盘。而位于世联总部的深圳分公司今年新房代理销售额更是首次突破350亿,占深圳新房市场销售近50%。
(曲广宁)