新闻 | 论坛 | 财经 | 体育 | 时尚 | 地产 | IT | 健康 | 环保 | 滨海 | 保税 | 旅游 | 天视 | 婚嫁 | 家电 | 访谈 培训 | 不良信息举报
京津冀 |民生| 好人 | 理财 | 泰达 | 文娱 | 汽车 | 家居 | 安监 | 教育 | 亲子 | 红桥 | 高新 | 电台 | 房管 | 发布系统 |二手房 天津通
  您当前的位置 :北方网 > 地产频道 > 房地新闻 > 楼市精英谈 正文

 本期《楼市精英谈》我们特别邀请到了北京卫仕工程管理有限公司开拓部主管贾子楠先生,贾先生详细的为大家讲解了验房的步骤、常见的房屋质量问题以及如何通过现有的工具进行简易验房,为即将收房的业主提供一份详尽的“验房宝典”。
五、六月份是商品房交付的高峰,有些业主们收房后就匆匆忙忙的装修,却往往忽略了收房重要的一步:验房,以至于在入住后房子出现了质量问题不能得到很好的解决和赔偿。本期《楼市精英谈》我们邀请到了有着丰富验房经验的贾子楠先生,为大家讲解验房中需要注意的种种问题。
北京卫仕工程管理公司开拓部主管 贾子楠
贾子楠:家装监理可保证业主最大利益
 贾子楠:商品房交付高峰 八个步骤验房不可少
 贾子楠:空鼓和裂缝是房屋最常见质量问题
 贾子楠:精装验房不同于毛坯 水电需特别注意
 贾子楠:简易验房有妙招 电笔水桶盒尺要备好
 贾子楠:验房报告为业主提供合理有效的建议
 贾子楠:家装监理的意义是保证业主最大利益
贾子楠
北京卫仕工程管理公司开拓部主管
嘉宾
观点
裂缝基本上都是出现在比如像二次砌墙的位置。这个词可能大家不了解,一般的房子在建起来之后里面很多有隔断的位置或者有墙面的位置是第二次砌起来的,两种不同材质砌起来的墙有可能在接缝的位置会产生这种裂缝的问题,而这种裂缝的问题可以说是在建筑施工的过程中很难去避免。所以这里面就涉及到,这些问题要及时发现,知道这些裂缝和空鼓的位置,然后在装修的时候一定要去重点注意......[详细]
相关视频
· 商品房交付高峰 八个步骤验房不可少 · 精装验房不同于毛坯 水电需特别注意
· 简易验房有妙招 电笔水桶盒尺要备好 · 验房报告为业主提供合理有效的建议

  主持人:各位北方网的网友大家好,欢迎收看《楼市精英谈》,我是主持人明朗。今天我们非常有幸地请到了北京卫仕工程管理有限公司开拓部主管贾子楠。你好,贾先生。

  贾子楠:主持人好,北方网的各位网友大家好。

  主持人:贾先生,您看五、六月份是商品房交付的一个高峰期了,可能对于很多的房主来说他们是把装修忙在了一个重要的位置,但是收房最后的这一步可能往往会忽略掉,所以今天把您请到我们的演播间,也想聊聊收房、验房的一些相关的情况,首先您给我们介绍一下验房主要的流程和步骤是怎样的呢?

  贾子楠:那好,下面我给大家简单介绍一下咱们在收房和验房的过程中应该遵循的一个步骤和整体的流程。验房大体上八个步骤八个大项,首先我给大家介绍一下整个八个大项的流程:

  第一个就是我们在收房的时候会收到开发商或者是物业为大家提供的两书一表,可能各位网友在上网或者通过其他的途径可能会了解到,这个两书一表包括首先是我们的《住宅质量保证书》,第二个是《住宅使用说明书》,第三个是我们的《竣工验收备案表》,这三个应该是我们从开发商或者是物业手里拿到的,然后只要有了这三样这个房子才能达到一个交房的标准。证书、文件是第一项。

