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最近两周,包括碧桂园、越秀、恒大、富力在内的多个在港上市房企,陆续发布了2012年上市年报,年报中同时披露了他们2013年的销售目标。令人惊奇的是,虽然面对“最严厉”的“新国五条”的制约,市场前景不明朗,但这些上市房企却纷纷提高了今年的销售目标。
链家地产研究部的数据显示,万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企,目前已经有8家制定了2013年销售目标,除中海以外,其余7家都有一定幅度上调,且平均上调幅度为12.8%。究竟,房企迎难而上的底气何在?为此,信息时报记者近日采访了一些开发商和业内专家,让他们对今年楼市的发展进行了一次深度剖析。
销售目标
恒大集团:目标1000亿元
去年销售业绩:923.2亿元今年增幅:8.3%
据悉,截至2012年12月31日,恒大已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的122个城市,拥有大型项目229个,是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。恒大进入的城市中,不限购城市占比76%;在其现有的229个项目中,近60%的项目不在限购区域或不受限购影响;即使是在有限购政策的城市中,恒大的产品也因满足刚需受到欢迎。年报显示,刚需旺盛的二三线城市项目在2012年全年为恒大销售业绩贡献比例达到99.2%。2013年,恒大大部分项目分布在刚需旺盛的二三线城市,该集团将继续坚持其布局合理、定位明确、满足刚需、薄利多销,顺应市场和政策方向的民生地产发展模式,控制销售均价在6000元/平方米左右。
全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印表示:“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”
点评:超前适应调控的民生发展策略加上中央新型城镇化政策利好,使恒大有望成为中国房地产行业未来发展的标杆。
保利地产(600048):投资同比增长37.17%
虽然保利地产在2012年报中没有明确指出2013年的销售计划,但披露2013年公司全年计划完成房地产直接投资930亿元,同比增长37.17%,计划新开工约1600万平方米,同比增长13.5%。保利地产去年销售业绩是689.06亿元。
保利地产认为,房地产行业抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”的调控仍将持续,房产税试点范围可能逐步扩大,政策环境依然偏紧。但保利依然看好行业中长期发展前景。保利地产董秘黄海曾将去年公司出色的销售表现归结为一个“抢”字,对于今年的销售策略,他表示保利仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。
点评:房企2012年的销售业绩表明,一二线城市回暖快、成交量大、利润高,而三四线城市缺乏消费能力,且土地价格已被炒高。这是令房企一改以往在三四线城市拿地扩张的策略、将投资重心回归一二线城市拿地的根本原因。
碧桂园集团:目标:620亿元
去年销售业绩:476亿元今年增幅:30%
截至2012年12月31日,碧桂园集团共有118个项目处于不同发展阶段,有112个都会陆续在今年推盘,有旧盘新推,也有新盘开盘。海南金沙滩的项目是重点项目之一,此外还有三个位于马来西亚的项目也非常值得期待。
碧桂园总裁兼执行董事莫斌认为,中国市场刚性需求和改善性需求非常庞大。这一次新的国家领导集体已经提出,到2020年,中国的GDP和人均收入要翻一番。这就确定了我们每年的GDP增速不能低于7%,这么大的经济体量增加和居民收入的增加之后,首先是要买房子,所以这个市场是巨大的。再有,中国城镇化的建设也会进一步改善居民的居住要求。中国房地产市场政策的出台都是为了市场健康发展,调控已经成为一种常态,政策出台之后碧桂园应该有自己的步骤。
点评:走城镇化发展路线,让碧桂园发展越来越迅速。近年,碧桂园大多数的楼盘都是位于近远郊,所以,碧桂园善于以价格优势来取胜。比如去年年底位于南沙的天玺湾开盘就以超高的性价比吸引买家。
雅居乐地产:目标420亿元
