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两个月不到的时间,2013年的上海总价地王纪录再一次被刷新。
5月29日,备受关注的长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,以46亿元总价成交,折合楼板价29229元/平方米,溢价率为57%,竞得人是“名不见经传”的北京福润天成房地产开发有限公司(下称“福润天成”)。
今年以来上海总价地王此前由浦东唐镇新市镇D-05-01地块在4月10日创下,这幅宅地当时的成交价格为37.75亿元。
出让文件显示,上述新华路街道地块东至上海市人民检察院第一分院,南至上海人民广播电台,西至凯旋路,北至安顺路89弄小区;出让面积为40355平方米,容积率为3.81,规划用途为商办、文体用地。
一位参与昨日竞拍的开发商称,前述新华路街道地块2.9万元/平方米的楼板价其实不算高,“但我们内部意见不同,就不再(继续举了)。北京的商办地块更贵,他们拿这块地不奇怪。”
据了解,参与新华路街道地块竞拍的房企,除了福润天成,还有古北集团联合体等。
地块分期交付
早在挂牌之初,就有业内人士对早报记者称,上述新华路街道地块很可能拍到50亿元。
上海市规土局网站信息显示,自4月19日挂牌以来,共有63家房企领取了该地块的标书,5家房企提交了竞买申请。
位置优势自不必说。上海中原地产昨日发布的一则报告称,上述新华路街道地块位于原上海第十钢铁厂(现为上海城市雕塑艺术中心)及上海人民广播电台旧址,紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站,地理位置极佳。地块的总规模也较大,建筑面积在15万平方米以上的商办项目在市中心配置不算低。
不过,该地块出让门槛极高。
答疑纪要显示,该地块将约定土地为“分别交付”,71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地;71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地;71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。土地出让价款需按照土地出让合同第十条约定,于合同签订之日起30个工作日内一次性付清,与交地时间无关。
一知情人士透露,这幅地块牵扯到3个信号塔的拆迁问题,且规划中提到与轨交10号线虹桥路站直接相连,需考验企业的资金实力与沟通力。
对于该地块最终的成交总价,业内人士看法不一。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为,结合该地块的现状来看,楼板价略有点贵。近3万元/平方米的楼板价,在上海市中心原本不算高,但由于该地块出让方“鼓励长期持有百分之五十以上的办公楼宇物业,若确需分拆销售应事先征求长宁区政府主管部门意见”,这对企业回笼资金形成压力。
地块周边乙级写字楼众多。据上海中原地产统计,这些乙级写字楼目前普遍租金报价在4元/平方米/天,而此前的古北5-2地块周边甲级写字楼报价已在7-9元/平方米/天,其楼板价是3.02万/平方米。
陈丽华出手?
即便如此,龚敏称,29日的竞拍仍颇为激烈。福润天成在最后的竞标过程中,直接加价9000万元,一举拿下了该地块。根据中原集团监测的包括上海在内的12个城市的土地成交数据:北京福润天成并未在土地一级市场拿过地。
由于少有公开资料可查,福润天成显得颇为神秘。
北京市工商局的查询信息显示,福润天成成立于2012年9月,法定代表人为祝荣溪,注册资本为1000万元,注册地为北京市海淀区,经营范围包括房地产开发、房地产咨询;销售自行开发的商品房。该公司已通过2012年年检。
不过,不少业内人士均称,福润天成只是家马甲公司,其背后肯定还有大房企。
一位参与竞拍的开发商给出的说法是,福润天成背后的公司是女富豪陈丽华旗下的香港富华国际集团。2013年福布斯全球富豪榜上,现年72岁的陈丽华以41亿美元身家,排名全球第316位。
官网资料显示,富华国际在北京开发过多个项目,包括中国紫檀博物馆、长安俱乐部、金宝街、长安太和、长安运河等。
另一业内人士则以肯定语气称,福润天成背后的房企是北京K2地产。
官网资料显示,K2地产创始于2007年,聚焦于北京及大北京区域房地产开发。旗下拥有K2·海棠湾、K2·清水湾、K2·红树湾、K2·百合湾等系列品牌。
早报记者昨日未能联系到富华国际及K2对此置评。
前五月上海土地出让金同比增4.93倍
上述新华路街道的高溢价成交,可谓当下上海土地市场热度的一个缩影。
单是5月初世博A片区6幅商办地块出让时,就出现了一天之内上海今年以来的单价地王纪录两度被刷新的现象。
21世纪不动产昨日发布的一则统计报告称,截至目前,上海今年以来出让的经营性用地中,底价成交的约占四成,而去年前5个月底价成交的地块占比近七成。从溢价率上看,今年以来出现溢价成交的地块中,溢价率高于50%的地块多达19幅,占比约为三成,去年前5月这一比例仅约一成。
据21世纪不动产分析师黄河滔称,步入4月后,上海土地出让渐入高潮,重量级地块频现高溢价成交。近年上海市土地市场供应前高后低的惯性,今年可能会被打破。
21世纪不动产的统计显示,截至5月29日,今年以来上海已成交67幅各类经营性用地(剔除动迁安置用地),合计出让面积212.7万平方米,出让总金额为449.8亿元,较去年同期分别提升2.25倍、1.26倍、4.93倍。其中,5月前28天合计出让经营性地块约36万平方米,累计出让金额为149.4亿元。
不过,同样在29日成交的闸北区411街坊26丘地块,则仍以3.6658亿元的底价成交。竞得人是上海华谊集团房地产有限公司。
出让公告显示,该地块东至北宝新路,南至民晏路;出让面积为9375.4平方米,规划用途为商住办。