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南浦村在新政策支持下,土地市场开放的模式获得了阶段性的成功。
南浦村地块是禅城“9号文”实施后,首块成功征收招拍挂的大宗土地。
事实上,记者采访获悉,在过去的二十年,南浦村的村民曾洽谈过15个开发商但最终均告吹,用他们的话说,曾经与佛山大大小小的开发商都接触过。20年都难以搞定的改造开发一朝实现,并以市场化的激烈竞价和高溢价率证明了地块的价值。其背后,有禅城“9号文”、“39号文”和惠及村民的动迁补偿政策的支撑,同时亦有政府角色之变和高效的团队执行力的支持。
7月9日,沉寂了大半年的禅城土地拍卖市场一下子“火”起来了。当天21时许,禅城区主要领导还守在区国土城建局的食堂,紧盯着电视大屏幕上不断跳动的数字,这场从当天16时就开始的南浦村地块网上挂牌出让仍在进行。最终,八家房地产公司经过5个多小时、437轮的网上竞卖,于21时24分由广州某地产商以17.72亿元夺得“花球”,地块溢价率高达96.20%。
资料显示,南浦村地块编号为佛禅网(挂)2013—004,位于禅城同济路南侧、岭南大道东西侧,规划净用地面积超过5.5万平方米。起拍价为9亿元,这是禅城区今年以来出让面积最大、起拍价最高的商住用地。该地块由4宗小地块组成,地块一、地块二、地块四规划用途为商业商服,地块三为住宅用地。
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动迁为何这么快?全体村民100%通过表决
“南浦村地块的改造工作到今年已拖了十多年,”祖庙街道相关负责人表示,该地块的改造和搬迁一直缺少推动力,从1995年到2012年间,村民曾与15家开发商接洽过,但最终村民一直难以达成共识。在调查走访中,街道获悉,村民最担心的还是回迁问题。季华路作为高端商务带的集聚优势正在凸显,而南浦村旁边的南村村民小组成功引入了万科地产,南浦村面临着新的机遇。
2012年4月,征收公告贴进了南浦村。这一消息立刻在村里引起了轰动。事实上,在城市不断南拓的过程中,南浦村的地理位置显得愈发优越。在过去的二十年间,南浦村村民曾就因村集体土地的开发问题,接触过15个开发商,用一些人的话来说,村民与佛山大大小小的开发商都接触过。但这样的谈判最终均告吹,村集体土地改造一拖再拖,多年来,村集体的物业收益大多来自村民自有物业的出租收益和沿街一层厂房、铺位的租金。有业内人士透露,而此前,南浦村的一年租金收益维持在400万元左右。
但听到改造消息后,有村民也曾向记者直言:“很担心,千万不要像之前的某些旧改项目那样烂尾。”对于补偿方案和回迁等与自身利益息息相关的问题,村民尤为关注。
在此之前,负责土地整理的祖庙街道工作人员,分成19个工作小组已经开始进入南浦村开展入户调查。工作小组中的一位负责人,曾参与祖庙东华里等多个大型旧改动迁工作,有着丰富经验。禅城“9号文”出台后,调动了镇街一级参与到旧改土地整理的积极性,这位负责人再次投入南浦村200多户村民及居民的动迁工作。
“我们粗略统计,两个月里,工作组入户调查多达2000多次,将村民意见一一梳理后,连续召开了村两委干部座谈会、村民小组和村干部会议、党员代表会议等。”这位负责人表示。入户调查数量之多,发动人员之广泛,对于工作组来说:“动迁首先解决政策是否到位,村民思想通不通的问题。只有前期工作做到位了,才有旧改下一步工作的顺利开展。”
“可以说,除了老城区在城市升级中不断提升环境配套外,禅城干部的精神面貌、团队执行力和创新的工作方法,积聚起区域竞争中新的软实力,为南浦村地块的改造和老城区的发展大大提速。”禅城区一位负责人这样评价说。
当群众大部分的疑问被解答后,2012年6月,南浦村召开全体村民大会的日子终于来临,在这里,全体村民要进行实名制投票表决这片土地未来的命运。几乎没有悬念的是,最终当天到场的村民100%全额通过,村民用按指模的方式郑重地表达了自己的意见。而根据祖庙街道这位动迁负责人的回忆,当天与会的村民有5人缺席,但缺席的村民回来后,也同样以按指模的形式赞成。
继村民大会通过全体表决后,村民发现,他们并没有像预想的那样等来上门签订合同的工作人员。“我们通过先谈物业返还、再谈土地征收的方式,打消了村民的疑虑。”就在这个过程中,甚至有村民主动上来询问签合同事宜。事实上,在村集体土地的改造开发中,村民和村小组干部们都已经意识到,单纯的房地产发展项目不足以保证南浦村长远的、可持续的发展。
当旧改物业返还的问题最终确定后,去年7月16日,工作人员才正式进驻到村民小组办公室,开始接待村民并真正签订动迁合同。截至去年7月28日,短短十多天时间里,该村90%以上的村民已经签了合同。而到了去年12月17日,村民的签约率高达99%。而剩下的1%并不影响地块的建设。南浦村的回迁安置房住宅有8种户型供拆迁户选择,户型面积从52平方米至121平方米不等。南浦村地块招拍挂文件规定,竞买者必须承诺优先建设回迁安置物业,2015年底前,拆迁户便可收到钥匙入住新居。
