|
||||
“西安市有七成开发商资金很紧张!”陕西省房地产研究会会长王圣学有些忧虑地说。但现实往往是把双刃剑。
一边是史无前例的资金紧张,一边是城镇化进程的加快,双向冲击下的房地产市场喜忧参半。忧的是,开发商近年来的钱紧状况更加窘迫;喜的是,城镇化建设或许能为房企转型提供一条不错的途径。
对于西安的房地产开发商来说,是冬天刚刚开始,还是春天即将到来?未来之路又在何方?
>>西安市注册房企3000家仅600家有项目
肆虐一时的银行缺钱事件,对西安市房地产市场的影响究竟有多大?“缺钱呀!”楼盘代理销售的美城机构总经理汪魏说,西安的房地产企业从2010年以来就一直很缺钱,银行给房地产企业贷款也非常苛刻。只有非常优质的项目才会给贷款。近期在银行流动性收紧的大环境之下,房地产企业的资金链条更是雪上加霜。“不仅是中小开发商,就是国内一些知名的大牌企业近期也缺钱。”
记者想就此问题采访两家全国性开发企业,但却被婉拒。
“要说缺钱,所有的开发商都缺钱,只不过最近非常缺钱的企业是越来越多。”陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林说,“我最近发现,一些开发商推出了一些价格较低的品种。显然是由于现金流比较紧张,而被迫进行甩卖的结果。西安的房地产企业近期很缺钱啊!”
陕西省房地产研究会会长王圣学则告诉记者,“西安市注册的房地产公司有3000多家,但真正有项目运作的公司也就600多家。从这600多家的经营状况来看,除过个别公司因为项目销售好,现金流较为充裕外,我个人预计,有70%左右的公司资金都很紧张。而这种紧张局面还将持续较长时间。”
>>供大于求房地产市场将加速洗牌
值得关注的是,随着新建商品房不断增加,西安商品房市场供大于求的状况将更为明显。
汪魏认为,根据市场调查发现,目前的西安住宅类房屋呈现出较为明显的供大于求状况,已经完全属于买方市场。而现在的开发商也不能一味地继续在住宅领域进行开发,毕竟市场需求的增长是很缓慢的。从这个角度来看,开发商应该思考未来发展或者转型的新方向。朱林比较看淡西安房地产市场,“西安房地产市场经过这十余年的发展,目前已经非常成熟。从供应来看,住宅产品的供应量已经非常充裕。当然,这个充裕是相对的,是相对购买人群而言的,而不是绝对的充裕。未来随着房地产市场竞争的加剧、现金流的紧张、利润的下降等原因,房地产企业会加速洗牌,行业集中度会更高,西安会有一批房地产企业倒闭。”
虽然楼市整体萎靡,但房地产行业的集中度却在提高。就全国范围来看,去年百强企业的销售额在整个市场的占比上升至28.1%,销售面积占比上升至15.2%,双双有所提高。
汪魏认为西安也不例外,“2012年西安销售前十家房企中,本地房企只有两家。而2011年进入十强的本地房企有四家。所以说,从市场的角度来看,开发商如果盲目进入住宅领域的开发,可能面临生存艰难的现状。如果不趁早转型,倒闭的可能性会较大。”
>>细分市场和小城镇建设或是转型新方向
现金流紧张、供大于求,这将倒逼西安房地产开发商转型。
分析人士认为,结合目前的大环境以及西安的现实,开发商转向细分市场,寻找适合自己开发的业态或将是好的出路。另外,随着国家明确提出我国城镇化发展路径,将全面放开小城镇和小城市落户限制的政策,进入小城镇建设也是一个不错的选择。“在调控政策从严从紧的市场环境里,项目准确定位将会使房企在销售淡季里出现旺销,这已成为不争的事实。”独立房地产评论人士李连源说,“普通住宅、投资型公寓、旅游地产、城市综合体、写字楼等等,就看开发商适合什么领域,盲目开发只会失败。”
朱林认为,西安城市化进程虽然还在进行,但是大的浪潮已经过去,譬如十五年前的高新、十年前的曲江、七年前的浐灞。随着国家明确提出我国城镇化发展路径,将全面放开小城镇和小城市落户限制的政策,进入小城镇建设也是一个不错的选择。“小城镇的建设刚刚开始,属于萌芽期,这个时候进入小城镇建设,未来发展空间巨大。”朱林说,“不仅西安周边有不少城镇,宝鸡、渭南等地市也有一些发展前景很大的小城镇,这是开发商转型的新路径。”
理念大碰撞
房地产黄金十年来临?
流动性空前紧张和城镇化进程的双向冲击,对房地产业而言,是危,还是机?坚持,还是转型?方向究竟在哪里?
摩根大通经济学家龚方雄:
中国经济还需地产拉动
“未来十年才是中国房地产黄金十年。”在日前举行的一场城市规划论坛上,龚方雄旗帜鲜明地认为,中国经济还需靠房地产拉动,投资渠道缺乏等都将决定房地产在未来10至15年城镇化进程中仍是支柱产业。
“美国、日本、欧洲的城镇化率为80%-90%”,龚方雄认为,目前中国居民城镇化率仅为36%,未来十年至少有30个千万级别人口的城市诞生,4-5亿人口会从农民变为城市居民。以年均1%的城镇化率计算,城镇每年需提供新增住宅1200万-1300万套才能满足城镇化的基本需求,因此房地产还有很大发展空间。不过他同时也强调:“黄金十年不等于房价能继续维持过去十年的辉煌。”
独立经济学家谢国忠:
2012年前房价已见底
我依然坚持我的观点,就是千万不要去买房地产。中国房地产炒作的成分太多,预计这几个月房地产可能将会有比较明显的调整。房地产调控是一浪一浪的,这一轮会调整五年。
观察一下各地的楼市可以发现,中国的楼市其实2012年之前就见底了,2012年是第一轮下滑然后反弹,这波是第二轮下滑,这样下滑再反弹的波动将持续五六次,预计2017年楼市将崩盘。
深职院房地产研究所所长邓志旺:
一线城市已达极限
黄金十年如何界定?量涨还是价涨?过去十年是城市化红利、人口红利、人民币升值红利、政策红利叠加的结果,是空前绝后的时期,城市化率高于50%,未来城市将进入缓慢期,城市化以二、三、四线城市为主体,一线城市已达极限。
华远地产董事长任志强:
城市化要从解放农用地开始
我从来不认为中国缺土地,农村的宅基地有16.8万平方公里,是城市建设的4.6-4.8倍,中国的改革从解放农民生产力开始,真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度,无法改变土地资源和人口矛盾,那么房价永远掉不下来。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌:
货币扩张是房价泡沫根源
货币扩张自然导致资产价格上涨,这是产生房价泡沫的根源。另外一个是土地问题,无论是城乡垄断土地也好,政府垄断土地也好,这些都会导致土地供应量不够,这才是一直困扰中国房地产市场的大问题。