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10多年来一直以“温和”、“稳定”著称的广州楼市,楼价竟然连续5个月领涨全国70个大中城市。这不能不让我们重新审视这座城市的土地资源和住房供应体系。
2013年上半年广州土地出让金收入达243亿元,超过了2012年全年的220亿元。如无意外,这将是广州三年内首次实现土地出让收入计划(2013年广州卖地收入计划为475亿元)。2013年卖地火爆,并不能掩盖广州可开发土地资源紧张的窘境。相比广州土地市场,今年全国主要城市卖地收入暴增60%,北京更是同比增3倍。相对于土地资源的不足,广州中心区人口集聚的势头还在上升。当前广州户籍人口约为814万,常住人口规模约为1600万。按照城市发展规划,到2020年,广州常住人口规模为1800万人。几乎所有人都认为,2020年,广州人口肯定将不止1800万人,超过2000万是一个大概率事件。在这样的背景下,广州城市发展和住房建设不拿出切实可行的方案,短期内广州房价持续上升,甚至暴涨,将难以避免。
地方政府与其采取“限购”、“限售”、“限价”等见效快的短期行为,不如积极主动去调整城市结构和住房建设模式。
1、广州的城市副中心建设和卫星城建设滞后。香港政府通过轨道交通主导下的新市镇建设,有效地化解了每10年增加100万人的住房压力。当前,广州每10年增加的人口3倍于香港政府,有必要优化提升城市副中心的功能和结构。
未来需要优化三个方面:(1)强化番禺、花都、增城、南沙等城市副中心。(2)打破广州最优质的学校、医院、文化设施集中在老城区的布局,推动社会配套设施均质化。(3)有效控制和引导开发商在非住宅项目上的投资开发。
2、住房建设体系亟需优化。城市的消费力和购买力在不断变化,广州当前需要优先做好三个方面的住房建设工作:(1)建立豪宅(非普通住宅)住房建设体系和价格评判标准。让广州成为吸引高收入、高学历、高文化的精英阶层居住的理想城市。利用政策边界,鼓励部分精英人士不受限制在广州置业。(2)建立可持续性的具有造血功能的保障房体系。高楼价背景下,地方政府必然需增加保障房建设的数量。但当前广州正在运行的保障房建设体系,存在巨大的缺陷,并不具有发展的持续性。主要问题在于:投入产出不佳,投资者缺乏投资兴趣,对社会资金吸引力不大,变成政府单方投入,单方经营管理。不但会造成财政压力年年加大,还很可能形成未来“建得起,养不起”的困局。广州保障房建设,除了可以继续推行“配建”方式外,还可以积极探索“大政府发展商”的模式,采用商品房与保障房混合建设,经营性项目与保障房项目合建的方式。在楼价持续上升背景下,政府的保障房建设部门更适合形成公司化运作。(3)采取全新的住房建设模式。未来10年,广州的住宅建设模式应该有重大改变或突破。过去10年,以发展商开发建设商品房为主体,以市场调节为手段,发展商自主开发物业和自行调整结构的模式,已经被证明难以为继。
当前,广州住房建设模式急需抓好三个着力点。第一,土地资源的挖掘和开发方向的引导。2013年清远、花都大规模的郊区盘热销,至少给我们带来启发,利用远郊地区(甚至在清远、增城、从化等地方“借地”)“造城”,依然是化解人口增长,适应工薪阶层购房需求的好路径。其次,成立“大政府公司”,统筹开发计划、资金筹集、规划住房产品结构,可以为保障房建设拓宽渠道,也可以适当参与普通商品房开发,以平抑房价。未来10年,“计划”与“市场”已经不能截然分开。理想化的“计划”归政府,“市场”归开发商或“保障房”归政府,“商品房”归开发商的思路到了改变的时候了。第三,有效控制和引导住房产品结构。2013年发展商豪宅开发量惊人,大面积户型面积过量,这是造成房价结构性上升的一个重要原因。不管是基于调房价的目的,还是保证未来广州住房供应稳定性的目标,广州住房供应结构必须有一个科学合理的“政府管控”。