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□晚报记者俞佳报道制图任萍
2013年住房用地供应计划不增反减
昨天,国土资源部公布了全国31个省(区、市)及新疆生产建设兵团2013年住房用地供应计划。 2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍。但是,仔细对比可以发现,今年的供地计划相比过去几年不增反减。而且,按照往年经验,实际供地量还会被地方政府“打折扣”,其中有限的商品住宅用地或将引来各房企的争抢。
【政策】
供地为前5年均值1.5倍
国土资源部公布的2013年全国住房用地供应计划显示,2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,为过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍,其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%,符合调控政策要求。
《计划》称,保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷,能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求。商品住房用地计划供应10.92万公顷,占住房用地供应计划的72.4%,其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷,占商品住房用地供应计划的71.6%。
70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷,为过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍,“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%。北京、上海、广州等四个一线城市计划同比增加2.8%。
查询供地计划汇总表可知,上海2013年供地总量为1000公顷,其中存量和新增各为500公顷。从供地分类看,保障性安居工程用地400公顷,商品住房用地供应600公顷,其中中小套型供应300公顷,保障性安居工程和中小套型商品房用地占比为70%。
在2013年北京市住宅用地供应计划中,保障性安居工程用地800公顷,商品住宅用地850公顷。商品住宅用地中,中小套型普通商品住宅用地370公顷。
此外,国土资源部还透露,对房价较高、上涨较快的地区,适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。今年7月将根据市场运行状况,组织各地调整住房用地供应计划并向社会公布,住房用地供应情况将及时向社会公开。
【分析】
供应量视为近四年最低
尽管国土部2013年的计划供应量宣称为过去5年均值的1.5倍,但对此2010年至2012年公布的计划,今年的计划供地实为近四年最低。所谓的1.5倍主要是由于2008年与2009年供地量很少,拉低了均值。这一“文字游戏”也满足了今年的“国五条”要求的“住房用地供应原则上不低于过去五年平均实际供应量”。
与2012年相比,今年的供应计划在保障房和商品房方面都出现下降,保障性安居工程用地2013年计划供应4.15万公顷,去年为5.01万公顷。今年全国商品住房用地计划供应10.92万公顷,去年为12.24万公顷,降幅达到10.7%。
在全国宅地供应计划普降之时,四大一线城市2013年的宅地供应计划同比却增加了2.8%。国土部相关负责人对此表示,这也是为落实房地产调控的要求,“房价较高、上涨较快的地区,需适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。 ”
这样的增幅恐怕“杯水车薪”。上海易居地产研究院副院长杨红旭称,“相比四大一线城市供应缺口,2.8%的供地增幅恐难满足市场需求。 ”
中国房地产学会副会长陈国强则在接受媒体采访时表示:“按照北京的供地计划,有将近一半都留给了保障房,商品房住宅用地肯定相对会比较紧张,肯定会引发房企在优质地段的争抢。”华远地产[简介最新动态]董事长任志强则也在微博上质问:“给开发商多少(地)? ”
在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来,除非放开集体土地入市,从现行的情况来看,四大一线城市的土地储备不多,供地计划能与去年持平已属不易,超额供地以满足市场需求不现实。
供地量多被“打折扣”