  第二项是公共设施,公共设施基本上的检测基本上是要靠目测的,首先要注意几个大项,第一个大项是在小区内应该会有一个宽度超过环行4米的环形车道,这个车道应该是任何一个小区在交房的时候,或者是在设计当中很重要的一个环节,因为是涉及到的小区一个重要的安全问题那就是消防问题。第二个是我们要靠目测观测我们的小区在外延的墙壁上是不是会有破损或者裂缝,尤其是在现在,尤其是交房的高峰期是在雨季的时候,如果在外延的墙面上发现有大量的水渍甚至是裂缝的情况,就很有可能是因为房屋在建筑的时候可能因为外延的防水层或者是保温层在时间长的时候发生沉降造成的破裂,而这种情况很也可能造成我们在收房之后在内墙也会造成这种渗水的情况。

  第二个公共设施检测完了之后,就是进入到我们业主家里了,进到业主家里第一个大项也就是我们的入户门、入户窗的检测,入户门基本上涉及到我们要察看一下这个门的材质,比如是正常的防盗门,或者是现在一般普遍在交房的时候使用的钢制的四防门,这两种门在材质上和使用上是不同的,这两点要在交房的时候重点关注一下。其次是要所有的窗户和门都要开启关闭,检测一下开启关闭是不是灵活,然后门和窗户的锁具是不是能够灵活地使用,尤其要注意的是我们的防盗门或者是四防门有没有所谓的天地锁,也就是防盗锁的上锁和下锁,这两个锁在开启和关闭的时候是不是可以得到有效的防盗效果。比如我们拿钥匙在外面试一下,反锁的时候上锁和下锁是不是能够开启和关闭,这是一个非常关键的问题。

  再有是检测我们的窗户,尤其是现在,大家知道,在雨季的时候,尤其是在下过一场大雨之后,我们可以重点观测一下,所有窗户在窗户的上下延左右的位置有没有渗水或者漏水,或者是在交房的时候有明显的修补的痕迹,如果有这种痕迹的话很有可能是它的窗户的外侧和内测的防水没有做好,导致在下雨的时候水渗进来甚至是漏水,这个是挺关键的一项。

  然后门窗都检测完了之后,是我们验房检测的一个大项,应该说是最关键的一项,是我们房子的顶面、墙面和地面,这三项可能是我们后期在装修的时候施工面积最大的三个大项,所以我们要重点检查一下墙面、顶面、地面的垂直度和平整度,这里面可能会提到一个,各位网友可能会上网通过其他途径了解到的,比较关注的两个问题,一个是空鼓一个是裂缝,这两个问题一会儿在后面我会再给大家重点介绍,这些都是我们在验房的过程中要重点关注的。

  墙顶地面之后,下一项是我们的强弱电工程,强弱电我们需要用到相位仪,这是一种比较专业的工具,用来检测我们室内所有的插座是不是都是按照上地左零右火国家的规范去接线,强电、弱电还也包括屋子里所有的网线是不是通畅,是不是都接到屋子里都接到位。最关键的一项就是检测我们的漏电保护器,我们要重点检测漏电保护器,保证这个屋子里如果出现漏电的情况下,漏电保护器是不是能够正常工作,起到一个保护的作用。

  强弱电之后是上下水,上下水我们基本上会检测上水的压力,比如在交房的时候都会办到一个水卡、电卡,都是在物业办手续的时候应该领出来的,把水卡插上之后看看我们的上水是不是通常,这个时候如果有条件的话应该预备一个小桶,放上水之后检测一下我们的下水是不是通畅。

  上下水之后应该说是我们在验房过程中最关键要跟业主介绍的一项,那就是防水,因为现在开发商在交房的时候都会做好了防水,很多情况我们在业务交房的时候,可能进到房间之内发现卫生间会有很多水渍,各位网友不要担心,这个应该是开发商比较负责任的态度,他们提前为我们的业主做好了蓄水实验的检验的过程。

