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2013年是北京限购政策出台的第三年。今年3月底,北京出台政策,继续从严执行限购等一系列调控措施,对本市户籍成年单身人士限购1套住房,等等。但在严厉的调控下,北京商品住宅市场依然出现了较为明显的反弹回升。
上半年新房成交量同比升、环比降
综合亚豪机构、北京中原地产等根据北京市住建委网签信息数据,包括保障房在内,北京上半年共成交商品住宅新房62292套,成交面积为661.83万平米,同比分别增加28.8%和24.8%。
北京中原介绍,今年上半年商品住宅成交量创下4年来上半年同期的新高。但和去年下半年相比则下降。从套数看,环比降幅为14.6%。2012年下半年,北京商品住宅成交72967套。
对于今年上半年新房成交量的同比上涨,机构分析认为,主要是由于一季度市场火热。包括3月由于“国五条”出台,导致一波需求抢在地方细则出台前释放。从而导致了上半年单月成交高峰的出现。3月,北京商品住宅成交19398套,为上半年最高,环比2月涨幅更是达到253%。
值得注意的是,今年二季度的成交量,和第一季度相比有明显回落。分析认为,这主要是因为北京“国五条”细则落地后,成交回升的势头得到遏制;同时由于预售环节采取的“限价”等措施,市场正常的供应节奏受到影响,新增供应补充不足。
新房成交均价先抑后扬
来自北京克而瑞、亚豪等机构的统计都显示出,上半年商品住宅新房成交均价则经历了“先抑后扬”的过程,并在年中达到高点。
北京克而瑞统计,1月商品住宅成交均价为22527元/平米,2月出现下降,但从3月开始重新进入上升轨道,并在5、6月份达到24000元/平米的高点。
亚豪机构市场总监郭毅认为,成交均价的变化有市场淡季的原因,也有成交结构的原因。3月以后,中高端项目开始陆续放量,这都带来了成交均价的上涨。
北京中原地产研究总监张大伟还表示,现房在成交结构中占比增加,也推动了成交均价上行。6月,北京商品住宅新房成交结构中,现房占到28.5%,这是多年来月度成交中现房占比首次接近三成。
上半年新房看点
【看点1】
刚需产品行情火热
从上半年典型热销项目来看,刚需类产品延续了走俏的行情。如位于通州区的金地·格林格林,今年上半年两次开盘,3月取证的484套房源目前网签476套,签约率超过98%;6月取证的1140套住宅,目前网签950套,签约率也已超过83%。此外,如首创·新悦都、富力童话时光、K2玉兰湾等刚需产品,上半年也都取得超过700套的签约量。
包括金地、万科等多家房企人士也表示,历经两三年来的调控,北京市场的主流已经被刚性需求主导。自住型需求的释放,也支撑了调控下的楼市成交。
应该看到的是,也正是由于刚性需求的大量存在,部分项目市场预期升温,也在抬高售价,以致个别项目在北京“限价令”面前不愿妥协,迟迟没有拿到预售证。
【看点2】
高端项目平稳“抢市”
虽然上半年调控压力不减,部分高端盘的入市节奏也受到影响,但入市的高端楼盘业绩仍然表现抢眼。
位于海淀板块的西山壹号院,以超过28亿的签约额成为上半年北京单盘销冠。上半年,西山壹号院签约均价为48679元/平米,在价格上依然保持平稳。据项目方面介绍,西山壹号院首次开盘就在调控期内,一直保持平稳,两年来也赢得了良好的口碑。今年上半年,在产品方面,西山壹号院从户型、配套等方面进行了升级,因此也吸引了市场更多认可。
从高端楼盘的价格看,包括望京·金茂府等,今年上半年价格都保持平稳。丰台板块的燕西华府由于前后产品的差异,上半年取证价格甚至出现了明显下调。
此外,如近期入市的朝阳区某高端楼盘,虽然整体不乏单价在每平米六七万元的房源,但首期部分楼栋签约均价只在45000元/平米的水平,这在一些高端楼盘开发商看来是“平价抢市场”。
从整体上看,据北京克而瑞提供的数据,单价4万元/平米以上的入市房源,自4月以来的成交量不断增加,从455套上升到567套。
中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋认为,今年上半年不少稀缺优质产品入市,高端楼盘推盘策略稳定,价格保持理性,带动了改善性需求集中入市,促成改善型项目的成交走高。
【看点3】
6月楼市为上半年高调收官
从成交量看,北京上半年商品住宅最热月份为3月;在3月底北京“国五条”细则落地后,4月份成交量骤然下降。不过随着政策消化,扣除保障房和商住,5月、6月商品住宅签约量已经开始上升。根据亚豪机构数据,4月、5月、6月三个月纯商品住宅签约量分别为5259套、5597套和8321套。6月成交量相比4月已经上涨58%。与此相伴的还包括签约均价的上涨。
亚豪机构市场总监郭毅表示,虽然调控新政影响了开发商的拿证入市时间,但由于严苛的政策让消费者结束了观望,刚需、刚改旺盛,也促使越来越多的开发商加入了推盘放量的行列,6月楼盘取证数量、市场新增供应量已经上升,整个市场在6月出现成交止跌上扬。
对于下半年的预期,分析认为,变数在于货币政策。银根收紧的信号,虽然不至于立刻影响到楼市,但房价的涨幅应会被抑制。
根据北京市住建委网站统计数据显示,2013年上半年,北京二手房成交量为95244套,比2012年同期成交55816套增加70.6%。这个网签量也创下了自2010年下半年以来,半年度网签量的新高。
成交套数
“3月井喷”造就三年新高
