□全国

　　20城楼市成交集体沦陷

　　4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断。尽管20个城市跌幅大小不一，但总体情况表明楼市集体沦陷的特征。

　　楼市指标下滑明显

　　上海易居房地产研究院近日发布《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。

　　此外，根据中原地产市场研究中心统计数据显示：4月全月，全国主要54个城市新建住宅合计签约套数为25.3万套，环比上月的30.7万套下调了17.6%。虽然依然是25万套以上的单月成交，但相比去年11月来的成交高峰，已经有所回落。

　　撇去2月这一包含春季因素的月份，4月份的行情创下了近12个月成交量的历史新低。在3月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。1-4月份，新建商品住宅成交面积月累计值的同比增幅较1-3月份有所下滑，即从1-3月份的94.4%下滑至72.6%。当然，同比增幅数值依然较大，市场依然好于过去同期水平。

　　全国楼市回落从另一组数据得到验证，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的2013年4月份的中国非制造业商务活动指数为54.5%，环比下降1.1个百分点。

　　一线城市下降最明显

　　从区域看，在3月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。作为新“国五条”细则“轰炸”的前沿阵地，一线城市的成交下降了近一半。4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。4个一线城市均出现了不同程度的环比下滑。其中北京的跌幅最大，为61.9%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年，信贷不收紧，房价很可能继续出现微涨。这也凸显了调控的难度。整体来说，市场将逐渐平稳。

　　□专家

　　今年楼市走势

　　将呈“N”字形

　　　兰德咨询总裁宋延庆

　　今年的房地产市场整体走势将呈现“N”字形，在一季度交投两旺局面之后，二季度将进入相对低迷态势，而到了三季度之后尤其是9-11月，市场会再次被拉起来。目前的主要问题是市场有效供应太少，在买卖双方短期观望局面之后，随着价格上涨压力减缓，下半年开发商可能会出现放量供应，而今年整体成交价格预计会比较平缓。到今年年底，全国房地产开发投资额预计将实现15%递增，成交量和成交价格分别实现12%和10%的递增。

　　二手房或将

　　低迷半年左右

　　伟业我爱我家市场

　　研究院经理程浩业

　　受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响，较为刚性的购房需求均在3月底之前搭上政策“末班车”，提前释放了购房需求；具备一定弹性的购房需求(可买可不买)，自4月开始大多取消购房计划或者陷入观望，导致了4月份以来日均成交量不足200套，同比环比均出现大幅萎缩。对于未来北京的二手房市场，按照近三年北京二手房正常的月度需求12000套水平计算，3月透支了未来近6个月的房屋交易量，也意味着本轮的市场低迷期或将持续半年左右，也就是说在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位。另外，关于交易价格，伴随交易量的持续低迷，尤其是持续2-3个月之后，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下略有下滑，但下降幅度极为有限。

　　未来成交量

　　还将有所调整

　　上海易居研究员严跃进

　　4月份各地楼市一改3月火爆状态，迅速转为冷清格局。新政实施的效力显现、需求提前得到透支，解释了4月成交疲软的态势。新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。此次楼市的集体沦陷，是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象，因此更应理解为是一种短暂的市场行为。4月份及1至4月累积的成交量同比增幅均表明，市场需求并未消失，持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此，新政打压下，仍应警惕楼市需求从沉默转变为爆发的可能性。