  如果发现房间有水渍不用担心,我们应该及时地跟楼上楼下的业主联系一下,观察卫生间的顶面尤其是管道和墙角的位置,有没有渗水或者是滴水的现象,如果有那么防水肯定是做得不合格,我们就应该去要求开发商或者是物业给我们去整改。如果是没有,保证交房的阶段是没有问题的,这项工程是可以合格验收的。这个是最关键的一项,因为平常理解的后期无论是装修还是什么,可能出现的质量问题大部分的问题都是影响自己生活中居住使用的问题甚至是正常生活的问题,但唯独是防水,防水这个问题影响的不止是自己,有可能是楼上楼下的邻居,甚至是左邻右舍的邻居,对邻里关系影响很大,这点要重点注意。

  验房最后一个大项,也就是其他的项目,涉及到风道、烟道,涉及到暖气、窗户的护栏,因为现在的大部分房子都会有一个飘窗,这个飘窗可能是护栏的高度,按规定的话必须有一个高于1米1,小于11厘米的护栏,交房的时候如果是带飘窗或者是阳台位置的话,这些都应该是齐备的。简单说一下,这应该是八个大项,这是我们在验房过程中会涉及到的八个大项,当然了,这八个大项涵盖面很广,很可能我们在验房的过程中终点监测的项目在这八个大项之分出100多个小项,这些都是我们作为要重点观测,简单跟大家介绍一下,这是我们验房的一个整体的流程。

  主持人:贾先生您有很多年验房的经验,您觉得这个房子最容易出现的问题在哪呢?

  贾子楠:通过我们在天津验过上千户的房子了,基本上了解了一些天津地区在交房子的时候各个房子出现的一些通病的问题,现在给大家简单介绍几项,首先是入户门,如刚才所说大部分的小区在入户的时候普通会选择一种叫做"钢质四防门"的这种门,这种门有它的优点,它的优点是隔音效果、隔烟、防尘的效果防盗的效果都有,但是相比较来说防盗效果不如一般的防盗门好,这个我们会在交房的时候建议业主如果是这种门的话,在装修的后期最好是做一个更换,因为我们在后期居住的时候可能对防火、隔音的效果要求并不是很高,毕竟我们在日常生活居住中还是对防盗的效果要求是最高的,所以一般都会建议业主尽量在装修的后期换一个防盗门。

  第二个是窗户,可能会出现一些渗水、漏水的现象。但是因为建筑工程中可能会出现的某些在数据上或者是尺寸上的偏差,有可能造成窗户安装之后窗户的尺寸和窗户洞口的尺寸造成了一定差异,造成了窗户在安装之后有一定的缝隙,这个缝隙如果没有拿玻璃胶,一般是拿玻璃胶把它进行良好的密封的话,很可能会造成后期的漏水或者渗水的现象。当然这里面不得不提,天津的开发商在门、窗的选材和用料上还是比较下功夫的,他们所选用自材料还是比较不错的,但是往往出现的问题都是在安装和施工中出现的各种各样的问题。

  第三是我刚才跟大家介绍过的就是我们各位网友比较关注的问题,就是墙面、顶面、地面这三个在装修施工过程中的大项,这三个大项本身出现的问题就是空鼓和裂缝。首先说裂缝,给大家举个例子吧:我们之前在验房的时候,在某一个小区里面,具体的名字就不提了,这个小区里面存在很大面积的这种裂缝,而这种裂缝基本上都是出现在比如像二次砌墙的位置。这个词可能大家不了解,一般的房子在建起来之后里面很多有隔断的位置或者有墙面的位置是第二次砌起来的,两种不同材质砌起来的墙有可能在接缝的位置会产生这种裂缝的问题,而这种裂缝的问题可以说是在建筑施工的过程中很难去避免。所以这里面就涉及到,这些问题要及时发现,知道这些裂缝和空鼓的位置,然后在装修的时候一定要去重点注意,当然了这里边也涉及到装修之后的保修问题,好多这种的问题在装修之后可能一个月、两个月的时间是体现不出来的,这些必须要经过一个半年或者是七八个月更长的时间才能体现出来,这里面涉及到售后、保修的关键性的问题。

  主持人:现在有很多的业主为了省事会选择精装修的项目,但是可能由于监管不利也会给我们的生活带来一定的麻烦,面对精装修的房子我们需要注意一些什么问题呢?