从月成交情况来看,2013年上半年的市场可以分成三个阶段:1月和2月是需求持续释放期。从2012年12月开始,市场开始明显转热。由于网签具有1个月左右的滞后性。到2013年1月,市场热度已传导到网签数据中。这一时期,惜售和恐慌性购房交织在一起,不仅成交量持续走高,集中释放,也推动了价格节节攀升。
3月是成交井喷时期。为了赶搭政策末班车,躲避高额个税,供需双方交易热情空前高涨,新增房源量、客源量以及成交都出现暴涨。数据显示,3月,北京二手房成交43780套,创造了北京市二手房全面网签以来的最高纪录,也是今年上半年成交总量猛增的主因。
4-6月是需求观望期。随着新政落地,市场重回观望,再加上一季度的成交透支,二手房交易转向低迷,价格涨势也有所放缓。虽然二季度以来成交量由低谷持续走高,但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。从需求结构来看,近郊成交占比明显上升,城区占比减小。表明市场改善性需求受到一定抑制,刚需成交占比上升。
成交价格
从大幅上涨到初步遏制
在成交价格上,2012年上半年房地产市场可分成两个阶段:第一季度的价格快速上涨期和第二季度的价格相对停滞期。
据链家地产市场研究部统计,2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平米,环比2012年下半年上涨12.3%,同比2012年上半年上涨24.7%。从月度成交均价上来看,成交均价在4月环比下滑后,连续两月出现小幅上涨。6月二手住宅成交均价为27759元/平米,环比上涨1.66%。
伟业我爱我家的统计数据显示了相同的情况:北京的二手房交易均价虽然保持上涨势头,但从上半年各月的情况来看,房价环比涨幅已从1月份的5%回落至6月份的1.5%,目前的二手房交易均价基本稳定在2.9万元/平米左右,房价上涨的势头得到初步遏制。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,3月底出台的北京楼市调控细则,更加严格的限购、限贷政策以及个税征缴比例的提高,使得购房需求大幅萎缩,随着成交量连续三个月在低位徘徊,北京二手房价大幅上涨势头在一定程度上被遏制,也在一定程度上缓解了房价上涨的势头。
专家预测
“量升价稳”将是未来主基调
虽然楼市调控依旧从严,但仍难以阻止首次置业、首次改善的刚需人群购房需求的释放,预计下半年成交量将稳步回暖。另外,也正是由于限购限贷的严格执行,使得购房需求难以出现大幅回暖,购房需求的平稳释放,将使得未来的房价总体保持平稳。因此,“量升价稳”将是未来北京二手房市场的主基调。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
短期内无成交量大涨的因素和动力
下半年北京二手房市场,我认为成交量和成交价格都会保持平稳。从我们监测的新增房源量和客源量的情况来看,目前也没有在短期内出现成交量大涨的因素和动力。6月份市场成交量出现明显反弹,已接近1万套,但不用担心市场过热。北京二手房市场的月成交量,只要在1.3万套以内,就是在一个安全区间里,就不用太多担心市场过热、价格大幅上涨的风险。如果连续两三个月成交量都超过1.3万套甚至更多,那就要特别关注了。
链家地产副总裁林倩
业内分析
供需矛盾仍突出,价格难降
据机构统计数据显示,今年上半年新增客源量环比下降7.3%,但同比增长4.6%,新增房源量环比上涨4.7%,但同比下降33.5%。
链家地产市场研究部分析师张旭介绍,新政细则刚出台时,买卖双方都出现明显观望。但从刚刚过去的6月市场情况来看,从成交案例的议价空间以及在售房源的挂牌价调整等指标综合来看,业主的预期也在3月遭受重创后慢慢恢复,业主让利空间变小,调高挂牌价的案例增加。“新增挂牌房源量的下跌要远远高于新增客源量,导致目前的供需矛盾依然尖锐,价格上涨压力依然不小。”
北京中原地产市场研究部总监张大伟说,“按照以往的情况,北京二手房市场如果连续三四个月以上成交量低于万套,价格就会出现下降。但这次已经3个月低于万套了,价格仍有微涨。”
链家地产副总裁林倩分析说,“市场的价格根本上取决于供需关系,如果成交量降低是因为供大于求,那么价格就会下降。但这次成交量的减少,是因为需求量被限,业主惜售仍然严重。因此价格下降就很难。”
市场观察
“三高”阻刚需,降价多为换房
刘先生去年7月份结婚,至今尚未购房。从年初,刘先生就开始了看房的历程。本来新房、二手房一起看的他,最近却不再考虑二手房,问及原因,刘先生说价格高、首付高、税费高这“三高”让其望而却步:“我本来是一边在朝阳区看二手房的小户型,一边在通州、房山看新盘。二手房是按照银行估值贷款,实际首付比新盘高一些。调控之后,满五年唯一房源都在涨价,非免税房虽然有降价的,但算上几十万元的税费,其实还是涨了。”
东城区安乐林路附近某门店中介告诉记者,调控之后,房主报价大多数并未下降,“调控后这3个月里,我接触到的降价幅度较大的业主,基本上都是有换房需求,且已经交了买房的定金,必须在一定时间内卖房。”
北京麦田清河东里店的一位经纪人说,“从5月下半月开始,我们区域的二手房市场明显回暖,且二手房报价有上涨趋势,满五年唯一的免税房尤其坚挺。调控后,卖旧买新的换房需求比例更大,他们可以通过卖房解决大部分资金问题。遇到要买的房子涨价,就立刻提高卖房的报价来冲抵。”