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相关数据显示,北京即将入市的18个老项目后期,有一半出现价格上涨,其中涨幅最大的达到30%左右,而另外一半,大部分也已经走出价格低谷的区间,维持在较高位水平。
以北京为代表的一线楼市“量价”齐涨,让购房者真正感觉到了寒冬的凉意。因预测楼市价格还将上涨,不少人又重投楼市怀抱,开始咬牙买房。而这一现象,也制造了楼市供应紧张的假象,楼市优惠幅度逐渐取消,价格开始上涨。
据央行12月18日发布的《2012年第4季度储户问卷调查报告》显示,虽然有66.6%的居民认为目前房价“高,难以接受”,但是,对下季度房价,预期上涨的居民比例仍高达29%,相较于年初提高了11.3个百分点。未来3个月内准备出手购房的居民占比为15.4%,相较于年初和去年同期分别提高了1.4和1.5个百分点。
调查还显示,在当前物价、利率及收入水平下,19.4%的居民倾向于“更多消费”,33.5%倾向于“更多投资”,47.1%倾向于“更多储蓄”。
年底楼市“涨”声一片
国家统计局12月18日发布的70个大中城市房价数据显示,11月,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市数量大幅反弹,达53个,比10月增加了18个,比重扩大至76%,创下年内新高;价格环比下降的城市有10个,比10月减少7个;持平的城市有7个,比10月减少了11个。从价格涨幅看,已连续5个月稳步回调的新建商品住宅价格平均环比指数,由10月的0.06%升至11月的0.26%,同样创年内新高。从同比数据看,11月新建商品住宅价格同比下降的城市有41个,比10月减少15个;持平的有4个,比10月增加了2个;上涨的有25个,比10月增加13个。
从这份统计报告可以看出,以北京、上海、广州、深圳等4个一线城市为代表的楼市,新建商品住宅价格指数环比上涨,而且涨幅全部高于10月。
对此,链家地产市场研究部张旭接受中国商报记者采访时表示,11月70个大中城市房价涨幅扩大,上涨城市增多,尤其是新房价格涨幅明显超过前几个月。今年全国楼市价格经过缓慢的回升开始逐渐接近历史高点,新房和二手房价格指数同比也都达到了比较高的水平。若按照当前的态势发展,年底房价很可能会超过去年同期。
值得关注的是,市场的实际感受和统计数据颇为一致。统计数据价格指数环比上涨在实际市场上,表现为大部分的楼盘项目“涨”声一片。
据亚豪机构提供的统计数据显示,北京在即将入市的18个老项目后期,有半数出现价格上涨,其中涨幅最大的达到30%左右,而另外半数,大部分也已经走出价格低谷的区间,维持在较高位水平。其中单价低于20000元/平方米的刚需盘价格也出现回升,涨幅有所加大。如位于房山、大兴、顺义的几个近期销售势头较好的项目,开盘价大多上调了500元-1000元/平方米,相比三季度刚需盘300元-500元/平方米的涨幅高出了不少。
亚豪机构认为,北京楼市已经完全开启价格上涨通道,对于消费者来说,最佳的“抄底”时机已经失去。“从历年来的数据也可以看出,年底也并不是一年价格的习惯性低点,尤其在价格快速上涨的2009年表现最为明显。2009年12月北京商品住宅成交均价为18436元/平方米,为年度内最高水平,相比当年的1月份则出现了高达75%的上涨幅度。自2010年开始,由于受到多次调控的影响,房价上涨趋势相对没有那么明显,但年底仍会出现阶段性高峰”。
随着价格的抬头,北京楼市供应也开始上涨。亚豪机构统计,12月北京住宅市场将有30个左右的项目入市销售,其中仅12月1日就有7个项目预计入市,相比11月全月仅21个项目入市情况来看,楼市供应又有所抬头,恢复到了今年以来的较高位水平,并且比去年12月的开盘量也多出了12个。虽然相比调控之后的月度供应来说今年12月份情况较为乐观,但是与2009、2010年同期供应量相比仍有较大差距。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,从年底阶段的需求方购买力情况来看,由于部分银行全年信贷额度已接近消化完毕,因此对购房者放款的时间以及房贷折扣的申请上会有一定影响,但是鉴于今年以来北京住宅市场供需缺口较大,部分群体购买力的下降并不会影响整体市场成交,并且基于对明年市场预期的看涨,大量购房人群会抓紧这一阶段入市。因此,今年最后一个月北京楼市成交也将出现“翘尾”的现象。对于急需购置房产的人群来说,虽然整体市场价格已经进入上行通道,但是部分首次入市的纯新盘项目,为实现较好销量取得“开门红”,仍可能会采取低价入市的策略。据悉,12月份北京市场将有12个纯新盘项目预计入市,购房者可多加关注。
