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商业地产野心
绿地出海固然有多重考虑,国内地产调控的不确定性也是原因之一。在区域扩张的同时,绿地的地产产业链也在延长。
善于谋划的张玉良让绿地成为一家综合型企业,在地产领域,他也不可能错过商业地产这个大蛋糕。绿地房地产体系中,商业地产目前比例不到40%,而两年内,张玉良希望这一数字达到40-50%。
目前,国内主要针对住宅市场的调控已经陷入僵局。在张玉良看来,这是因为“用了较多的行政手段,经济手段很少,方法不够好”。
对此,绿地的选择是调结构。“市场压力比较大,但我们继续调结构是坚定的,在核心竞争力方面争取提高,哪怕行业下滑,我们也要继续进步。”但商业地产的区域泡沫化已经开始。即使力主做商业的万科总裁郁亮,也在今年表示出对商业地产局部过热的担忧。而商业地产的龙头万达,在遍布全国的60多家万达广场中,也有部分出现招商危机。绿地的商业算盘该怎么打?
“我们更高端,更注重配比,比如一万平米应该配什么商业,配多少商业,我们研究得比较深刻。”张玉良说,“小公司做专业,大公司做综合。”
2012年,绿地与泰国正大集团签订合作协议,在北京CBD区域为其代建企业总部。双方的合作还包括国内在多个城市建设大型购物广场和绿地中心。初期投资规模已经超过百亿。
“不但要代建,还有工程和后期的管理。”张玉良认为,能够为世界500强企业做到技术品牌输出,已经证明绿地的产品和实力。“它把所有要拿的土地交给我,我把它建完之后交给他,输出品牌,像酒店一样(贴牌代建),收7%的管理费,是非常好的一个转型,接下来这样的项目我们可能会做到几十个。”
张玉良的计划是,绿地要做中国高端物业建设管理的品牌输出公司,这在中国目前还没有。“一些国际化的公司进来,可能各方面都不如我们,我们帮他建设管理,提高了效率,节约了成本。这对我们来说是第三产业。我们做商业地产也得转型。”
绿地的底气还来自需求旺盛的地方政府。“它做了政府想做、但没能力做的事情。”兰德咨询总裁宋延庆认为,绿地中心迎合了城市升级的需求,也容易成为地方政府看得见的业绩。
绿地的挑战则是,从快进快出的住宅转向周转率低的商业地产,将带来更大的资金压力。
“我们的商业地产销售部分将占50%以上。”绿地高层告诉《财经国家周刊》。以其最主打的绿地中心为例,该中心将涵盖写字楼、商铺和酒店等业态,大部分或将出售。这将缓解绿地来自商业地产的资金压力。
绿地的自持物业将是酒店。绿地人士介绍,目前其酒店项目已遍及北京、上海等全国35个城市,产品覆盖高、中端。目前建成及在建酒店60余家,资产规模200多亿元。“绿地已成为国内最大酒店物业持有商和管理运营商之一。”
张玉良表示,尽管遭遇调控,但“绿地这样的企业资金链不紧张”,因为银行对好客户依然舍得放款。“而且绿地产品多元,所以中、长期和短期贷款的匹配很好;有好的产业结构就不难融资。”
另一个绿地
在地产调控极为严峻的2012年,绿地终于跻身千亿之列。不应被忽视的是,在与地产业务并列的金融和能源领域,绿地更早实现了突破。
张玉良透露,2011年绿地的总产值是1800多亿元,其中1100多亿元来自能源和金融板块的贡献。“这两大板块能够增强企业的造血功能,为地产提供强大的现金流。目前这三大领域之间已经形成了一种良性互动的关系。在调控的背景下,广大地产商感觉寒风凛冽,但是我们没有这种感觉。”
“你能看到的是一个结果,就是2011年绿地拥有了很合理的产业结构。但你没看到的是,我们为此已经调整了五年。”宋延庆说。
在能源领域,绿地在国内瞄准煤炭深加工领域、建立石油产供销一体化基地;在发展中国家采取“主业换能源”的策略。
在金融领域,绿地参股、控股多家银行,对证券公司、小额贷款公司亦有涉猎。
按照张玉良的规划,未来五年,绿地计划达到4500亿到5000亿规模,进入世界200强。其中能源规模2000亿,房地产1800亿,金融1000亿。
“一个大企业需要有稳定的产业结构。”张玉良认为,绿地的产业多元化不仅是稳增长的需要,也是为了应对宏观调控。
在绿地集团的简介中,依然写着“房地产主业突出,能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。作为主业中的主业,无论是产品还是区域的调整,都预示着地产在短期内仍是绿地的重心。
这也是绿地最大的优势所在。“做政府想做的事情、做市场需要的项目是绿地一贯的理念。”张玉良经常把这句话挂在嘴边。接下来的例子是超高层的绿地中心:中国的城市需要有个标志物,这种需求,相当多的政府都有。比如曾经的上海金茂,是国家13个部委出钱建成,而现在绿地一家公司就可以做十几个类似项目。高技术、长周期、大风险,当然也有大收益。
时间可以倒回到1992年——绿地成立的年份,这一年,邓小平完成了他最后一次南巡,之后十万党政干部弃官从商,这批人后来被称作92派。在中央部委任职的黄怒波、结束10年钢铁工人身份的许家印以及在上海农委分管住房分配的张玉良,都在这一年下海,且是最后一批入行地产的大佬。
或许从那时起,绿地的脉络就已经定下。
(《财经国家周刊》记者姚一然对本文亦有贡献)