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2009年,市民刘启(化名)在海口流水坡“碧水名城”小区内买了一套房,合同约定当年年底前,开发商需将所售房屋交付购房者使用。但开发商逾期两年多才发出交房通知。刘启及小区60余名业主向开发商索要逾期交房与逾期办理房屋权属证书违约金,由于没有得到开发商合理赔付,刘启向法院提起诉讼。一审法院判令开发商赔付刘启逾期交房违约金近5万元。原被告双方对该判决均表示不服,都向海口中院提起上诉,近日,海口中院驳回了双方的请求,维持原判。
开发商逾期交房业主索要违约金无果
2009年7月12日,刘启与“碧水名城”开发商海南恒金房地产开发有限公司(以下简称恒金公司)双方签订《商品房买卖合同》,按照合同约定,恒金公司应在2009年12月28日前,将经质检部门办理工程竣工验收备案,并符合合同约定的商品房交付刘启使用。合同上也约定了特殊的情况,如果遭遇不可抗力,且恒金公司在发生之日起30日内告知刘启或因国家法律法规,政策调整或政府行为而致延误的,恒金公司不承担违约责任。除此之外,逾期交房超过90日,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,恒金公司按日向刘启支付已交付房款价万分之一的违约金,合同继续履行,恒金公司应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案,如因恒金公司责任,刘启不能在规定期限内取得房地产权证书的,双方同意按下列第三项处理,但此处第三项为空白。
可两年后,刘启仍没有成功入住自己的房子,小区60余名业主向开发商索要相关的违约金却无果而终。于是,刘启决定向法院起诉维权,要求开发商赔付逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金。
一审查明,2011年6月10日,海口市建设工程质量安全监督站给恒金公司出具了一份《建筑工程施工质量监督意见》表明,恒金公司开发的“碧水名城”工程经建设单位组织勘察、设计等单位组成验收组对建设工程质量进行验收,验收组结论为该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准,经该站监督,同意验收组质量验收结论。
2011年5月25日,恒金公司通过邮政挂号信的方式向刘启发出入住通知书,通知刘启碧水名城小区自2011年5月31日起正式办理房屋交付手续。同年7月16日,恒金公司再次通过邮政挂号信的方式向刘启发出“交房通知书”要求刘启在2011年8月1日前办理交房手续,但至一审庭审之日,刘启仍没有与恒金公司办理交房手续。
法院判决开发商赔付逾期违约金5万元
美兰法院审理认为,恒金公司提供的气象资料单位为“海南润×气象影视文化服务有限公司”,并非法定气象机构出具的材料,不能证明恒金公司遭遇不可抗力。恒金公司关于其施工期间多次发生大雨、大暴雨、台风等不可抗力,以及因国家强制性法规、政策导致施工时间延长,交房时间也应相应延长的答辩意见,因其没有能提供相应证据予以证明,且也没有按照合同约定“在发生之日起30日内告知业主”,不符合合同的约定。
根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,恒金公司的交房期限为2009年12月28日,故恒金公司应按照合同约定最后交付期限的第二天起按刘启以交付房款每日万分之一的标准,向刘启支付逾期交房违约金,对于交房条件,双方约定为“经质监部门办理工程竣工验收备案”,而海口市建设工程质量安全监督站于2011年6月10日给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》,确认涉案的“碧水名城”小区验收合格并给予备案,故应确认诉争的房屋自2011年6月10日起具备交房条件。而恒金公司通过邮政挂号信的方式,2次书面通知刘启于2011年5月31日及2011年8月1日前办理交房手续,即2011年8月1日应视为履行交房义务的时间,恒金公司已经完全履行了其通知的义务,刘启未按时前来办理交房手续,故违约金的计付止日为2011年8月1日,2011年8月1日后,造成的延期交房责任应由刘启自行承担。美兰法院判决,恒金公司支付刘启逾期交房违约金49676元,驳回其他诉讼请求。
一审宣判后,双方均不服提起上诉。恒金公司认为,在其项目施工过程中遭受到了台风、强降雨等不可抗力的因素所以才导致了其逾期交房,而合同中有相关约定,所以不构成违约。而刘启认为,诉争房屋不具备交房条件,原审判决认定逾期交房违约金的计算截止时间有误。
经海口中院审理,驳回了双方的请求,维持原判。