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北京卫仕工程管理有限公司开拓部主管 贾子楠 做客北方网《楼市精英谈》
主持人:贾先生,您看五、六月份是商品房交付的一个高峰期了,可能对于很多的房主来说他们是把装修忙在了一个重要的位置,但是收房最后的这一步可能往往会忽略掉,所以今天把您请到我们的演播间,也想聊聊收房、验房的一些相关的情况,首先您给我们介绍一下验房主要的流程和步骤是怎样的呢?
贾子楠:那好,下面我给大家简单介绍一下咱们在收房和验房的过程中应该遵循的一个步骤和整体的流程。验房大体上八个步骤八个大项,首先我给大家介绍一下整个八个大项的流程:
第一个就是我们在收房的时候会收到开发商或者是物业为大家提供的两书一表,可能各位网友在上网或者通过其他的途径可能会了解到,这个两书一表包括首先是我们的《住宅质量保证书》,第二个是《住宅使用说明书》,第三个是我们的《竣工验收备案表》,这三个应该是我们从开发商或者是物业手里拿到的,然后只要有了这三样这个房子才能达到一个交房的标准。证书、文件是第一项。
第二项是公共设施,公共设施基本上的检测基本上是要靠目测的,首先要注意几个大项,第一个大项是在小区内应该会有一个宽度超过环行4米的环形车道,这个车道应该是任何一个小区在交房的时候,或者是在设计当中很重要的一个环节,因为是涉及到的小区一个重要的安全问题那就是消防问题。第二个是我们要靠目测观测我们的小区在外延的墙壁上是不是会有破损或者裂缝,尤其是在现在,尤其是交房的高峰期是在雨季的时候,如果在外延的墙面上发现有大量的水渍甚至是裂缝的情况,就很有可能是因为房屋在建筑的时候可能因为外延的防水层或者是保温层在时间长的时候发生沉降造成的破裂,而这种情况很也可能造成我们在收房之后在内墙也会造成这种渗水的情况。
第二个公共设施检测完了之后,就是进入到我们业主家里了,进到业主家里第一个大项也就是我们的入户门、入户窗的检测,入户门基本上涉及到我们要察看一下这个门的材质,比如是正常的防盗门,或者是现在一般普遍在交房的时候使用的钢制的四防门,这两种门在材质上和使用上是不同的,这两点要在交房的时候重点关注一下。其次是要所有的窗户和门都要开启关闭,检测一下开启关闭是不是灵活,然后门和窗户的锁具是不是能够灵活地使用,尤其要注意的是我们的防盗门或者是四防门有没有所谓的天地锁,也就是防盗锁的上锁和下锁,这两个锁在开启和关闭的时候是不是可以得到有效的防盗效果。比如我们拿钥匙在外面试一下,反锁的时候上锁和下锁是不是能够开启和关闭,这是一个非常关键的问题。
再有是检测我们的窗户,尤其是现在,大家知道,在雨季的时候,尤其是在下过一场大雨之后,我们可以重点观测一下,所有窗户在窗户的上下延左右的位置有没有渗水或者漏水,或者是在交房的时候有明显的修补的痕迹,如果有这种痕迹的话很有可能是它的窗户的外侧和内测的防水没有做好,导致在下雨的时候水渗进来甚至是漏水,这个是挺关键的一项。
然后门窗都检测完了之后,是我们验房检测的一个大项,应该说是最关键的一项,是我们房子的顶面、墙面和地面,这三项可能是我们后期在装修的时候施工面积最大的三个大项,所以我们要重点检查一下墙面、顶面、地面的垂直度和平整度,这里面可能会提到一个,各位网友可能会上网通过其他途径了解到的,比较关注的两个问题,一个是空鼓一个是裂缝,这两个问题一会儿在后面我会再给大家重点介绍,这些都是我们在验房的过程中要重点关注的。
墙顶地面之后,下一项是我们的强弱电工程,强弱电我们需要用到相位仪,这是一种比较专业的工具,用来检测我们室内所有的插座是不是都是按照上地左零右火国家的规范去接线,强电、弱电还也包括屋子里所有的网线是不是通畅,是不是都接到屋子里都接到位。最关键的一项就是检测我们的漏电保护器,我们要重点检测漏电保护器,保证这个屋子里如果出现漏电的情况下,漏电保护器是不是能够正常工作,起到一个保护的作用。
强弱电之后是上下水,上下水我们基本上会检测上水的压力,比如在交房的时候都会办到一个水卡、电卡,都是在物业办手续的时候应该领出来的,把水卡插上之后看看我们的上水是不是通常,这个时候如果有条件的话应该预备一个小桶,放上水之后检测一下我们的下水是不是通畅。
上下水之后应该说是我们在验房过程中最关键要跟业主介绍的一项,那就是防水,因为现在开发商在交房的时候都会做好了防水,很多情况我们在业务交房的时候,可能进到房间之内发现卫生间会有很多水渍,各位网友不要担心,这个应该是开发商比较负责任的态度,他们提前为我们的业主做好了蓄水实验的检验的过程。
如果发现房间有水渍不用担心,我们应该及时地跟楼上楼下的业主联系一下,观察卫生间的顶面尤其是管道和墙角的位置,有没有渗水或者是滴水的现象,如果有那么防水肯定是做得不合格,我们就应该去要求开发商或者是物业给我们去整改。如果是没有,保证交房的阶段是没有问题的,这项工程是可以合格验收的。这个是最关键的一项,因为平常理解的后期无论是装修还是什么,可能出现的质量问题大部分的问题都是影响自己生活中居住使用的问题甚至是正常生活的问题,但唯独是防水,防水这个问题影响的不止是自己,有可能是楼上楼下的邻居,甚至是左邻右舍的邻居,对邻里关系影响很大,这点要重点注意。
验房最后一个大项,也就是其他的项目,涉及到风道、烟道,涉及到暖气、窗户的护栏,因为现在的大部分房子都会有一个飘窗,这个飘窗可能是护栏的高度,按规定的话必须有一个高于1米1,小于11厘米的护栏,交房的时候如果是带飘窗或者是阳台位置的话,这些都应该是齐备的。简单说一下,这应该是八个大项,这是我们在验房过程中会涉及到的八个大项,当然了,这八个大项涵盖面很广,很可能我们在验房的过程中终点监测的项目在这八个大项之分出100多个小项,这些都是我们作为要重点观测,简单跟大家介绍一下,这是我们验房的一个整体的流程。