  贾子楠:一般我们的业主在不了解装修知识或者是不想投入更多的精力的时候,可能会选择精装房,精装房学名叫做成品住宅,大家比较好理解这个词了,买过来就是成品了直接拎包入住这样的房子。现在的建筑工程在进入精装的阶段,很有可能无论是在施工方还是在监理方都没有得到足够的重视,现在有一些精装房质量比较低,我现在给大家简单介绍一下我们在精装房验房的时候应该注意的几项。

  因为精装房不像毛坯房,我们都知道毛坯房买过来之后是要装修的,在验房的过程中可能发现了很多的问题,可以在后期第二次装修的时候进行弥补,但是精装房不同,我们大部分选择精装房就是为了避免装修时候遇到的麻烦。所以在精装房检验的时候会和毛坯房有一些区别。

  首先第一项,精装房在验房的过程中,第一点最重要的是插座强弱电的检测,因为我们在后期不会在进行后期的改造了,所以强弱电的检测是最关键的一项,这里面可能会涉及到一些比较专业性的工具,这个工具叫相位仪,用它来检测屋子里面所有的插座尤其是三向的插座是不是按照国家的上地线、左零线、右火线的规范去接线,很有可能后期造成的影响,比如精装房,有些精装房在配套设施上是不包含热水器、空调这些设施的,但是如果插座在验房的时候没有发现这些问题,很有可能是插座缺少地线、或者是零线和火线接反的这种现象,这些我们在验房的过程中经常发现。

  出现了这种现象,很有可能造成的影响,是后期我们买来的热水器甚至是空调在安装的时候造成麻烦,因为这些厂家他们对产品的要求很高,如果是因为咱们插座电源的问题的话,很有可能造成他们到了现场之后不能对这些电器进行安装。

  再有一个是上下水,在检测上下水的时候我们应该把屋子里包括厨房和卫生间所有手盆、马桶、淋浴间都应该把它堵上然后放满了水,这是一个关键,一定要把水放满,放满之后再做放水的试验用很多的水流去做下水,看看所有的水管有没有渗水或漏水的现象。淋浴间需要重点注意一下,淋浴间在打开水之后,要向所有的墙面甚至是淋浴间有的在外侧是玻璃隔断,在玻璃隔断和墙面有接缝的位置一定要用大水流冲刷一下,看看有没有往外漏水的现象。这个是上下水。

  再有一个大家不太注意的一项,排风系统,排风系统是很关键的一项,这个东西很有可能,因为我们之前遇上过,这也是我们做家装监理遇到过这种现象,家里做饭,譬如说家里炖排骨,但是因为排风不通畅,甚至有可能往里倒灌风,所以造成您家里做烧排骨大家闻到的都是别人家里炒豆腐的味道。当然,这只是开个玩笑,这种现象呢很有可能在后期的时候对我们的居住造成很大的影响,因为尤其是发生在厨房、卫生间,因为烟道都是在厨房、卫生间的位置,这种位置一个是起到排烟的作用,排风系统是排出卫生间在淋浴、洗澡的时候产生的水汽产生出来的水汽,而这些水汽如果不能有效、及时地排出去的话,很有可能对墙面的瓷砖、内壁造成很大的影响,如果墙面没有做特殊处理的话,墙面因为长时间的被水浸透,很有可能会造成起鼓、开裂的现象。

  主持人:贾先生我看您今天带来了一些专业的验房的工具,您逐一给我们介绍一下好不好?

