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日前，东莞市统计局发布了去年的房价消息。去年，全市新建商品住宅销售均价为8271元/平方米，同比上升1.2%。
在全市33个镇街(园区)中，有9个镇街全年销售均价高于全市，其中，厚街、松山湖和长安的均价超过10000元/平方米，分别高达11466元/平方米、11319元/平方米、10668元/平方米。
光大地产品牌副总监朱奇勇解读称，片区价值决定了房子价格，这三个镇(园区)经济基础良好，区位优势明显，高端客户容量比较大，所以房地产开发时倾向于往高附加值方向发展，豪宅项目较多，所以价格领跑全市。
值得注意的是，与这几个镇(园区)类似的片区，价格过万是迟早的事情。
具体来说，去年厚街能够夺得花魁，关键在于和黄旗下的海逸豪庭成交超22亿元的别墅。实际上，厚街大多数房子的价格距离万元仍有相当的距离，去年洋房和公寓成交均价为7380元/平方米。
松山湖作为风景旖旎的国家级高新区，房价一直遥遥领先，早已超过万元。长安是东莞第一人口大镇和远近闻名的富庶之地，购买力强盛，配套完善或山景资源较好的项目也纷纷过万元，不过仍有相当一部分素质稍差的项目价格较低甚至每平方米只有五六千元，房价两极分化明显。
个盘拉高均价
状元厚街：
受到和黄旗下的超级大盘海逸豪庭的高价别墅拉动，厚街去年新建商品住宅的均价由五六千元突然上窜到11466元/平方米，飙升87%。
不过，这并不是其真实价格，厚街占多数派的非别墅项目均价仅为7380元/平方米，厚街房价有点“外强中干”。
随着海逸豪庭新增供应的减少，估计今年厚街的均价会下降，不过由于今年厚街供应依然偏紧，个盘价格有向上小涨的动力。
均价飙涨87%
据市统计局发布的消息，厚街去年新建商品住宅销售均价高达11466元/平方米，在全市33个镇街(园区)中独占鳌头。
这不同寻常。早两年，厚街的房价每平方米只有五六千元，去年突然之间就上窜到万元，甚至占据价格第一高地。
据合富辉煌东莞市场研究部的数据，2011年厚街新建商品住宅的均价为6141元/平方米，2012年与之相比足足上升了87%。无论是对比全市还是全省乃至全国，这种涨幅是相当惊人的。
从购买力来看，合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，厚街买家大部分是镇内客户。
价格受个盘拉高
李兴旺说：“厚街的均价受到海逸豪庭项目拉高，大多数房子实际上并没有那么贵。”
据东莞中原地产研究中心提供的数据，厚街去年住宅成交40.92亿元(丰泰·观山碧水位于虎门地界，但被房地产界一般看做厚街项目，中原的数据包括了这个项目)，单单海逸豪庭一个项目就成交了22.61亿元，占比高达55%。而海逸豪庭卖的全是别墅，成交783套(合拼前)、126878平方米，均价高达17817元/平方米。
而厚街的洋房和公寓去年成交均价仅为7380元/平方米。除了汇景·世纪双子的公寓10213元/平方米、湖景壹号庄园的洋房9484元/平方米这两个项目的价格较高之外，其余13个项目的价格均距离万元有相当远的距离。
主力洋房项目万科金域国际带装修发售的均价只有7878元/平方米。南山豪苑、上凤林花苑·幸福里、世纪绿洲、加州阳光花园、东逸翠苑等五项目每平方米甚至只有三四千元。
早两年，由于海逸豪庭没有货量在售，所以厚街的均价每平方米只有五六千元。
东莞市博文道营销策划有限公司的总经理杨波说：“厚街的真实房价远不到1万元/平方米，不像松山湖、长安，个盘价格纷纷上万元，是结构性因素导致均价冲破万元。”
均价或下降
根据建设工程施工许可证和建设工程规划许可证的办理情况，东莞中原地产研究中心估算厚街今年有9个项目将新增供应住宅入住。住宅潜在供应量为417219平方米，加上226285平方米的库存，合计总供应量为643504平方米。
