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【编者按】
近日来,记者接到不少读者来电反映,森林摩尔街区不卖产权商铺,反而在“出租”商铺的经营权,并且一“租”就是30年。不仅如此,森林摩尔街区虽说是出售商铺的经营权,投资者在投资的前10年还得将商铺返租给开发商,并无自主经营的权利。
质疑一:
为何查不到地块性质的公示信息?
不少投资者提出了疑问:“我们在签合同的时候,只看到了南京钟山风景区建设发展有限公司与赛博机构的《经营权转让承诺书》,但是没有看到土地规划许可证等相关文件,所以一直担心,这个项目的手续是否真的符合规范。”
据记者了解,森林摩尔街区位于中山门大街与灵谷寺路交汇处,是南京钟山风景区建设发展有限公司打造的“钟灵街地块旅游景区配套服务设施”项目,土地产权为该公司所有。2010年8月,北京赛博机构通过公开招标成为该项目的投资开发机构,并拿到了该项目30年的经营权。自2011年3月至今,北京赛博机构一直扮演着“二房东”的角色,将经营权化整为零,分租给小业主。北京赛博机构的董事长助理吴威解释说:“我们项目四证齐全,并将在今年10月1日交付,等交付完成就可以办理两证。”不过,记者在北京赛博机构提供的唯一一份建筑许可证副本中看到,该地块为"G11公园",地块性质是商业性质,但是记者却未能在网上查到该地块的公示信息。
质疑二:
为何投资者连经营权也拿不到?
一位投资者告诉记者:“我们一共签署了2份合同,一份是为期30年的经营权转让书,一份是为期10年的经营权委托书。这就意味着,我买下的商铺还要返租给开发商集中管理经营,而我在这10年里的收益,只是开发商每年返还的租金。不仅如此,后20年的收益如何分配,开发商到现在也没有给出承诺。”
对此,吴威告诉记者:“商业项目是需要培育期的,特别是商业综合体这样的业态,我们希望通过集中经营权来培育商业氛围,实现统一的规划部署。等商业成熟起来之后,如果投资者有自己经营的打算,我们会将经营权归还给投资者。”
记者采访了南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴,他说:“目前市场上有不少商业地产项目为了整体化运作,会将购房者的经营权集中起来,以返租或包租的形式与购房者分成,但是这些项目的产权都是在购房者手中的。当然也有像森林摩尔街区一样出租经营权的项目,比如1912街区,不过这里的投资者都是按照统一规划,自己负责经营活动,独享经营收益。像森林摩尔街区这样一租30年,投资者既拿不到产权,又不能获得经营收益的项目,实属少见。”
质疑三:
这样的投资值不值?
一位研究过森林摩尔街区的投资客陈先生和记者算了一笔账,目前森林摩尔街区的商铺均价在22000—23000元/平方米,大部分商铺的总价在30万左右,如果这笔钱按现在的定期利率存30年(不考虑通货膨胀),光利息也有107万元。但是按开发商所说的投资回报率来算,一套30万的商铺,投资者在前10年内,平均每年只能获得2.4万元的租金收益。若要实现107万元的利润,后20年内,商铺的投资回报率得达到19.25%。南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴表示,这在商业地产市场上来说,几乎是不可能实现的指标。
江苏苏源律师事务所律师蔡扬:投资森林摩尔街区这样的项目风险很大,因为投资者是没有产权的,一旦开发商跑路或者破产,投资者即使将其告上法庭,也拿不到应有的补偿。不仅如此,投资者不该听信开发商的一面之词,应该要求产权方提供规划许可证、建筑许可证等相关手续,确认产权方是否真的有授权的权利。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华:投资此类项目须谨慎,毕竟投资者只是承租人,不可能拿到房产证,也不能以任何形式进行贷款,同时这样的房屋也不能抵押给银行,亲属也不能享受到继承的权利。最危险的是,如果将来发生拆迁行为,投资者也不能得到任何补偿,要谨防给他人做嫁衣。