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制图任萍
4宗地块,78家企业领取竞买申请书,19家企业参与竞拍。昨日举行的2013年沪上首轮宅地出让异常火爆,最终4宗地块均产生了较高的溢价率,最高溢价率达65.77%,总价总额为13.3亿元。而去年几乎没有任何拿地动作的龙湖地产[简介最新动态]则在新年强势开局,以溢价6成的代价连夺两地。
业内人士分析,虽然土地出现价格上涨,但是对于房价而言,此番高溢价并不是房价上涨信号,更是的是开发企业对开发收益降低的忍耐,以及对项目远景规划的看好。
龙湖[简介最新动态]溢价6成以上连夺2地
来自市规土局网站公布的信息显示,昨日进入现场竞拍环节的4宗地块分别是新城一站16A-02A地块、新城一站17A-02A地块、新城一站18A-01A地块和新城一站19A01A地块。其中前两宗为商住用地,后两宗为纯住宅用地。这四总地块均为相连的姊妹地块,如能同时拍得,无疑对未来的项目开发相当有利,所以竞拍前就有不少业内人士预测,很有可能出现一家房企拿下多幅、甚至全部四幅地块的现象。
而现场竞价的结果也印证了这种看法。龙湖地产梅开二度,同时拿下了新城一站16A-02A地块和新城一站17A-02A地块两幅商住用地,成交价分别为28800万元和39800万元。两幅纯宅地则被两家房企瓜分。其中绿地集团[简介最新动态]35611万元拍得新城一站19A-01A地块;新城一站18A-01A地块则被北京奥林匹克置业及讯佳集团联合体以28680万元拿下。四地块均拍出高溢价,其中溢价率最高的为新城一站17A-02A地块,达到65.77%,最低的新城一站19A-01A地块也有47.09%。
记者发现,自2011年8月竞得虹桥商务区核心区一期05号地块后,龙湖地产在上海便再没有拿地,时隔17个月,龙湖再次出手。据业内人士透露,龙湖对本次出让地块关注已达两年之久,且有志在必得之势,最终竞得两幅商住用地,且溢价率均超过60%。
汉宇地产市场研究部分析师张颀分析指出,目前板块内在售的住宅项目,公寓房源成交均价普遍在14000~16000元/平方米。区域内已云集新城、旭辉等多家大型房企入驻,随之绿地、龙湖、奥林匹克置业的后续加入,再加上大虹桥概念及轨交建设等利好消息刺激,未来整个区域仍有可观发展潜力。
德佑地产研究主任陆骑麟则认为,此次拍卖部分地块的溢价已经略高。 “如果按照龙湖两宗地块的最高容积率2.5来计算的话,其楼板价应在7500元左右,未来有不小的盈利风险。 ”德佑地产研究主任陆骑麟分析道。他指出,该地块内90平方米以下的中小户型建筑面积规定不得低于住宅总建筑面积的七成,这无疑将与龙湖长期以来的区域中高端定位存在一定抵触,不利于品牌的打造。
高溢价不是房价上涨信号
新年首轮宅地竞买就出现如此热度,让市民不得不担忧“面粉”价格上涨后,“面包”的价格是否也会提升。
对此,上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏坦言,此轮高溢价并不是房价上涨信号,主要是区位鲜有供应、新兴社区规划、轨道交通规划等因素叠加吸引房企。她介绍,4宗地块除汇金路外,其他都为规划道路,周边配套欠缺,但都纳入计划中且交付时间明确,其中幼儿园、初级中学均计划于2015年上半年启用,同年9月可以入学,而交通配套方面更有轨交17号线汇金路站点和盈港东路、汇金路规划的公交枢纽站同步建设,同步运营,力争2013年年底开工,2017年通车,使得郊区因出行不便劣势得以大大改善,正是在各项配套设施能清晰预见的情况下,房价良好预期也得以形成,房企才会高溢价拿地。
与此同时,据21世纪不动产上海市场研究部统计显示,2009年至今上海青浦区共出让了17幅各类具有住宅属性的地块,但少有青浦新城板块内的商品住宅地块出让,此次4地连拍一定程度上放大了区域内土地需求的迫切性。
除此以外,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍还表示,眼下土地的竞买结果并不突破区域房价,地块开发的利润空间仍有相当保留。这表明,尽管土地竞买加剧,开发商对于未来房价走势预期并未盲目向上,而是处在走平或者微涨的尺度。溢价率的走高,更多是开发企业对开发收益降低的忍耐,而非未来房价走高的信号。