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进入5月,多个城市“新国五条”细则陆续满月,纵观一个月来的全国楼市表现,量跌价滞、观望情绪加重已经成为不少城市楼市的集体表情。作为本轮细则最严格的城市,北京“新国五条”细则执行一个月来,新房、二手房市场迅速进入冰封期,除了成交量高位回落外,此前一路上扬的新房价格已经出现停涨态势,从议价空间看,有个税的房源议价空间明显超过无个税房源,涉个税房源均价已经逐渐出现了下滑。在经过4月份以来供需双方的短暂观望后,不少项目预计在本月中旬开始加快销售节奏。
□新房
供需骤降
继今年年初销量连创高峰、供需两旺之后,好景不长,随着新国五条重磅出台,北京房地产市场开始步入下行阶段,新房市场供需双双下降,短短几个月内,楼市经历冰火两重天的境遇。
4月新房成交环比降六成
根据北京中原市场研究部统计,4月北京新建住宅成交面积为83.84万平方米,新建商品住宅成交8280套,环比下降57.32%,接近六成,同比上涨5.84%。其中,期房成交6200套,现房成交2080套,剔除保障房,普通新建商品房住宅网签约5261套。
北京中原市场研究部分析认为,4月北京新建商品住宅成交量冲高回落,一方面由于3月北京住宅成交量创网签历史最高,购房需求在新政推出之前迅速释放,成交一定程度上透支;另一方面,住建委严格监控房价,对于价格偏高将不发预售许可证,导致年内新建商品住宅供应量仅100万平方米,远低于目前市场成交量,目前新建住宅市场“房市两亏”。
此外,京版“国五条”落地使得多数购房者在新政后选择短期内暂不出手。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,从细则内容来看,对京籍单身人士购买二套房的限制以及在此提高二套房贷首付的规定,在短期内导致了市场需求的急剧萎缩,即便是有资格的购房者在新政后也多选择短期内暂不出手,以观政策后效,因此导致了新政之后4月成交量急剧降低。
而价格方面,4月北京新建商品住宅成交均价21938元/平方米,同比涨8.91%,环比涨4.04%。随着五环内项目地域优势及入市增多,成交量走高,而五环外成交比例则有所下降。
供应缩水明显
根据亚豪机构统计数据显示,2013年4月,北京住宅市场仅有21个项目入市,比上月减少6个。21个项目中仅有中建国际城一个纯新盘项目,其余20个均为老项目后期。21个项目共新增商品住宅4188套,预售许可面积46.3万平方米,环比上月分别减少31.3%、21.5%。
不仅如此,作为楼市传统销售旺季和开盘最集中的时间段,今年5月冷清开局。据亚豪机构统计数据显示,在刚刚过去的3天小长假(4月29日到5月1日),北京楼市仅有首创·澜茵山、亚奥·金茂悦、玉兰湾三个项目开盘,新增供量618套,新增供应面积7万平方米,同比去年五一小长假,供应套数、供应面积双双大幅重挫七成。
亚豪机构副总经理高姗认为,目前大量项目尚处在获取预售许可证过程中不断试探涨价底限的阶段,不过,预售价格过关的项目并不多,导致当前开盘项目大幅减少。但高姗分析,临近房企发布中报时间窗口,为了冲刺业绩,一些开发商必须加快推盘,以实现良好的销量和销售额。因此,高姗认为,五一期间的低迷局面不会一直持续下去,楼市供应量有望在近期有所增加。尤其对于一些中高端项目,由于较高的销售单价更易实现资金回笼,自4月以来便迎来相对集中的入市,楼市供应结构也因此出现了结构性变化。