若按照去年362027平方米的销售量来计算，今年厚街住宅的供求比大约1.8:1，比去年1.6:1有所放大，但依然低于2.0:1这一平衡线，这说明厚街的楼市供应依然偏紧，这将催生个盘价格向上涨的动力，但考虑到房企现在仍以跑量为先，就算涨价，幅度也不大。
今年，厚街将有驰生商业中心(康联汇展中央)、伟柏商住楼、君丽花园三个新盘入市，地段一般，并且是普通房企所开发，估计其价格会随行就市。
而能够掌握价格话语权的还是海逸豪庭、万科金域国际、湖景壹号庄园等项目。不过今年海逸豪庭潜在供应仅30191平方米，占比仅7%，比去年的35%下降了28个百分点，由此可判断，厚街的均价有可能下降。
均价连年下降，实价今年看涨
榜眼松山湖：
松山湖去年新建商品住宅均价为11319元/平方米，因与厚街147元/平方米之差而屈居榜眼，但从其个盘价格来看，松山湖却是长期的房价花魁之地。
不过最近两年，松山湖的住宅均价连续下降，其原因在于产品规格整体有所下降，属于结构性下调。
寸土寸土的松山湖今年的供应量紧张，加上已经停止新批住宅用地，所以个盘价格可能稳中有升。
实价勇夺花魁
据市统计局发布的消息，松山湖去年新建商品住宅销售均价为11319元/平方米，在全市33个镇街(园区)排名第二。
东莞市博文道营销策划有限公司的总经理杨波说：“实际上，松山湖一直是全市价格实力最强的地方，同类住宅价格在全市范围内整体是最高的。”
据合富辉煌东莞市场研究部的数据，2010年—2012年，松山湖新建商品住宅的均价保持1.1万—1.3万元/平方米之间。
据东莞中原地产研究中心的数据，去年，锦绣山河、龙湖居等五个别墅项目的均价在1.4—3.3万元/平方米不等。其中，数千亩的超级大盘锦绣山河去年别墅的成交均价为28604元/平方米，而这还算比较低的，早几年每平方米甚至高达五六万元。
松山湖去年共有6个洋房项目在售，其中最低的为北部工业园内的万科金域松湖项目，成交均价为8109元/平方米，紫檀山、保利红珊瑚接近9000元/平方米，松山湖核心区内的长城世家、锦绣山河、万科松山湖悦在1.1万元—1.7万元/平方米不等。
松山湖是国家级高新区，是东莞经济一大增长极，高科技企业众多，产业实力雄厚，并且湖光山色，风景优美，所以大部分项目均是豪宅，其价格一直领跑全市。
松山湖在珠三角颇有名气，这引来了不少深圳客前来抢占资源。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，松山湖买家以园区及其周边镇区为主，同时深圳客占有接近一半的比重。
房价结构性下降9%
不过，寸土寸金之地的松山湖房价这两年却连续下降。
据合富辉煌东莞市场研究部的数据，2011年新建商品住宅均价为12490元/平方米，2010年为13186元/平方米，2012年房价同比下降了约9%，2011年房价同比下降了约5%。
杨波说，这属于结构性下跌，同类产品价格实际上是平稳的。
据东莞中原地产研究中心的数据，以均价“8字头”的万科金域松湖、保利红珊瑚、紫檀山等三个项目洋房合计成交227502平方米，占住宅的比重高达60%，占据大头。保利红珊瑚、紫檀山是去年的新项目，地段较为一般。2011年及之前，松山湖的成交重心在于核心区的锦绣山河、松山湖1号、长城世家等项目，地段优越，价格高昂，片区均价较高。
同时，同一项目的产品素质去年有所下降，也是价格下降的因素。比如，锦绣山河去年成交的别墅的资源、规格不如之前，所以价格也由每平方米五六万元调到28604元/平方米。
由于片区产品整体不如此前，所以去年松山湖的房价有所下调。
供不应求价格看涨
