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分析人士认为,6月上海楼市成交量冲高,除了“半年报”抢收的因素,还说明“钱荒”导致部分开发商开始提前跑量。
来自机构的统计显示,6月上海楼市成交量再超100万平方米,超出市场早前预期。
7月1日,金丰易居&;佑威联合研究中心发布监测数据称:6月上海市新建商品住宅成交面积为112.47万平方米,环比(较5月)增加21.85%,同比(较去年同期)增加了10.2%;成交均价为23966元/平方米,环比上涨3.22%,同比下跌0.44%;新增供应量则降至89.66万平方米,环比下降近三成。
据佑威机构执行董事黄志坚称,6月上海楼市112.47万平方米的成交量,在上半年成交中仅次于受政策影响较大的3月,也是2011年以来月度成交量的“季军”。
黄志坚认为,6月上海楼市成交量冲高,除了“半年报”抢收的因素,还说明“钱荒”导致部分开发商开始提前跑量。在他看来,6月新增供应量偏低,意味着部分开发商有意在7月休战。
6月再现“供小于求”
纵观整个上半年,上海楼市处于回暖通道。
综合21世纪不动产和德佑地产的统计,今年上半年,上海楼市成交量为605万平方米,同比提升57.2%;成交均价23482元/平方米,同比上涨4%。
“3月份受政策影响,部分购房者恐慌性入市,造成成交井喷,也导致需求透支。经过4、5月这两个月的休整,6月成交量再度走高。”21世纪不动产分析师黄河滔总结,自年初受刚需成交热带动,上海楼市的改善性产品成交也保持活跃,目前仍无降温迹象。
单论6月,德佑地产研究部总监陆骑麟认为,上海楼市成交面积突破百万平方米,最主要的原因可能是房企为冲半年中业绩发力推盘。此外,他还提到,近几个月房企拿地毫不手软,土地市场屡现高溢价成交,这也促使购房者出手。
成交持续回暖也打破了6月的供需平衡。
据21世纪不动产统计,6月上海楼市供销比(新增供应量/成交量)为0.8:1,市场整体处于“供小于求”的局面。值得一提的是,相比去年同期,今年上半年上海楼市新增供应面积仍有33.4%的涨幅,为490.1万平方米。
黄志坚认为,成交量大于新增供应量,意味着楼市总体处于对开发商有利的状态,政策利空基本上已被消化。
中高端房源等来窗口期
值得一提的是,伴随着中高端市场的回暖,6月上海房价环比反弹。
据21世纪不动产统计,6月上海市新建商品住宅成交均价约为2.4万元/平方米,高于整个上半年的均价——2.3万元/平方米。
这与中高端市场的回暖不无关系。21世纪不动产称,6月上海楼市单价在3万-5万元的新建商品住宅成交量为22.3万平方米,环比上涨44.5%。这一价格段房源的成交量,在上半年仅次于3月份。
以套数计,21世纪不动产称,6月上海单价在5万元以上的高端住宅成交了241套,是2011年2月以来成交量最高的月份。整个上半年,该价格段房源成交了1135套,同比提升45.7%。不过,今年上半年,上海单价在5万元以上的房源套均成交面积同比下滑了19.3%,至223.6平方米;套均总价也同比回落20.5%,至1521.8万元。
上海某开发商介绍,经过去年一整年的放量消化,今年3月以来,上海刚需房源的供应量开始持续减少,而此前受政策影响积压了一年多的改善型、中高端楼盘成交开始回暖,“6月消化的很多改善型、中高端产品,都是经过漫长的等待、延后才迎来成交窗口期的。”
该开发商认为,近期改善型、中高端房源的成交势头仍然较好,代表了市场预期。因此进入7月,这类产品还会继续加快入市步伐。一些没能赶在6月入市的项目,也会抓紧在7月入市。
“七八月未必是淡季”
受访业内人士对于7月楼市并不太悲观。
某上市房企副总裁称,随着开发商对下半年信贷收紧的预期越来越强烈,一些开发商可能会把推盘计划往前提,因此七八月份未必就是淡季,至少会保持平稳,说不定还会延续6月的行情。
据该副总裁观察,从去年年底开始,上海土地市场已开始转好,新开工面积已经连续八九个月增长,预计下半年的供应量会较充足,市场也会总体保持平稳,价格不会大幅上扬。
政策层面,黄志坚直言,目前调控措施抑制需求的空间已经很小。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏进一步称,如果后期没有新政出台,楼市热度有望延续。
不过,她认为,7月楼市毕竟是传统淡季,短期市场应会进入一个平稳期。
前述上海本地开发商也指出,随着上半年业绩压力解除,开发商还是会把推盘重心放在下半年的九十月份。