据德佑地产监控的土地数据,全国住房用地计划供应量在2011年达到21.8万公顷的高点后,去年和今年的计划供应量都处于下跌状态。而且,2010年至2012年,全国供地计划都未完成,并且每年的完成率都只在60-70%之间。土地供应方面没有有效的问责机制,供地计划量对于实际供地的约束力也形同虚设。
任志强在博鳌亚洲论坛期间“吐槽”:“为什么国土部没有完成土地供应计划不问责呢?没有人对完不成计划承担责任,所以永远不会完成任务。 ”
统计显示,2010年计划供应18.47万公顷,实际落实率67.9%;2011年的计划供应21.8万公顷,落实率为62.3%;2012年的计划落实率为92.87%。 2012年,住宅用地供应计划总量为17.26万公顷,但由于2012年上半年土地市场行情不佳,国土部主动将计划下调至15.93万公顷。即便如此,计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示,2012年全国供应住宅用地11.08万公顷,同比减少11.5%,落实率为69.6%。
德佑地产认为,3月初颁布的“国五条”中参照的标准是“过去5年平均实际供应量”,而供地计划未完全落实在过去几年又是家常便饭,因此今年供地计划的约束力将可能被进一步削弱。国土部指出,本次供地计划量是过去五年平均实际供应量9.77万公顷的1.5倍,从另一个角度来说,今年全国只要完成供地计划的三分之二就能达到国五条的要求,与前几年徘徊在60-70%之间落实率别无二致。
“地方政府一方面依赖土地财政,另一方面却连续多年未完成供地计划,这一看似矛盾的现象其实并不矛盾。 ”德佑地产分析,土地财政很大程度上依赖于开发商对土地的购买力,在前几年调控导致开发商资金紧张,土地难以拍出较高的价格,部分土地甚至面临着流标危险,因此囤积至市场好转后再拍卖反而能获取更大的收益。
【市场】
房企争相土地储备
德佑地产还表示,由于去年下半年以来楼市逐渐好转,且国五条中也缺乏针对一手市场杀伤力较强的政策,因此今年开发商的拿地能力和拿地热情都要好于前几年,土地市场总体情况相对乐观。
尽管“国五条”及其细则接连公布,但这些并没有阻挡房企的拿地热情。 4月9日,北京国五条细则出台后首宗土地出让,溢价率就高达174%。 4月10日,上海浦东发展置业有限公司以37.75亿竞得唐镇新市镇住宅地块,楼板价18199元,溢价65%,创今年沪首幅单总价最高纪录据悉,该地块成交总价创2011年以来住宅用地成交总价最高记录。
近日,龙头上市房企也争赴“土地宴”,忙于在各地进行土地储备。昨天,招商地产[简介最新动态]就发布公告称,全资子公司广州招商[简介最新动态]房地产有限公司通过挂牌出让方式,竞买取得佛山市顺德区一地块的国有建设用地使用权,成交总价为人民币13.2亿元。
保利地产的购地工作更加豪气。 4月10日的公告显示,公司接连获得了合肥市滨湖区、合肥市瑶海区、合肥市高新区、武汉市江夏区、大连市甘井子区、沈阳市东陵区、杭州市江干区的7宗地块。而在一个月前的3月8日,保利已公告宣布拿到了青岛市市北区、长春市西新开发区、天津市武清区等地的多宗地块。今年1~2月,保利也累计收获多达17个项目。
万科4月8日的公告也称,2013年2月份销售简报披露以来公司又新增加4个项目,分别位于佛山市顺德区、北京市房山区、太原市万柏林区和成都市成华区,大部分为合作开发,万科需支付地价超30亿元。今年1月和2月,万科已分别新增项目8个和7个。
据介绍,2012年一季度,“招保万金”四家房企总共拿地不到10块。
中国指数研究院统计,2013年一季度,全国300个城市共成交土地7959宗,成交面积29841万平方米,同比增加19%。其中,住宅用地成交2413宗,成交面积10426万平方米,同比增加37%。同时,楼面均价同比上涨近四成。一季度,全国300个城市成交楼面均价为1091元/平方米,同比上涨41%;其中住宅类用地成交楼面均价为1502元/平方米,环比下跌2%,同比上涨38%。
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地产板块领涨股市
昨日,两市早盘双双低开,后在券商、地产等权重板块持续拉升下成功翻红。地产板块成为绝对做多主力,截至收盘,房地产板块涨2.29%,水泥板块也上涨了2.15%。
个股方面,中华企业涨停,“招保万金”亦集体走高。金地集团涨6.76%,保利地产涨5.95%,万科A上涨5.53%,招商地产上涨4.3%。
华泰证券指出,地产股抗跌的直接原因包括一季度土地出让活跃,多地出现高溢价地块,房地产投资仍保持20%以上的高增速等。
大摩投资称,从技术面来看,整个大盘还在下跌趋势中,但是有一些权重板块像地产、保险等已经基本完成筑底,未来市场如果出现反弹,地产保险很可能成为上涨的龙头。操作上由于市场成交量持续低迷,在成交量未有效放大之前建议还是暂时观望为主,对于一些与城镇化相关的个股可以在控制仓位的前提下谨慎关注。