-新政盘点

　　亮点一：

　　自住房将纳入限价房

　　主要影响人群：刚需自住人群、改善型人群

　　影响房源：新建住宅

　　亮点二：

　　京籍单身限购一套房

　　主要影响人群：改善需求人群、投资需求人群

　　影响房源：总价500万以上物业

　　亮点三：

　　提高二套房首付款比例

　　主要影响人群：改善需求人群

　　影响房源：单价2.5万以上新建住宅。总价300万以上二手房

　　亮点四：

　　5年以上唯一住房免个税

　　主要影响人群：所有购房人群

　　影响房源：二手房5年以内、所有非唯一住房。新建住宅再出让依然受个税影响

　　亮点五：

　　骗购5年内不得购房

　　主要影响人群：外地不足5年购房人群

　　影响房源：整体市场

　　-小贴士

　　限购政策的变与不变

　　变

　　本地户籍单身

　　3月31日前

　　已有一套可再购一套

　　3月31日后

　　名下有房产不得新购

　　不变

　　本地户籍家庭

　　3月31日前

　　已有一套可再购一套

　　3月31日后同上

　　非本市户籍人士

　　3月31日前在京连续5年以上缴纳社保或个税的无房可新购一套

　　3月31日后同上

　　解读：张大伟说，这一政策如果细则落地，首先，土地出让将逐渐开始尝试限房价竞地价。将影响目前市场在售的所有物业定价。其次限制预售价格涨幅，针对预售价格的监管将加强。第三，商品房盈利空间受到限制，开发商积极性降低。

　　“以在2011年出现过的房山限价商品房为例，铁建国际城项目限房价竞地价，超过2000套房源供应，仅12500元的售价，低于当地当时均价20%。影响了当时整个区域的价格预期。”如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空将甚至超过二手房个税的影响。

　　解读：张大伟说，北京之前的限购政策主要为，本地户籍家庭限购两套，家庭的定义为，夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭计算，也可购买2套住宅。

　　张大伟说，这一政策实际执行中限制的需求量并不大，但象征意义很大。首先，明确了北京限购政策将继续严格执行，短期内取消的可能性很小。其次，影响了部分多套投资客户，京籍家庭之前有成年子女家庭可以用子女名义购买2套，新政后将被限制。对一些豪宅项目的成交将有一定影响。最后，北京限购政策的收紧也将影响其他一二线城市出台的落地细则，针对限购的政策将全国再次收紧。

　　解读：二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。张大伟说，从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大，政策一旦落地执行，预计北京的改善型需求将急剧萎缩。刚需难以改善的情况下，一定程度上也会导致刚需市场无房可买。

　　解读：张大伟认为，实际这一政策的影响面非常大，因为信贷政策收紧，满五年以上的唯一住房拥有者如果改善置业很可能受到信贷限制。二手房市场的主要房源大都为多套房业主所有。本政策对新建住宅的影响一样巨大。虽然购入时不用考虑个税，但一旦需要改善，将面临个税。

　　以一套目前总价200万普通二手房计算(非5年内唯一住房)之前个税为2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。

　　在细则执行后，成交量必然将萎缩。

　　解读：张大伟说，虽然北京之前限购政策已经非常严格，虚假资格基本绝迹。但本次重申政策，对市场之前出现的恐慌性需求有明显的威慑力。

　　(北京晨报)