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还有几天2012年就要过去,在2012年,济南市房地产市场经历了一次空前的转变,市场的“变脸”出乎了不少购房者意料。在岁末之际,济南房地产市场现状如何?周刊记者做了一份比较详细的分析,为想置业的业主做一参考。
购房者:从上半年的“犹豫不决”到下半年的“果断出手”
今年不少购房者都有一个共同的感受,那就是在上半年的时候面对各种促销很是“淡定”,在犹豫中选择了“观望”,但在下半年则是选择了“果断”出手。
于晨晨2009年毕业后留在了济南,这两年攒了一点首付后,在家人的资助下,他决定在2012年购买一套婚房。于晨晨的单位在经十路省体育中心附近,交通便利,所以他的选房范围较为广泛,从上半年开始,他先后看了位于东部的海信慧园、西部的凯旋新城、以及南部的泉景天沅等各个区域的房子。
上半年的看房心情,于晨晨用了“不慌不忙”来形容,因为当时房价还有向下走的趋势,所以他一直在不停地比较,“其实有的房子促销价格挺让我动心的,但由于对市场的判断不准,所以在犹犹豫豫中就过去了。”
于晨晨说,“五一”期间他在东部一楼盘见到了一批促销房源,价格在每平米7000元多点,而此前该楼盘的价格在8100元左右,自己就有些心动,但还是没买。但几个月后于晨晨发现,同是这个楼盘,在下半年几次开盘后,价格逐渐涨回到8000元左右。
今年7月份以后,于晨晨开始有点着急了。因为在那之后,很多楼盘逢推房源就要涨一二百元,而且大家购买的积极性好像高了很多。
“我也决定要尽快出手了。”于晨晨说,在今年“十一”前后,他在济南西站附近的绿地新里爱丽舍公馆购买了一套90多平方米的房子,价格在每平米6100多元,“总价50多万,我还能承受。”于晨晨说,虽然有点远,但他看中这里的升值潜力。
在本月底,于晨晨再次为下半年的“果断出手”而庆幸,“我一个熟人又去买了同一个项目,均价已经6500元了。”
成交:从上半年的“逐渐回升”到下半年“迅速回暖”
“到了年底市场还这么热,这在往年真是不多见。”省城资深地产营销人士李勇25日有些感慨地对记者说,2012年最后这一个月,市场热度依然不退,这与年初时的情况形成了鲜明对比。
“还有几天就过元旦了,但上周新开的楼盘依然保持了好的销售势头。”世联怡高山东市场部负责人告诉记者,近期各项目开盘成交率依然较高。以上周花园路东头一个新开的项目为例,推出了370多套房子,当天就卖出300套,开盘销售率达到了80%以上。
根据济南建设部门的数字,截至12月25日,12月济南新建商品住宅已成交4372套,预计月底成交达到5000套左右。
而从济南市2012年整体的成交状况来看,也经历了一个从回升再到迅速回暖的过程。建设部门的统计数据显示,年初济南新建商品住宅月成交套数不足千套,随后回升到1000多套,上半年最高月成交套数到了3000多套,业内人士多认为其是一种“逐渐回升”。
而到了下半年,每月的成交量升至4000套,而到了年底更是到了近5000套。综合当前各月的数据,在继续限购的2012年,济南新房成交总套数为43712套,比2011年的33309套增加了10000多套,增加了31%多。
价格从上半年“连续下降”到下半年“连续上涨”
郭先生是省城东部一家楼盘的营销负责人,说起一年的卖房经历,他说自己的心情是从“略悲观”到“小惊喜”。
郭先生说,上半年的时候由于购房者多是在观望,为了促进销量,他想了很多办法,其中之一就是推特价房,上半年最低的房子价格在7500元/平方米,而此前的价格是在8200元/平方米左右。郭先生说,虽然如此,但销量还是不尽如人意。
但进入下半年,郭先生发现情况有所改变,人们的购房热情上升,在此情况下,他和各家开发商一样,采取了每次推房源一次加个50元-200元的做法,到年底,价格基本回到了原来的水平,而且销量还不错。
郭先生的经历也是2012年济南房价走势的一个缩影,从年初的不断下降到下半年的不断上升。
根据国家统计局今年以来发布的房价数字,济南房价一年中走了一个弧形的曲线。今年1-5月份,济南房价环比变化出现连续下跌的趋势。而在经历了6月份的环比持平,房价停止下跌后,此后的几个月,房价的环比变化出现了连续上涨。
虽然下半年出现连续上涨,但综合一年的情况,累计下跌了1%,累计上涨了0.8%,济南房价2012年总体还是小幅下跌了。
开发商:从被动“完任务”到“上调目标”
“目前我们山东公司今年40亿元的销售任务总算是完成了。”25日,一家一线开发商山东公司的负责人如释重负地告诉记者。
这位负责人告诉记者,年初面对购房者的观望和市场的态势,40亿的销售任务让他们有些“亚历山大”,“弦绷得很紧”,为保证完成任务,采取了低价开盘走量的策略。从后期的情况看,由于房源产品较好,这一策略发挥了重要作用,任务量完成的速度有所加快,但到10月份,该公司还有10亿元的销售任务没有完成。但有些出乎意料的是,随着年底市场的热销,剩下的任务在紧锣密鼓地推盘中完成了。
但这位负责人表示:今年的任务完成了,但由于形势不错,明年的任务增加了一半,不过他对明年的市场持乐观态度。
土地市场全年土地市场较为平稳,年底有些“活跃”
综合国土部门发布的土地出让数据,截止到2012年12月中旬,济南市居住及商服用地供应111宗,基本完成原计划。其中,111宗土地中,西客站片区占近一半,达到52宗。
在成交的111宗土地中,绝大多数是因为只有一家企业报名而底价成交,价格也较为稳定,只有6宗土地进入了现场竞拍,且多数出现在年底。3月8日,济南土地竞拍落下龙年第一槌,济南旧城开发投资集团有限公司竞得位于省委党校老校区的2012—G002地块与2012—G003地块。7月23日,万科地产首次出现在济南的土地拍卖现场。最激烈的一次竞拍发生在11月14日,8家实力房产企业经过33轮竞价,南海置富发展有限公司以16.1亿元拿下历城区桑园路的一宗居住土地。12月3日,万科地产拿下进入济南的首宗土地,经过28轮竞价,以15.8亿拿下位于化纤厂路的一宗居住土地。
专家:济南房价已稳定,明年可能继续小幅上涨
对于2012年济南房地产市场的“变脸”,专家认为是正常的市场反应,当前济南的房价总体比较稳定,未来仍有可能小幅上涨。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,当前济南房价虽然小幅上涨,但相对稳定,明年在限购等房地产调控政策继续执行的背景下,房价不可能大涨,但小幅上涨可能性较大。(崔荣杰生活日报)