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“中国房地产市场有没有泡沫?我说是有泡沫的,而且泡沫不轻。”6月6日,在上海举行的第二届城市土地学会亚太地区峰会上,万科董事长王石重申“中国楼市存在泡沫”的观点。不过,他强调,短期内泡沫不太可能破裂,尤其是北京和上海等特大城市的房价不会下降。
作为中国最大房地产企业的掌门人,王石昨日称,他不认同美国CBS电视台“60分钟”节目得出的中国楼市将破裂的结论。去年12月,王石接受该节目采访并提出中国楼市存在泡沫的观点。该节目播出后,王石的上述观点一度引发讨论。
“京沪房价的问题
是如何涨得慢一点”
“在中国,楼市泡沫派是不大受欢迎的。尤其是作为一个房地产商,谈中国的房地产市场有泡沫是更不受欢迎的。作为一个有一定知名度的房地产发展商的董事长讲中国房地产泡沫,不但不受欢迎,还让人家不大理解。”王石6日在上海重申,自己属于“楼市有泡沫派”。
在昨日举行的会议上,王石展示的PPT中,列举了一些中国楼市“鬼城”的案例。包括西南地区的一个省会城市,周边有一大片住宅建好了却没有人住。内蒙古康巴什,原来为鄂尔多斯(行情, 资金, 股吧, 问诊)煤矿主和100万煤矿工人建造的住宅,至今仍空空如也。
不过,王石强调,存在“鬼城”,并不意味着中国楼市的泡沫就会马上破裂。尤其是京沪穗深四大一线城市。
他举例,2010年万科北京长阳半岛开盘,均价1.5万元/平方米,推出900套房源,登记购房者3000人,最后摇号决定。今年深圳翰邻城项目,推300套房源,登记购房者2000组,均价2万元/平方米,也是通过摇号决定。
王石认为,“目前这些城市的泡沫破裂是不可能的,北京上海的房价降不下来,它们现在的问题不是如何跌下来,而是如何涨得慢一点。”
“一线、二线城市人口基数和增长数都很大,北京、上海等一线城市每年常住人口新增数十万计,代表了城市的发展方向和未来的主流需求。万科进入每一个城市都要进行慎重选择,不冒进,一般一年进两三个新城市,市场规模达到100亿元的才考虑。”王石解释。
在他看来,大城市的优势非常明显。“京沪穗深不仅是全国的政治、经济和就业中心,也集聚了最为优质丰富的教育、医疗资源。同时,这些城市相对公平开放的社会环境,带动了刚性需求和房价的理性提升。”王石援引数据称,北京、上海两个城市仅占全国人口的2%,但拥有全国30%的“211”大学,11%的三甲医院数量和43%的轨道交通里程,而部分三四线城市基本没有优质公共资源,由于规划超前、基建过度,楼市遭遇泡沫风险。
“土地供应多的城市,
房价水平较低”
不过,王石并不否认中国当前房价偏高的问题。
“目前中国平均的房价收入比(房价/城市居民家庭年收入)目前在全国大约是20倍。其他国家的房价收入比一般不超过10倍。2011年,北京和上海分别为29.4倍和27.8倍。这是普通家庭所无法承担的,那为什么暂时可以承担呢?因为父母资助,甚至亲戚借钱。”王石说。
不过,王石也强调,中国的市场非常大,分地区来看,不少城市的房价收入比尚在可承受的范围。
因为房价连年上涨,中国近年已推出数轮调控措施,最新的“国五条”地方细则,在3月底陆续落地。为适应调控,中国主要城市开发的住宅户均面积已现小型化趋势。
“上海楼市成交的套均面积已由2007年的126平方米降到2012年的113平方米。大部分一二线城市目前144平方米以下的住宅占成交套数的90%左右。我曾说过,中国人没有资格住大房子,其实说的就是这个趋势,可惜被错误理解并受到攻击。”王石说。
据他介绍,万科也在适应这一趋势,并开始了中小型住宅产品的研究。2012年,万科成交的住宅中,144平方米以下的户型占到了90%,这保证了万科开盘当月去化率达到60%。
“限购政策下,改善型人群失去购房资格,大户型产品销售速度必然缓慢。尽管我们推向市场的产品中大面积的产品已非常少,但目前万科的库存中仍有一半是144平方米以上的产品。”王石说。
王石当天也提到了土地供应对房价的影响。“过去几年,我们发现土地供应量大的城市,房价水平较低,上涨也较慢。比如重庆,过去三年主城区商品房成交面积与公开市场土地成交建面比是0.7,供需矛盾较小,房价上升不明显。而京沪穗深过去三年的商品房成交面积与公开市场出售的土地可建面积的比例高于1.5,上海更是高达2.2,供小于求,刺激房价,出现地王也就不奇怪了。”
“跟着移民客户”
去海外投资
虽然认为中国楼市存在泡沫,但王石强调,万科赴美投资的原因,并不止于此。
王石6日称,万科到美国投资有三点原因:
第一,中国现在是世界最大的房地产市场,城市化的速度前所未有,但这种速度有放缓甚至停滞的一天。万科到国外主要是去学习,为中国城市转型做储备。万科是中国房地产市场领跑者。领跑者就是要解决未来会遇到的问题。北京上海都在从高速经济增长转向成熟市场,那么美国的这类城市是怎么走过来的?问题是怎么解决的?
第二,万科98%的投资是在中国市场,赴美投资,有平衡性上的考量。
第三,跟着消费者走。美国是中国主要的投资移民市场,我们有些客户移民去美国了。
王石对万科的国际化思路早已酝酿。早在2011年初,赴美国哈佛大学开始游学计划的王石即已直言,自己游学海外与万科的国际化有关系,万科计划3年内打入国际市场。此后的2012年,王石游学归来,重回公众视野的同时,也对万科的发展频频指点江山。
今年2月,万科宣布,与美国头号房企铁狮门成立合资公司(万科持有70%股权),共同开发美国旧金山富升街201地块(201 Folsom Street)的高层公寓项目。这是万科在北美市场的首次投资,项目总投资约为6.2亿美元。
此后的4月,王石对外披露,今年年底前万科有望进军纽约地产,万科还会将版图拓至波士顿等美国大城市,也会考虑加拿大。其优先考虑到合作对象还是铁狮门。
在6日的峰会上,铁狮门总裁兼联席首席执行长Rob Speyer披露,他初识王石,是2年前在纽约举行的一次会议中,在酒店吃早餐时与王石交换了名片。那时母语不同,后来开了好几次会议,逐渐确认伙伴关系。
据Rob Speyer介绍,虽然铁狮门是一家美国公司,但铁狮门75%的投资人都来自美国之外。“我们和万科在旧金山合作的项目有700多套住宅,这可能在中国不算大,但在旧金山是至今最大的项目。