  贾子楠:我现在给大家简单介绍一下我们在验房过程中可能会使用到的一些工具,首先大家看到的是这个东西,这个东西叫相位仪,就是我刚才跟各位网友说的,专门用来检测屋子里所有的强电系统是不是按照规范的仪器。这个仪器上面有三个灯,插在插座上面会根据不同的情况亮不同的灯,所以在现场我们会根据它检测出来强电接线是不是正确,或者不正确在什么位置,都是可以用这个仪器检测出来的。

  下面这个东西网友看起来比较少见,但是这个是我们在验房的过程中使用率非常高的东西,这个是空鼓锤,这个是我刚才说的用来检测房间所有墙面、地面、顶面所有的空鼓现象的,用它敲击的话,当然这需要比较专业的水平,需要相当长的操作经验,通过敲击可以分辨出哪块位置是合格的墙面,哪一块位置是不合格的墙面,甚至是墙面空鼓裂缝或者是不同材质的墙面。

  这个东西见的就更少了,这个东西叫做垂直检测器,基本上用来检测窗框、门框的垂直度、平整度的,因为窗框、门框很有可能在安装的过程中出现造成门框的变形,如果我们的入户门在开启和关闭的过程中,经常会出现异响甚至是关闭不严,那么我们就会用这个仪器去检测一下,看看是门体的问题还是安装的问题。

  专业的验房的公司去给您验房或者是业主自己去验房,这个卷尺都是必不可少的工具,因为它不但可以检测屋子的层高,最关键是用处是可以测量房间的面积,这个面积将来对我们后期的装修和后期装修预算的审核都很关键。

  主持人:贾先生,如果我们家里没有这么多专业的仪器,那我们怎么通过自己家里的仪器方便有效地验房呢?

  贾子楠:的确是,是有一些比较简单实用的方法,因为很多工具业主家里不会具备,我可以简单给大家介绍几个在验房过程中比较实用的小方法。

  首先我们要准备的一个工具就是检测电路的时候不会有相位仪这种专业性的工具,但是有一个电笔,可以用家庭里都有的试电笔,用试电笔可以简单地检测出来我们的所有的插座是不是有电。因为可能毛坯房在后期我们会涉及到二次装修,在装修的时候我们再重点水电路的改造中重点监测。

  首先一支电笔可以检测出房间里的插座是不是有电,再有是一个水桶,我们在验房的过程中会用得着,各位业主简单地验下水用一个水桶就可以,尽量选用大一点的水桶或者是脸盆,比如我们在卫生间的位置,把水放满然后往下水管或者是地漏的里面倒,看看下水是不是通畅,听听下水的过程中会不会有异响或者下水不畅出现漩涡,这种情况是因为下水管施工垃圾的堆积造成堵塞。

  还有蓄水实验,就像刚才跟业主介绍的,蓄水实验是在验房中非常关键的一项,需要24小时的时间,跟业主介绍一下我们的蓄水实验怎么做,首先按照规定把厨房里面放3公分的水,由于条件所限,业主家里面不一定能满足3公分这么高,但能够满足现场的条件只要把卫生间里面的水放满才可以,等24个小时,第二天我们过来,无论是跟物业连续,群、论坛里面和楼上楼下的业主联系一下,看看顶面有没有渗水、漏水的现象,咱们关系都不错,以免防水的问题造成影响。这些小妙招,虽然不会像专业的工具或专业的验房人员在验房的时候特别的专业特别的全面,但在交房的验房的时候是基本上就足够了。这里面最关键的还是刚才那句话,这个盒尺一定是必不可少的。

  主持人:在验房结束之后我们都会给业主出一个验房报告书,这个报告书的作用在哪,它可以给业主提供哪些方面的帮助呢?

