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上港集团称,该公司和方兴地产[简介最新动态]对半出资竞得的海门路55号地块,将作为上海港国际客运中心、国际航运服务中心项目的延伸和拓展项目的土地储备。早报记者杨深来图郁斐制图
2012年的全国总价地王纪录再度被刷新。
12月26日,备受关注的虹口区商办地块——海门路55号地块,被上海国际港[最新消息价格户型点评]务集团股份有限公司(600018.SH,上港集团)、威旺置业有限公司以总价56.8亿元竞得,折合楼板价23330元/平方米,溢价率21.1%。
56.8亿元的成交总价,也让海门路55号地块压倒南京下关区滨江江边路以西2号地块,成为2012年新的全国总价地王。南京下关地王由央企中冶旗下公司于今年11月30日,以56.2亿元总价竞得。
按上港集团昨日发布的公告,威旺置业系央企中国中化集团[简介最新动态]公司旗下上市公司方兴地产(中国)有限公司[简介最新动态](00817.HK,方兴地产)的下属全资公司。上港集团称,董事会已同意由双方共同出资组建项目公司,开发该地块,双方投资比例/竞买保证金比例为50%:50%。
上港集团称,该公司竞得海门路55号地块,将作为上海港国际客运中心、国际航运服务中心项目的延伸和拓展项目的土地储备。
出让公告显示,该地块起始总价即高达46.9亿元,出让面积为40577.4平方米,容积率为6.0。
汉宇地产市场研究部经理付伟称,海门路55号地块位于北外滩板块,与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势,共同构成黄金三角,是黄浦江两岸综合开发重点地区之一。
运营由方兴操盘?
“海门路55号地块的运营,未来将由方兴操盘。”一知情人士说。
分析人士称,方兴有大型商办物业的运营经验。公司官网资料显示,方兴地产的业务板块涵盖高端地产开发、商务租赁及酒店投资与经营,在上海有金茂君悦酒店、金茂逸墅等项目。
不过,按方兴地产昨日在公告中的表述,将与上港集团成立项目公司,威旺置业与上港集团分别持有50%权益。该土地的开发、建设、销售、经营等工作,由项目公司负责实施。
“项目公司将采取董事会领导下的总经理负责制。上港集团将委派董事长、副总经理及财务部经理,而威旺置业将委派总经理、副总经理及财务部副经理。”方兴地产在公告中说。
值得注意的是,海门路55号项目未来的投入压力不小。
一位不愿具名的分析人士称,海门路55号地块位置优越,但56亿元的土地款,算上每年的资金成本,该地块三年后的投资规模将至近百亿元。加上该项目是商办综合体,沉淀资金周期起码3年,意味着该项目投入百亿后,可能还没有资金回流。
“这类地块,除了资金实力雄厚的央企,其他企业很难扛得起。”该分析人士说。
另一央企开发商投资部负责人也说,上述海门路地块位置好,体量大,是一幅难得的好地。但对于普通企业而言,资金压力不言而喻。据他透露,近期土地市场机会不少,他们公司也在找机会储备地块。
上港集团昨日在公告中提及,此次竞买土地使用权所需资金由公司自有资金解决。
今年上半年财报显示,截至6月底,上港集团现金及现金等价物余额为90.28亿元;上港集团由上海市国资委持股40.8%。
官网资料显示,上港集团目前是中国最大的港口股份制企业,货物吞吐量、集装箱吞吐量均居世界首位。
起始单价较去年降17%
海门路55号地块的稀缺性不言而喻。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏介绍,该地块位于北外滩板块,具有不可复制性。
“上海计划到2020年基本建成具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。北外滩作为航运服务集聚区的功能将得到认可,届时北外滩将吸引更多的航运企业总部入驻,将催生商办市场需求。”龚敏说,相关规划提出,要把北外滩航运服务集聚区建设成为企业总部基地[最新消息价格户型点评]、航运要素集聚中心、国际邮轮客运和口岸服务中心。
据付伟介绍,海门路55号地块总建筑面积将超过24万平方米,未来或将建设办公、商业、公寓式办公等多种业态。届时对板块商业氛围有推动意义。
付伟称,目前北外滩板块内办公项目的成交单价普遍在3万-5万元/平方米。
“通过两年左右时间开发,政府加大规划力度,整个北外滩商业能级将有所增强。”付伟预计,海门路55号地块项目未来建成后,如果开发企业选择出售,房源售价预估将在4万-5万元/平方米,与目前拿地楼板价相比,仍然具备一定盈利空间。
值得一提的是,海门路55号地块亦属“复出”地块。
去年7月,该地块曾以46.67亿元总价挂牌,后因出让人要求中止出让。时隔一年多后,重新挂牌出让,其起始总价比去年提高了0.23亿元,但由于容积率也从去年的5.0提升至如今的6.0,算下来起始楼板价反倒较去年挂牌时的2.3万元/平方米,下降了约17%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,与2011年楼市低迷、企业预期悲观不同,如今随着市场成交量明显反弹,房企拿地积极性也大增,年内已多次出现“复出”地块的成交价高于前期挂牌价的情况。
12月上海土地出让金创下年内新高
“近期楼市高总价的地块频频入市,无形间提升了竞拍门槛,给更具资金实力的央企、国企提供了储备优质地块的机遇。”黄河滔说。
12月至今,上海已拍出两幅总价超过50亿元的大标的地块,这也直接推高了12月上海的土地出让金。
据21世纪不动产统计,截至12月26日,上海12月经营性土地出让面积为60万平方米,出让金额为162亿元,已经创年内最高。
在龚敏看来,总价地王的出现,反映了开发企业现有资金的充裕和对未来的乐观预期,这跟去年有很大不同。
一业内人士分析,下半年以来,大面积且地理位置较佳的地块供应增多,但买家基本都是有央企、国企背景的大型企业。
另有不愿具名的开发商称,下半年市场回暖基调已定,房企资金压力有所缓解。此时去年流拍地块调低价格后再次出让,此时资金优势较大的企业更容易把握机遇。而这些企业拿地,往往也有传导作用,房地产企业普遍有伺机买地的计划。
值得一提的是,今年上海土地市场先抑后扬的成交节奏相当明显。
据21世纪不动产统计,1月至今(截至12月26日),上海共成交经营性用地135幅,成交面积约490万平方米,出让金额为719亿元,分别较去年同期减少20.5%、24.3%和19.1%。年初市场低迷是成交回落的主因。其中,今年下半年上海土地出让面积约361万平方米,占全年总量的73%;出让金额合计达601亿元,占比为84%。