去年销售业绩:330.68亿元今年增幅:27%
雅居乐地产计划在2013年于全国各地推出13个全新项目,当中包括西樵雅居乐都荟天地、佛山雅居乐曼克顿山、三水雅居乐雍景园、南京浦口区项目、南京雅居乐长乐渡、常州龙城大道等项目,而在广州亦将有番禺市桥新项目。同时,该集团现有项目亦将会陆续推出全新组团,预计全年在售项目将达62个。在广州,目前在售的剑桥郡、富春山居、锦城、锦官城、小院流溪等项目,都还将陆续推出新货。
雅居乐集团主席陈卓林表示,预计2013年国际金融和经济形势与往年相若,而中央政府对房地产市场的调控将长期持续。在中国经济预期能保持高单位数的增长,房地产市场的刚性需求和改善型需求的持续增加下,集团对2013年房地产市场前景是审慎乐观。同时,随着中国经济的持续增长及城镇化政策的落实,人民对房地产需求有增无减,集团对房地产市场的长远发展是乐观的。
点评:相比前几年,雅居乐2013年在广州市场的供应量会有所下降,并且,产品多主打高端豪宅市场,营销上会有一定的压力。能否完成全年目标,还要看广州以外城市的贡献。
越秀地产:目标132亿元
去年销售业绩:123亿元今年增幅:7.3%
在广州市场,越秀地产在2013年将有位于萝岗的岭南山畔、从化的逸泉韵翠两个全新住宅项目,位于珠江新城的全新商业地标财富中心亦将开始招商。同时,大学城的星汇三盘、市桥南的可逸江畔、南沙的滨海珺城等在售项目同样会陆续推出全新产品。
而在外地市场,则有山东烟台开发区的全新项目面市,中山、杭州、武汉等城市2012年在售的项目也会不断推出新一期的产品。越秀地产预计在2013年将有180万平方米的面积可供销售。
越秀地产执行董事、营运总经理陈志鸿表示,越秀地产为2013年定下132亿元销售目标主要有两个原因,一方面,越秀地产的大部分项目都将在下半年才能推出市场;另一方面,按照越秀地产在2013年的180万平方米的可售数量,如果要卖到132亿元,去化率将超过60%,在目前的市场环境下,这样的去化率是不错的。
点评:与去年相比,越秀地产2013年新盘数量大幅下降,但该集团在2012年推出市场的一批新盘,后继力度足够。全部达180万平方米的可售面积,仅132亿元的目标,略显保守。
富力地产:目标420亿元
去年销售业绩:303.7亿元今年增幅:38%
富力地产在全国打造了多座超大商业旗舰,已分别成为每座城市的靓丽名片,将城市的繁华推向制高点。另外,富力与全球著名连锁酒店管理集团合作,成功打造了国际五星级酒店标杆。据悉,今年富力地产在广州的主力项目就是杨箕村改造项目,而富力唐宁公馆也是今年的重头戏之一。富力泉天下、富力金港城也将陆续推新。
富力地产董事长李思廉表示:“我们2013年致力提高增长率”,他表示,要实现这一目标,须通过新动工和扩大在建建筑面积以提供充足的可供销售货量而达成。“由于预计有充足货量,我们对协议销售较乐观”。
点评:富力地产以住宅、别墅、星级酒店、超甲级写字楼、商业旗舰五大产品系布局全国,成为中国地产的领军者。也许在住宅调控的今天,开发商是应该多条腿走路。
中海地产:目标不少于1000亿港元
去年销售业绩:1115.2亿港元今年增幅:/
中海有关人士对媒体称,目前中海的商业地产的收益主要还是来自于写字楼,未来3年,购物中心的租金收益将迎来爆发,中海的写字楼、购物中心将全部持有经营,目前处于开发和待开发中的商业地产面积达260万平方米,其中至少150万平方米预计于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。项目均采取“单一业权、统一经营”的管理模式,遍布香港、内地一线城市及重点二线城市。其中包括南京、沈阳、天津、济南、珠海等5大环宇城购物中心项目。
中海地产董事局主席孔庆平表示,中海每一次规划销售目标时,对市场持有审慎态度,以100%达到承诺为出发点制定目标。中海并不片面地追求规模的扩大,而是追求价值创造能力的最强化。根据去年的数据来看,虽然一线城市的楼市受到政策打压,但中海在一线城市的项目仍然为集团带来了很大的销售贡献。
点评:中海广州公司去年可以说是收获颇多,广州四个项目与去年开盘或加推,并且成交量非常不错,其中包括了中海云麓公馆这样的超高端项目,中海誉城这种产品类型丰富更适合刚性客户选择的项目,今年中海并没有全新项目,只是继续加推新品,如果中海今年不在广州拿新的地块,那么,明年中海广州项目将面临缺盘缺货的状况。