元旦期间，锦绣山河四期观园已经开盘入市。据售楼员说，400多平方米的独栋别墅，毛坯单价每平方米2万多元，总价835万元起。140—200多平方米的平层洋房，毛坯均价约1.3万元/平方米，而300多平方米的复式洋房，毛坯单价高达1.7万元/平方米。
从绝对价来看，锦绣山河四期的产品比三期价格要低一些，但其并没有降价，而是由于四期产品的规格比三期要稍低一些。
目前松山湖已经停止新批住宅用地，长远来看，住宅是卖一套少一套，但这种资源型产品的需求相当广泛而强烈，从松山湖本身到大朗、大岭山等周边镇区，再到东莞市区、深圳地区，所以其价格是看涨的。当然，若某一个时间段，供应井喷，远超需求，同时开发商缺钱用，那么价格会下降，但这种情况在今年几乎没有出现的可能性。
据东莞中原地产研究中心的数据，今年松山湖有万科金域松湖、万科松湖中心、紫檀山、光耀滨湖花园、保利红珊瑚、龙湖居潜在供应住宅241984平方米，加上255419平方米的库存，合计总供应量为497404平方米。
按照去年376944平方米的消化量来计算，松山湖今年住宅的供求比为1.3:1，比去年的1.7:1还小，说明松山湖的供应比较紧张，个盘价格有上涨的动力。
但从目前的经济大形势、调控大环境以及开发商的资金状况来看，大涨的可能不存在，整体形势应该是稳中有升。
探花长安：
强镇房价高，今年或平稳
长安既是闻名遐迩的富庶之地，又是东莞第一大镇，购买力旺盛，去年房价冲破万元，达到10668元/平方米，在全市范围内夺得探花之位。
今年，长安供应稍微放量，将缓解此前的供应偏紧状态，进而刺激购房需求进一步释放，价格有望保持整体平稳。
经济强镇房价高
据市统计局的数据，长安去年新建商品住宅成交均价为10668元/平方米，在全市33个镇街(园区)中排名第三，虽然不是市区，但是价格胜过市区。
据合富辉煌东莞市场研究部的数据，最近两年，长安房价节节攀高，2010年住宅均价为7918元/平方米，2011年为9808元/平方米，2012年冲破万元大关。
东莞市博文道营销策划有限公司的总经理杨波说，长安是经济强镇，购买力强，并且供应一直偏紧，所以房价一直较高，长安1号的房价在几年前便已经过万元了。
去年，长安镇实现生产总值282.5亿元，同比增长4.5%，在全市名列前茅，而其综合实力曾多次位居各镇街(园区)首位，长安也是人口第一大镇，2010年第六次人口普查的数据显示，其常住人口高达66.4万人，在全市各镇街(园区)中排名第一。
除了自身购买力强盛之外，由于靠近深圳，长安还吸引了一些深圳客前来置业。
房价两级分化
房地产的地段是不可复制的，就算处于同一镇区，其价值也往往大不相同。在长安，房价存在两级分化的状况。
万科广场、万达广场、长安1号、沃多夫等镇中心区的房子，价格高高在上，洋房或公寓价格在1.1万—1.4万元/平方米之间，莲湖四季豪园、富山居花园等莲花山片区的洋房价格也高达1万元/平方米、1.1万元/平方米。
而一些地段较差、景观资源不明显或自身配套不足的项目，价格就低一些。君源铂尔曼公馆、新世纪宜居的洋房或公寓每平方米七八千元；鹏程晴园、长安花园、长安莲峰广场、陶然豪园、新彼岸等项目的洋房或公寓每平方米卖五六千元。
价格趋稳
今年，富山居花园、万科金色悦府、城中四季大厦、莲湖四季豪园、客天下大厦将会开盘或有新货入市。据东莞中原地产研究中心的数据，今年长安住宅潜在195720平方米，加上173186平方米库存，今年总供应量预计为368906平方米。
按照长安去年住宅168939平方米消化量来计算，今年的供求比2.2:1，比去年的2.0:1要高，供应有所放量，考虑到此前数年供应紧缺的状态，所以今年的供应放量只会缓解需求饥渴，不至于造成过大的走货压力。
今年新增供应的项目大多为刚需户型，刚需对价格敏感，所以定价应该比较理性，不过盲目要价。
综合来看，今年长安的价格应该会整体保持平稳。记者曾德军
