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绘图:吴文锋
招商雍景湾的部分业主最终为孩子申请到了育才二小的学位。
近日,深圳频发学位房“虚假学位宣传”事件,不少市民在购买学位房后发现楼盘学位并不如开发商宣传的那样。根据美联物业全国研究中心近期对深圳学位房的研究结果,罗湖、福田、南山是深圳名校的聚集地,某些老楼盘因带有名校的学位,价格居高不下。原关外一些新建商品房如具备学位资源,往往能以比周边其他楼盘更高的价格获得市场认可。
据统计,深圳各区域学位房均价约26850元/平方米,租金约58.57元/平方米·月。尽管价格高企,但消费者购买热情依然高涨,每逢学位房推出便迅速成为“日光盘”。一方面,具备学位资源的楼盘往往成为市场上的“紧俏”产品;另一方面,不少开发商大打“学位房”概念卖楼,价格高于没有学位的物业。然而,不少购房者并不是很清楚地知道,买了这样的学位房并不一定拥有学位,购买学位房时还有很多需要注意的地方。在此,专家为购买学位房的家长支招。
-买二手房
注意前业主是否占用学位
市民罗小姐最近准备为孩子在罗湖选购一处带有某名校学位的二手学位房,她的孩子今年5岁,很快就将面临上小学的问题。不过,在罗湖某小区的看房经历让她意识到,即使是物业位于该学校学区范围内,还要注意该物业的学位是否已被占用或曾被占用过,以及上次使用学位的年限等问题。
罗小姐刚开始看房时曾一度认为只要选择在学区内的物业即可,其后其致电罗湖区教育局,却被告知不是所有的学位房都能报学位,尤其是二手房,有可能已经被前业主占用了学位。
记者从罗湖区教育局了解到,今年罗湖区招生有一新政策:实行学区住房学位申请限制试点。其主要内容包括,2013年申请入学的深圳户籍儿童,父母在地段内新购房产,购房居住时间必须满一年(以房产证上的登记时间为准),该房从2007年8月31日起至今没有在该校申请过学位。
按照这一条件,罗小姐说,此前中介给她推荐的很多房子很可能不符合标准,“既要价格合适,也要原业主在六年内没有用过学位,这些条件在一起就真的很难找到符合条件的学位房了”。
专家建议,此前在深圳市购买学位房主要要关注物业是否在学区范围内,如果确属学区内,除非教育局在申请入学当年调整学区范围(这在原特区内已建成片区内一般变化不大),否则业主的子女一般具备申请学位的前提。此后,业主一般要满足户籍、子女户籍以及计划生育等一些条件后即可按照排序获得学位。现在,购买罗湖、福田学位房的市民则要多考虑一项因素,即所购房产原来的学位使用情况。
记者从福田区、罗湖区教育局了解到,相对于往年,从今年开始,这两个片区的招生采用“类别+积分,类别优先,后取积分”的录取方法。具体来说,根据申请儿童监护人的户籍和住房情况,共划分五个学位申请等级类别。在学位申请类别的基础上,根据申请儿童及监护人的户籍、住房性质、居住时间、社保年限计算积分,先按类别顺序录取,同类别如果不能全部录取,则按积分从高到低录满为止。其中,在罗湖还实行学区住房学位申请限制试点。该试点政策的具体内容是:在历年学位特别紧张的部分学校试行同一套住房在学制范围内(小学六年、初中三年)不可重复申请学位的规定。
在此规定下,学区内一套住房只允许一户住户的孩子申请学位,如同一套有多个孩子申请学位,必须是相同的父母或监护人。如果某套住房住户(租户)的小孩已经申请过某小学(或初中)的学位,该小孩在该校上学期间,其他住户(租户)不能用此住房资料向该学校申请学位。也就是说,根据新政,2013年申请入学的房产必须是从2007年8月31日起至今没有在该校申请过学位的房产。
对此,专家建议,如果是买二手的学位房,最好提前一到两年时间,不能等到孩子快上学了才急忙买房,二手房的置业者还要查清学位是否已被占用,而对于可能存在的纠纷,购房合同中不仅要约定原业主何时户口迁移,还应明确学位问题。
-买新房
从教育部门查看楼盘是否在学区内