  贾子楠:这个是我们给业主提供验房服务的一个重点的项目,业主可以根据我们的验房服务的过程中在现场标识出来的问题,结合验房报告中问题的描述,要求开发商和后期的施工方进行有效地整改。

  至于帮助可能是验房报告的一个亮点,我们在验房报告中,不只会根据国家的标准提出在验房过程中发现房屋质量的问题,还会根据所发现的质量问题提出一份有效合理的整改的建议,根据这份整改的建议我就可以更加清晰更加明确地知道如何要求开发商或者是装修公司去进行整改,我们再去检验他的整改是否合格。

  我觉得有必要提醒一下各位网友,我建议各位网友在验房的时候一定要联系专业的验房机构,现在的确是有很多的非专业的没有监理或资质的公司提供所谓的验房服务,他们不能出具验房报告,而且在现场和业主对于房屋质量的问题交流的比较少,所以我建议各位业主在这块一定要尽量避免寻找这种非专业性机构的验房。

  主持人:贾先生对于广大业主来说拿到钥匙的那一刻起,大多数会欢欣鼓舞地选择一个装修公司,把自己的新家粉饰一新,但很多人会忽视了家装监理师的这个环节,作为家装监理师您认为这个环节的重要意义在哪里?

  贾子楠:您这个问题问得很好,我想这也是各位网友在知道家装监理这个词之后迫切想了解的家装监理到底起到一个什么作用?可以这么说,家装监理这个行业在中国南方地区很早之前就已经有了,应该说真正被北方地区所接受就是这一两年的事,随着家装企业越来越多,而我们现在的业主对家装这块的要求也是越来越高,但是由于对家装知识不了解,由于工作很忙,没有时间和精力去了解装修甚至是在现场去监督整个装修的过程,所以家装监理这个行业应运而生。

  至于家装监理在家装的过程中应该起到一个什么作用呢?我个人觉得,家装监理在介入我们的家装饰工过程的时候,应该从最前期的验房、量房,到设计、预算、合同的审核开始,这是一套整体的流程,一直到正式施工开始,从第一项拆改建、水电的改造一直到最后的竣工验收,应该是整体的监控,监理在里面起到的作用是首先避免施工方在起初的报价阶段或者是合同阶段有恶意的漏项,或者是施工过程中有恶意的增项这种情况的发生,尤其是在施工的过程中,尤其是比较不规整的装饰公司中很难避免的,家装监理师起到的重点的作用一个是工质量的审核还有施工质量的把控,我们严格按照国家的规范要求我们的施工方进行合理的施工,监理的意义是为了保证业主的最大利益,如何保证业主的最大利益,这点我们认为首先我们监理介入施工过程的时间段,也就是说时间节点,一定要在我们签订施工合同和付首期施工款之前,因为传统的家装施工付款方式存在着对业主非常不利的现象,现在经常被使用的60%,就是在施工前先付60%的预付款,然后施工进行到一个节点的时候再付30%或者是35%,剩下的5%,是在竣工之后交纳的,但是这种付款方式很有可能造成我们在施工过程中任何一个节点停工,而我们的业主都是最不利的一方,所以监理介入的时间一定要严格把控在签定合同和付首期款之前,一定要打破现在所谓的传统的付款方式,在这里面,监理方一定要和施工方和甲方也就是我们的业主三方坐在一起正常协商这种付款方式,一般我们会选用35%、30%再付30%最后付5%的工程尾款,这样把最大的资金把控在我们的业主手里,只有这样才能有效地约束我们的施工方,才能有效地保证业主的利益,这个是我们监理存在的意义。

  主持人:好的,今天非常感谢您做客我们的节目,本期节目到这里也就结束了,感谢大家的收看,再见!

策划:孟建 编辑:王平 摄影:王平 摄像:刘金城 潘德军 齐竞竹 王欣 邸舒妮 肖静
剪辑:褚晓冬 倪诗洋
主持人:明朗 栏目联系电话
022-23601793

Copyright (C) 2000-2014 Enorth.com.cn, Tianjin ENORTH NETNEWS Co.,LTD.All rights reserved
本网站由天津北方网版权所有