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“新国五条”引发楼市买气膨胀,如今时过境迁,有人在抱怨,3月不“购房”,4月徒感伤。也有人在感慨,最厉害的20%个税政策雷声大雨点小,着急买房卖房,白折腾一回。
总之,对买卖双方来说,各种情绪蔓延,估计税收部门、中介公司、开发商,只有一种情绪:狂喜,一月收了或挣了一年的钱,对政策,焉能不欢喜?
-买房囧事:
仓促下手有点后悔
段小姐是今年3月“购房一族”。她对记者说,本来打算花大半年时间慢慢看房、挑房,可是“新国五条”及细则出台后,她看着买气“嗖嗖”地上去,担心房价会大涨,就匆匆忙忙地签了购房合同,买了套朝东的房子。房子其他方面倒还满意,户型方正,靠近轨交,周边也有不错的教育资源,但就是朝向不太满意。
买完房子后,段小姐经常跟亲戚朋友唠叨,下手有点仓促,现在有点后悔,这套房子最大的缺点就是不朝南,采光有点受影响。亲戚朋友劝慰她说,世上哪有十全十美的房子,如果房子啥缺点都没有,人家为啥要卖掉呢?
-买房贷款:
单子已批款项难放
今年3月,赶在“新国五条”上海细则出台后第二天,万女士买了一套二手房,用了商业和公积金组合贷款。因为公积金贷款利率低,还可以每月用公积金账户余额冲还贷,万女士感到比商业贷款更加划算,于是贷足了40万元的公积金额度。没想到,今年“五一”节过后,万女士收到卖家催款函,说公积金贷款没到账,万女士一下慌了神儿。
一查才知道,原来是公积金中心的房屋贷款余额不足,批下来的贷款没钱支付,需要等待。等多少天呢,不知道。这又让万女士一家上火了。万女士咨询了中介公司,得到的结论是:“根据购房合同,万女士并未违约,因为合同签订的最后付款日期是银行放款日期,所以卖家的催款函可以不用理会。 ”
但也有朋友给万女士建议:“也不能拖卖家太长时间,在房屋贷款不到位的情况下,买家有义务另筹资金,补足缺口。 ”万女士表示:“现在只好跟商家协商,拖延时间,希望公积金贷款能尽快到位。早放款、早交房,耽误一个月,就少了1万元租金。 ”
-买房资格:
包装不灵资格难混
同样在今年3月购到一套房的李女士,最近苦不堪言。房地产交易中心发现她的购房资格作假,退回了她的购房资料,不予办理。卖家又逼她在原有房价基础上再加价10万元,不然就解约,另卖他人。
原来,杭州户籍的李女士早就计划在上海买套房,自己在上海工作但从未缴纳过“四金”和社保,没有购房资格。眼看着春节后楼市火起来,她措手不及,听了某中介业务员的话,忙不迭地掏“包装费”换了一张上海“房票”。
没曾想,政策收紧了,一次性补缴的社保被查出。眼看着包装费、定金、税费、违约金损失惨重,李女士感到非常被动。卖家建议,先支付全部房款,待李女士补齐社保和税单即一年后再过户。李女士感到这种做法自己的风险太高,万一钱交了,人跑了,岂不是钱房两空?担心归担心,为了保住房子,她最后同意了卖家提议,加价10万元表示诚意。一方面,后悔自己买房匆忙,险入“两难”境地;一方面,李小姐百思不得其解,事已至此,如何才能保护自己的权益?
-先卖后买:
卖房容易买进困难
21世纪不动产上海区域市场研究部对4月置换性需求集中的普陀大华、宝山杨行、浦东张江各家门店抽样统计显示,各板块都存在一部分客户3月高价卖出旧房后,4月未买到合适房源的情况。
21世纪不动产上海锐丰杨行分行经理曹金丽介绍,4月,置换型成交量占到整个板块的四成以上,他们大多选择天馨花园、康桥水都等次新公寓,面积集中在80平方米—150平方米的两房和三房,置换需求中,大部分都是来自杨浦、闸北等区域的客户。从调查结果来看,目前该区域未置换到心仪房源的客户还有很多,占总量的30%左右。这类卖出老房、尚未买进新房的客户,一般对房源的要求较高,比如房型设计是否合理,日照是否充足,楼层是否合适等,选房标准多样。其中很多客户都要求主卧或者客厅必须朝南,朝西或者朝东的房源不予考虑。
3月,为了给儿子结婚,叶先生以略高于市场的价格,129万元,卖掉自己位于杨行板块杨泰小区的一套65平方米两房。随后经过一个多月的看房,他发现看中的三房有5%左右的价格上涨,总价已高于240万元,超出原先的220万元预算。曹金丽说:“其实板块内有多套房源,各方面都非常符合叶先生一家的需求,迟迟未成交的关键,是3月房价上涨超出他们家庭预算。 ”
21世纪不动产上海锐丰大华分行经理张军立介绍,目前大华板块未置换到心仪房源的占到置换型客户总量的10%左右,政策主导下的观望情绪是导致其未实现成交的根本原因。
-离婚买房:
“假戏真做”欲哭无泪
“新国五条”引发的“假离婚后遗症”正逐渐浮现。疯狂离婚潮在3月中旬、4月初达到顶峰后开始回落,4月全市离婚数很快恢复到往常水平。市民政局提供的数据也显示这样的轨迹:2月全市办理离婚3277对,3月7080对,4月4364对。
为了房子假离婚,不少夫妇最后却“假戏真做”。中国社工协会婚姻家庭工作委员会“家和工程”婚姻咨询热线从3月初开通至今2个月来,已接到来电、上门咨询“假离婚如何复婚”的案例120余件。
“说好假离婚的,现在丈夫真的和我分手了,两套房也都已经过户到他名下,我该怎么办? ”前几天,“家和工程”婚姻咨询热线专家明丽接到吴女士的求助。像吴女士这样的求助,最近一段时间,婚姻热线每天都要接到两三例:有在丈夫哄骗下“真离婚”的,也有离婚后放纵自己出轨的,还有出现财产纠纷闹矛盾的……,尝到“假戏真做”苦果的往往是女性。
七莘路上的闵行区婚姻登记中心为劝解汹涌而来的离婚潮,曾经专门设立警示牌,上写:“楼市有风险,离婚需谨慎”。
-父子交易:
为避税亲属之间买卖
在3月的交易狂潮中,有这样一类群体,他们没有买卖房产需求,只是担心高额的20%个税,匆匆忙忙卖给亲属,老王就是这样一个代表。
上世纪90年代,老王用两万元的价格,买下单位一套售后公房,由于担心将来开征遗产税,房产证直接写成成年儿子的名字。之后,儿子结婚,又买了一套婚房。
让老王想不到的是,遗产税未征收,如今20%个税要来了。儿子有两套房,这套售后公房已经升值到400万元,以后卖房如果按照差额20%征收,几乎要征收80万元。吓坏了的一家人,赶紧加入3月汹涌的交易潮,儿子将房子卖给了父亲。 “缴了8万元的个税,这个数目还可以承受。 ”
至于为什么不直接卖给别人?老王说,这套房已经习惯了,还是套不错的学区房,家人一直不打算卖出去,如今儿子卖给父亲,纯粹就是担心将来征收高额的20%个税。
上海锦天城律师事务所资深律师杜鸿亮表示,在3月的交易潮中,据他观察,至少有10%是属于这样的自家人之间交易,这类群体当下普遍后悔两点:一是后悔,为了不见踪影的遗产税,将房产写在子女名下;二是跟风在3月实现自家交易,缴完税后,却发现20%个税尚未执行,感觉税费白缴了。