对于开发商以学位房的名义来宣传楼盘,不少专家则认为这是一种误导。万商天勤律师事务所律师齐岩冰认为,学位房本身没有相对应的法律概念,所谓的学位房就是指因为这个房产,学生在入学的评分中排名可能会靠前,但并不保证有了房就可以入学。“消费者不能盲目轻信这种宣传,现在入学都是采用综合评分的方法,房产只是占到积分比重中的一部分。”他认为,家长要科学结合当地教育部门和学校的相关规定,评判这个房产能在综合评分里占多少比重。
最为关键的是,该房产是否真的在相应的学区范围内。记者了解到,开发商所建设的楼盘若在某个学区范围内,并想取得部分学位的话,必须要到当地教育部门申请登记,只有被认可了才可获得学位。另外,有些楼盘位于两个学区之间,随着政策的变动,楼盘所划归的学区也可能有变动。对此,多名律师均强调,家长购买学位房必须到教育部门的官方网站查询学位的真实性和楼盘所在的学区。
对于购买一手学位房,律师刘子儒提醒,学位房的价格偏高,购房者可以要求开发商以书面的形式确认这个房子带学位,并且设定一个后续的条款规定,如果违背当初的承诺,开发商应承担多少违约责任。购买二手学位房需要注意的是,有些学位房已经有人在使用学位了,如果在规定的时间内不能重复使用的话,就要先确认这个房产本身所占有的学位是否已经进行了学位登记,如果有的话,就需要原来的业主迁出。刘子儒认为,购买二手学位房特别要注意的是,很多学校对学位房管得很严,有些学校可能会在申请学位的前半年去这些学位房暗访。
此外,在购买一手学位房的时间上,许多消费者容易忽略一个时间差。“如果购买新盘,在开发商开盘到交楼到最终办理房产证之间是有个时间差的,真正获得学位的时间应该是从拿到房产证之后开始算起,因此,从买房到办理房产证的这段时间内,政策是否有变动?学位是否被认可?这都是需要注意的。”齐岩冰说。
家长们望子成龙心切无可非议,但专家提醒一定要结合实际情况,切勿“为买而买”。“有些学校附近的房子本身已经很旧了,居住条件也不是很好。”刘子儒认为,家长还是要综合评价房子的价值,毕竟日后孩子读完书,房子还有转手的可能。
◆置业建议◆
不可轻信开发商
“学位”宣传
针对开发商虚假名校学位宣传的事件,广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示,类似的带误导性质的销售宣传方式在当下的房地产销售过程中比较常见,部分明显虚构和夸大学位的楼盘项目“则肯定构成了虚假宣传”,但这种宣传之所以长期存在,一部分原因是政府监管力度太小。
张茂荣表示,在目前的法律中,只有广东省的一个实施保护消费者权益的法律对于虚假宣传做出了有震慑力的“处罚”,其中规定虚假宣传导致消费者购房,消费者有权解除购房合同并要求双倍返还购房款,但这一法律在实践中常被认为购房不适用于消费者权益,因为购房者中有一部分不属于自住而是投资需求。
张茂荣表示,对于这种明显的虚假宣传,在购房合同无相关免责条款的情况下,购房者可以要求撤销合同,但这种做法一般也就是退回房款,交易取消,“看起来购房者无损失,实际上却让购房者丧失了购房的机会,从而在房价上涨较快时实际承担了很大损失”。
张茂荣建议,要防范这种虚假宣传,购房者只有时刻牢记“对开发商宣传宁可信其无,不可信其有”的原则,开发商宣传的任何内容都要自己亲自去核实,比如学位,就要亲自去教育局核实,否则就不要相信任何开发商的宣传内容。此外,张茂荣也建议政府要加大对虚假广告的监管。
一些业内人士提醒,一些楼盘的销售人员在推销时往往会强调楼盘毗邻名校,甚至将附近所有学校都放进自己的楼书中,并宣称自身为“学位房”,但置业者需要注意,虽与名校仅一墙之隔,并不意味着就能进入该学校就读。按照规定,各个区的招生范围每年会公布一次,但每一年都会根据实际情况有所调整,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。
这些年“说不清”学位的学位房
广兴源·圣拿威房到手后学位被调整
位于宝安的广兴源·圣拿威小区在售楼时号称位于第四大名校学区内,可优先选择名校学位。到今年3月,小区业主却突然得知,开发商之前承诺的名校学位变成了空头支票,这源于该区教育局划分的该小区学位在今年发生调整。