多重因素促成房价反弹
虽然今年以来北京楼市仍然被调控的阴影所笼罩,但是由于大量项目实施了“以价换量”的策略,因此整体成交情况较去年出现大幅好转。其中保利、中海、远洋、绿城等多家知名房企在前10个月就已经完成了全年销售计划,因此,目前停止了价格优惠政策,上调价格追求利润。任启鑫表示,这些房企多已“偃旗息鼓”,开始进入年终盘点阶段。
与此同时,另外两类项目也开始抓住时机,进入市场填补供应空白。其中一类是自调控之后就开始“捂盘过冬”、久未有新房源推出的老项目后期,趁房价进入上涨通道开始“蠢蠢欲动”;另一类是纯新盘项目,其中有部分项目曾因价格因素与蓄客情况屡屡推迟开盘,但是由于成本压力也不得不加紧入市节奏。
北京中原市场研究部总监张大伟则认为,此次房价上涨城市数据创年内新高,与政策变化有关,十八大释放了积极的经济发展信号,且对楼市调控并没有明确加码的定义,购房者入市积极,导致房价反弹。“土地市场方面,11月土地成交依然活跃,全国土地市场回暖明显,地价上涨也导致房价出现反弹。”张大伟表示。
而链家地产研究部张旭则分析认为,11月全国楼市的持续升温,导致了市场价格上涨的趋势得以延续。一方面,一些重点城市楼市火热,对整体楼市产生了一定拉动作用;另一方面,购房者对于未来市场和政策的预期都比较乐观,当前入市积极性增加,刚需也加速入市。
“一线城市房价涨幅尤为突出,新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及全国平均水平。其中北京新建商品住宅环比增幅,位列全国第二。一线城市总体需求规模和市场供需压力都较大,价格控制难度明显高于其他城市。”张旭表示,在需求的影响下,一线城市看涨后市的预期较为强烈。
明年市场或以稳为主
楼市活跃、土地市场持续加热,业界对调控收紧的预期也开始加大。
“近期关于房地产调控的表态频频出现:12月16日,中央政治局会议上强调继续坚持房地产市场调控政策不动摇;12月18日,国土部召开关于‘采取切实措施,稳定房地产用地供应,抑制异常地价’的新闻通气会,出台了多项措施抑制高地价; 12月17日,北京市建委联合人力资源局,进一步明确了缴纳社保认定购房资格标准,规定补缴社保在购房资格审核中不予认可。”张旭表示,当前房价上涨趋势加剧将为明年楼市调控带来较大压力。从近期的中央及一线城市的调控态度来看,中央对于市场反弹的容忍度依然不变。虽然中央政治局会议强调要“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,全国层面可能不会出台统一加强楼市调控的新政策,但对于房价反弹明显的重点城市,仍存在调控收紧的可能。
张大伟则表达了不同的看法。他认为,中央经济工作会议对楼市的政策表述偏松,去年的中央经济工作会议曾提出“房价回归合理”,今年虽强调“坚持房地产调控政策不动摇”,但同时提出信贷方面要在一定程度上稳中求进。因此,他预计明年的楼市调控政策将继续保持“外紧内松”:“外紧”是指全国性的限购限贷政策必然不会放松,房产税明年也存在从严的可能性;“内松”则主要体现在信贷政策可能放松。
“但是,也要看到,房地产市场存在许多无法单纯依靠市场解决的顽疾,比如土地财政、居民投资渠道狭窄等。”张大伟认为,这些因素客观上决定了房地产调控仍将继续推进。
对于明年北京房地产市场的走向,任启鑫在接受中国商报记者采访时表示,政策方面仍将延续以限购为主导的市场调控,房产税扩容暂未将北京纳入范畴,因此,明年北京市场的政策环境已趋于稳定。而从土地市场情况来看,自调控之后土地市场成交开始出现低迷,尤其是今年更是落至冰点,土地成交的缩减必将对未来两年的楼市绝对供应量产生直接影响。从需求方情况来看,由于每年都会有新增“资格”购买人群的出现,因此需求量将保持在一定水平,供需缺口的存在将直接导致明年房价仍然维持在上扬阶段,并且部分区域与项目甚至有可能会出现过快上涨的情况。
对此,张旭认为年底楼市升温的一个主要原因,是经历过10月、11月政策平淡期之后,市场预期出现扭转,看淡政策和看涨楼市的气氛渐浓。而近期集中出现的调控迹象,很可能会再次影响到市场预期。“预计明年市场量价将以稳为主,上升会比较缓慢”。