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当潘石屹与郭广昌正在对上海外滩地王之争打得不可开交之时,2009年北京出让后又被收回的后沙峪地王将再度回归人们的视野。日前北京一家著名房地产企业的负责人向北京商报记者透露,后沙峪地王可能在下半年重新整理后再次上市。时隔近四年之后,当初的那场闹剧依然历历在目,大龙地产(600159)和后沙峪地王是那个激愤年代的典型代表,而今再次上市的后沙峪地王将会给北京的土地市场带来怎样的冲击?这根硬骨头又会被谁收入囊中呢?
退还地王再次回归
和当年那批已经被开发成了广渠路金茂府、亦庄远洋天著、保利东郡等知名项目不同,沉寂了近四年的后沙峪地王似乎渐渐地被人们遗忘了。
日前,北京一家著名房企负责人向北京商报记者表示,后沙峪地王可能在下半年入市。据了解,这家房企半年来一直寻找合适的土地开发,曾经在该区域内开发过项目。
“这个还并未听说,不过那块地也不能一直空着。”一位周边项目的开发商向北京商报记者表示。
“如果真的入市了,土地楼面价格应该在3万元/平方米以上。”格拉斯小镇的操盘公司北京财富人生公司执行董事韩乐向北京商报记者表示。
北京商报记者查阅数据发现,目前该区域内的别墅项目价格已经达到了5万元/平方米左右。清锦源的单价在5.9万元/平方米、优山美地5万元/平方米、裕京花园别墅4.87万元/平方米。
查阅最近土地成交记录,最为接近这一区域的有两块土地,同位于孙河,分别被龙湖以14.7亿元和泰禾18.5亿元拿下,单价分别为2万元/平方米和2.86万元/平方米。
而这两块地均属二类用地,也就是容积率在1.0以上,这显然无法与后沙峪地王一类用地的身份相比。
按照当初后沙峪地王的资料显示,后沙峪天竺开发区22号住宅用地折算容积率为0.62,按照目前独栋别墅0.3容积率,联排、叠拼别墅容积率0.6-1.0计算,该地块可以开发成为以独栋别墅为主、联排或叠拼别墅为辅的多类型混合别墅产品。
“显然这块地即使再入市,容积率也肯定要调高到1.0以上,即使如此也不会降低该块地的热度。”韩乐表示。
北京商报记者了解到,作为中央别墅目前基本上已无整块土地出让,目前,据北京商报记者了解,龙湖手中还握有白辛庄的一块土地,裕顺通手中还有一块37万平方米的土地。
地王闹剧
被称为中央别墅区最后的绝版地块,后沙峪地王让2009年的北京土地市场上演了年末的疯狂,也让一家名不见经传的大龙地产成为北京楼市的一颗流星。
2009年11月20日,北京市土地整理储备中心在连续拍出地王的日子里,这一天在起初并不被看好。当日共有龙湖、保利、远洋、合景泰富、融侨、百仕达、冠城及大龙等12家房企参与,八成为上市房企。而让人意想不到的是,本以为是绿叶走过场的大龙地产却成为了红花,在经历了190轮的狂拍后,大龙地产以总价50.5亿元、单价2.99万元/平方米斩获后沙峪地王,而当时周边的房价不过2.5万元/平方米左右。
收获地王后的大龙地产还没有享受“羡慕嫉妒恨”就被曝出根本无法承受巨额的土地出让金。随即被媒体曝出,这匹黑马明显实力不足,根据大龙地产2009年三季度财报显示,其总资产约为29.4亿元,经营活动产生的现金流量为6亿多元。在50.5亿元土地出让金中,开发建设补偿费为13亿元,其余为土地收益金。按照合同约定,大龙地产需在三日内缴纳余款37.5亿元,这无疑是让大龙卖血也做不到的事情。
2010年1月22日,北京市国土局发布《关于加强北京市闲置土地清理处置问题的公告》,对欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同的用地单位,暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动资格,大龙开发位列名单之首。不但地王被收回,2亿元的资金亦是打了水漂。
大龙地产和后沙峪地王成为了为房企敲响警钟的例子,也为后来许多地王项目消化不良埋下了伏笔。
其实反观2009年的北京土地市场,大龙地产的冲动有着当时的背景。当年远洋地产48.3亿元拿下亦庄地块,单价1.8万元/平方米,溢价率467%;中化方兴总价40.6亿元拿下广渠路15号地,单价1.44万元/平方米,溢价率147%;保利地产(600048)30.4亿元拿下东风乡高井村地块,单价2.35万元/平方米,溢价率314%。
2009年是北京土地市场最为疯狂的一年,据统计,2009年,北京土地市场成交建设用地面积1392.4万平方米,同比增长28.4%;规划建筑面积2359万平方米,同比增长41.8%;成交金额935.9亿元,同比上涨86%,平均楼面地价3967元/平方米,同比上涨29%。
明星地块
除了后沙峪地王之外,北京商报记者从北京市国土局网站上获悉,下半年还将有多块明星地块入市。
其中最为引人注目的为东花市三期北侧遗留用地,土地面积为3.57万平方米,性质为商服用地。今年初国瑞兴业以总价28亿元中标崇文门路口东南角哈德门饭店原址地块,折合楼面价为3.23万元/平方米;2011年,合景泰富曾经以4.32万元/平方米的价格拍下崇文门菜市场地块,因此该块地的价格不会低于3万元/平方米。
从5月开始北京市的土地市场开始进入活跃期,在经历半个多月的沉寂后,北京土地市场在5月开闸放量。截至昨日,北京正在供应的经营性用地达到12宗,首宗经营性用地——门头沟区门头沟新城在昨日的拍卖中以3.68亿元成交,溢价率达到104%,折合楼面价11199元/平方米。分析称,5月土地市场仍将火热。
北京商报记者了解到,下半年包括朝阳来广营、豆各庄以及海淀清河、环保园等多块土地也将入市。