圣拿威小区业主陈先生去年来看房,当时开发商在宣传单上写着,可优先就读宝安第一外国语学校,当时楼盘宣传中到处都是“名校、名牌学区、状元摇篮”等字眼。记者在营销中心也看到,“十二年制名校、状元的摇篮、宝安最优学位房、第四大名校学区”等宣传语。
今年3月份,有业主发现,开发商承诺的宝一外学位被调整为新湖中学。对此,宝安区教育局表示,宝安一外的报名人数超过计划人数,相邻的新湖中学招生不足,两校失衡,因此今年区教育局作出学位调整,把海城路以南的区域由宝安一外划分到新湖中学,圣拿威小区正在此范围内。
合正汇一城不在“配套”学校的学区内
今年宝安区小学学区划分出炉后,合正汇一城的业主们发现,“当时开发商卖楼时宣传材料里的配套小学——西乡中心小学,变成了共乐小学”。小区业主表示,合正汇一城距离西乡中心小学更近,而距离共乐小学更远,此前被划分在共乐小学学区的招商果岭楼盘则在今年被分到西乡中心小学。于是,合正汇一城近80名业主联名“上书”,质疑学区划分原则,要求教育部门考虑重新划分学区。
有业主表示,此前在购买这一楼盘时,销售人员表示该小区配套有西乡中心小区,现在小区学位划分却并非如此,引起了不少业主的质疑。合正方面则回应表示,公司在任何文字材料里均未写楼盘附带什么学位,只会写周边配套学校。记者查询此前媒体报道显示,合正汇一城在教育资源方面多如此表述:周边配套学校有西乡中心小学、海湾中学等,提供了从小学到中学的完整教育。
宝安区教育局表示,“合正汇一城所属学区一直未变,只是现在住宅入伙之后问题突显而已。学区划分主要依据原则是就近入学、生源均衡,是经过考察验证作出的决定”。宝安区教育局表示,第一,共乐小学范围多年未变,合正汇一城一直都属于共乐小学学区;其二,西乡中心小学学位紧张,没有办法容纳更多学生,因此,重新划分学区不大可能。
招商雍景湾一波三折后终兑现学位
2012年3月,招商雍景湾的上百名业主聚集售楼处抗议维权,维权的由头之一正是对该小区学位的存疑。业主们表示,这一小区在卖楼时的宣传重点正是楼盘毗邻而居的育才二小。在售楼处的宣传手册上,“名校环绕,步行上学,15年全程教育体系”、“毗邻育才二小、育才二中”等成为宣传语。而该小区的销售人员则言之凿凿称,“雍景湾的学区肯定在这(育才二小)”。
当时,记者从南山区教育局获得的说法则是,雍景湾目前确属育才二小、育才二中学区,但由于学位紧缺,区教育局不保证就近安排学位。无独有偶,来自育才二小的说法也表示,该小区每年学位都极为有限,一旦有大型新建小区的新增适龄儿童申请学位,该校恐难承接新生源。这些说法都加剧了雍景湾业主对于该小区学位的质疑。
直至去年6月,雍景湾部分业主在经历了学位申请的诸多波折后终于成功为孩子申请到了育才二小的学位。
万科翰邻城(原尚模八意府)虽有学校协议但仍存变数
位于深圳龙岗中心区的万科翰邻城(原尚模八意府)楼盘,销售人员曾经承诺保证的“深圳中学”学位如今则有可能变成“龙岗实验学校”学位。
在曾经的尚模八意府楼盘销售现场,销售人员表示学位肯定可以保证,并且在八意府售楼中心所展示的楼盘简介展板上写着“八意府业主子女符合深圳中学入学条件均享有优先入学的资格,且校方表示可确保符合条件的八意府业主子女入读初中部和幼儿园”。
按照此前报道,尚模八意府的开发商曾和深圳中学签订了相关的办学协议,项目包括尚模项目的初中和幼儿园,不过这一协议是一个粗略的协议,不少细节并没有敲定。
今年,在尚模八意府已经被万科收购并改名为万科翰邻城后,万科翰邻城依然在户外、网络等媒体广告中打出“深圳中学”等字样。记者从相关渠道了解到,万科翰邻城此前已有引进深圳中学的协议,但这一项目的配套学校仍存在变数,或将是龙岗实验学校,虽然学校从深圳中学聘请“外脑”担任管理人员,但与原来开发商所说的深圳中学初中部这种分校概念则明显有差别。
本版撰文南方日报记者曲广宁实习生卓泳
摄影南方日报记者鲁力
标签:学区学位雍景湾深圳楼盘