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在通州区新翠景园小区收费标志牌上标注的颁发单位并不是发改委,而是小区业委会。
业主委员会是全体业主行使权力的机构,由业主选出,受大伙爱戴。但近期本报记者连续采访了两起业委会被业主告上法庭的案件,暴露出业委会在行使权力时同样存在侵犯业主权益的一系列问题。
跟十几年前不同,曾经是“全体业主维权领袖”的业委会如今成为小区利益的决策者,业委会主任成为“肥缺”。比如:其对于高达亿元的维修基金存在哪家银行、用哪家物业公司和楼宇广告收入管理等都有决策权。
而监管业委会的制度不健全,也给谋私和“腐败”埋下伏笔。
●案例1
业主拒交“占地费”车被锁
居住在通州区新翠景园[最新消息价格户型点评]小区的井先生,3月6日晚致电本报,称有人把他的车锁上了,早晨上班都耽误了。报警之后警察也来了,但是因不牵扯治安案件,派出所也很难解决。
记者经过调查,得知锁车的是小区服务公司的负责人。因井先生开车上班出小区门口时拒绝交停车费,保安人员就禁止他出门。赶着上班的井先生就锁上车门走了,于是服务公司经理范圣武用一把车轮锁将车锁住。井先生及家人反复交涉,还是被强行收了1800元“占地费”才获放行。
记者在小区的门口,见到了我们常见的蓝色停车收费标志,但与常不同的是,正规的停车收费标识都是物价部门颁发的,落款是北京市发改委,而新翠景园小区的停车牌落款却是业主委员会,并且收费标准并不低于同类地区的其他地点。
记者询问了几位小区业主。吴女士告诉记者,业委会主任王芹主张小区自管,不聘任物业公司,却自己成立了一个自任法人代表的服务公司,从业主委员会手里接过权力,继续收取物业费和停车费。大量业主认为他们这样做不合规矩,就以没有资质为由拒绝交费,才闹到今天的境地。
一位王先生说出了大家的不满:“既然自管,那业主应该得到实惠,但实际上收费标准并没有降低。由于服务公司是王芹的,业委会主任也是王芹,这就难说是不是为全体业主谋福利了。”对收取停车费有异议的业主们表示,既然小区实行自管,整个小区的土地是全体业主自己的,为什么还收“占地费”?即使要收停车费,也要经过相关手续、开具发票才行。
锁车事件发生后,井先生将服务公司告上法庭。3月29日下午,通州法院开庭审理该案。当审判长问起服务公司负责人为何锁业主的车时,该负责人称是对违章停放的车辆“采取措施”。在审理收取费用1800元是否合法时,范圣武代表公司表明5日之内可以退钱。
庭审后,井先生的代理人王律师对记者说,业委会收取1800元根本没有提供正式发票,开一张白条了事。
记者电话联系业委会主任兼服务公司法人代表王芹,电话无人接听。
近日,通州区法院对井先生诉北京翠景社区服务公司案作出一审判决,服务公司7日内返还占地费1800元;赔偿原告锁车经济损失1000元。
●案例2
主任带头封阳台被诉讼
海淀区浩思家园(专家国际花园[最新消息价格户型点评]、专家国际公寓[最新消息价格户型点评])小区的案件,与通州新翠景园案件不同的是,业委会主任带头封阳台、不交物业费等行为激怒了其他业主,最终被诉至法院,要求撤销海淀区东升镇人民政府对浩思家园业委会做的备案。
由于小区业委会经过合法程序选举产生,须由当地人民政府备案才能生效,业主要求撤销备案,其实是对现任业委会的一种实际罢免。
业主们认为,浩思家园业委会的成立,违反《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,镇政府怠于履行职责,将成立时存在重大缺陷和违规的业委会予以备案。
业主代表向记者介绍说,业委会成立以来,有的委员在QQ群里煽动一些业主拒交物业费和空调费,致使物业公司收费直线下降。业委会主任程宝义在当选之前就有不交物业费的先例,并且带头封阳台,这本是业主公约中禁止的,引得很多家庭都跟着封阳台、打隔断,现在物业公司已经宣布近期退场。
记者联系到了业委会主任程宝义。他称,封阳台是在他当选主任之前发生的,跟“主任带头”没有关系,而且封阳台是物业公司同意的,否则工人和材料也进不来。
目前该案正在海淀区人民法院审理。
律师说法
聘用物业现阶段更可靠稳妥
针对很多小区业委会想甩开物业自管的趋势,法晚记者采访了北京亿中律师事务所王京平律师。他说,业委会自管小区物业,本来是一个探索的方向,但后来走了很多弯路。“聘用物业公司,尤其是一个具有一定规模和管理经验的物业进行管理,事实证明是现阶段比较稳妥可靠的管理模式,比业主自管更规范、效率更高。”
一个物业公司的成立,需要向主管部门申报资质,其中一些职位比如电工、水暖工等,是需要持证上岗的。此外,物业公司也要对小区可能出现的事故承担责任。比如下雨时小区电路怎么处理,刮风时高层屋顶储水罐该怎么保护。
前几年,通州某小区清理下水道,沼气熏死了人,几个消防战士救人最后牺牲,随后物业公司负责人被抓,并且物业公司对遇害者进行了民事赔偿。如果小区业主自管,谁来承担刑事责任?谁来赔偿受害者?
对于收取“占地费”,王律师认为,小区地面产权究竟是谁,就应该由谁向市政管委申报停车位,按照批复的车位数量,由物价部门核准收费标准,再向工商管理部门申领发票。只收钱不开正式发票,无论叫“停车费”或“占地费”,车主都可以拒交。
物业公司
权力无监管为“腐败”埋下伏笔
一名不愿透露姓名的物业公司总经理告诉法晚记者,跟十几年前不同,如今当选业委会主任可以获得丰厚回报。曾经是“全体业主维权领袖”的业委会,已经成为小区经济利益的决策者。而业委会受监督的制度没有健全,这就导致了谋私可能的存在。
以这位老总所工作的小区为例,100多万平方米的社区有近万户,仅业主们买房时缴纳的维修基金就高达亿元,将这笔钱存在哪个银行,业委会主任是有决策权的。即使分区设立业委会,每个主任名下也管理着几千万元。银行有可能用各种手段来拉这个储户,何况他还能对如何使用有决策权。
除此之外,高档社区还有楼宇广告的收入,是否同意广告公司进入,或者选择哪一种广告进入,业委会主任都有一票否决权。
由于不可能事无巨细都开全体业主大会,这就给腐败埋下伏笔。而业委会成员不是国家工作人员,关于受贿、索贿的惩罚力度也小得多。
物管专家
如遇侵权业主可诉诸法律
物管专家舒可心在接受法晚记者采访时说,在业主组织的法律制度设计中,既没有考虑组织运转所必需的经费来源和管理规定,更没有赋予业主在出现腐败时的罢免途径,是近年业委会和业委会主任被业主起诉增多的原因。
类似破坏小区整体环境和侵害业主利益的情况出现时,业主诉诸法律是一个最基本的维权行为,至少是对不合法行为的一种抗争,也会对立法机构提供有力的理论支持。
“我们需要一套法律法规,迫使业主领袖们只能做高尚的事情,这才符合业主委员会成立的宗旨。”舒可心如是说。
新闻链接
2010年起施行的《北京市物业管理办法》规定,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理。业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业主委员会是业主大会的常设执行机构,其成员由业主选举产生,受业主大会委托,对物业管理公司进行监督或者实行自治管理(国家法律法规禁止的除外),同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。
业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对与该物业有关的一切重大事项拥有决策权。