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南浦村旧改背后的政策创新树农村区域价值标杆规范化旧改打开投资大门
位于城市中轴线上的南浦村地块,一推出市场便成为关注焦点,吸引八家公司竞逐该地块,该地块最终的成交,为禅城农村集体土地的旧改开发树立了新的价值标杆。记者注意到,在该地块最终中标公司第二天发来的说明中提到:“南浦村地块是稀缺的大型地块,未来的开发建设将集商业、商业服务业与居住功能等于一体。”这份说明还提到,“我们看好禅城未来的发展。”
南浦村地块在交通、公共文化设施以及绿化环境上不断改善和成熟度别具吸引力。其背后,禅城老城区坐拥深厚的历史文化积累,而在城镇化的新一轮发展中,老城区作为城镇化中的存量部分,通过持续的环境优化和配套提升,城市化的存量价值正在不断提升,去年佛山启动城市升级三年行动计划以来,禅城更是不遗余力地改善旧城区环境,加大对公共基础设施的投入和城市升级的力度,城市的整体价值不断提升,物业价值也水涨船高,发展前景令开发商拿地信心更足。
而对于农村集体土地的开发来说,一个事实是,禅城旧改的主战场向村集体土地转移,村集体土地通过旧改整理发掘出来的产业载体空间优势正不断积聚。粗略统计下来,仅祖庙街道就有2800多亩土地涉及300多万平方的农村土地可供改造发展。但不能否认的是,城市与农村的二元发展格局依旧存在,农村集体土地的整理开发亟需解决诸多历史遗留问题和利益关系重重的问题,并亟待规范化、法制化。
有业内人士表示,政府以“征收”形式收回集体土地,并面向市场打开投资大门,在禅城还属首例。其背后,禅城“9号文”的出台明确确立了旧改过程中各方互惠共利的模式。但一直以来,从村集体土地的前期土地整合开始,一直到推出市场,整个过程中大多是由村集体面向开发商进行协商沟通,其间的弊病和历史问题村民感受深刻。有业内人士告诉记者:“这种模式下,集体土地转让常常人为设置限制性条件,极容易滋生腐败现象,损害村民利益。”
而“9号文”规定,关于村集体“三旧”改造用地,无论收储后公开出让,还是村集体自行转让,都不能够设置限制性条款,不能量身定做。南浦村旧改案例中,一位基层干部向记者直言:“避免村干部直接接触开发商。其实作为村干部,怎么做都不行、怎么也说不清楚,比如与开发商商谈的条件太低,根本向村民交不了差;条件太高,又吓跑了开放商。如果由政府直接参与商谈,对于村官也是一种保护。也促使村官们更有信心地面对村集体的发展和社区管理工作。”
同时,值得注意的是,在南浦村旧改片区的土地整理中不难发现,作为“三旧”改造的前沿阵地,镇街具体负责改造项目的前期土地整合并全程推动的积极性大大提高。政府在村集体土地改造中的角色,从此前的“中间人”转变为引导者和主力推动者。
在此前的旧改土地出让模式中,出让收入分配机制往往是区政府与村组以7:3的比例分配土地出让价款,镇街并没有任何出让金收益,有时地块周边的道路等基础设施配套费用还要镇街负责。而“9号文”规定,将区政府收取的“三旧”改造产业用地出让金,按一定比例拨付给镇街,同时增加产业用地出让金返还比例,如村集体留用地用于发展产业的,返还比例从60%提高到70%,非留用地由0提高到20%,项目所在镇街也可享受产业用地出让金分成。可以说,新规定打破了原有的资金分成模式,镇街也将在土地出让金中“分得一杯羹”,解决了镇街在参与土地整理中的积极性问题。
值得注意的是,此次南浦村村民将获得23000平方米的物业返还,“9号文”中明确,充分考虑村民对于取得长期性、可持续性收入的需要,在原来货币补偿的基础上,增加实物补偿的方式,村民既可选择货币补偿,也可选择预留一定比例的物业长期发展,有利于提高村集体提供土地进行改造的积极性。
-链接
禅城“9号文”即《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》,旨在破解产业发展“缺载体”的难题,调动镇街、村组和企业参与土地整理和发展产业的积极性,并通过配套文件对农村集体土地开发进行了一系列的规范。
理顺市场关系打开投资大门
-观察眼
南浦村地块的吸引力背后,其天然的黄金区位和成熟的配套是表象之一。事实上,在快速的城市化进程当中,享受了多年土地红利的村集体,改造意愿和积极性空前强烈,但越是地块配套成熟、地理位置优越的旧改项目,往往就是矛盾重重的纠结点。作为政策支撑的“9号文”、“39号文”,表明了政府理顺集体土地与市场关系的决心。村集体“三旧”改造用地,无论收储后公开出让,还是村集体自行转让,都不能够设置限制性条款、不能量身定做。对于政府来说,也不能再把旧厂房、旧土地的整理责任推给村民小组,镇街都要参与进土地整理中来,理顺这一工作机制意味着对集体土地旧改开发先行规范,而后打开区域市场的投资大门,这样的工作格局得到了村民和市场的认同。
回首过去,在集体土地利用转向空间集约发展之际,利益之手频频伸向旧村居改造,土地与利益滋生了巨大的腐败空间,此时,政府在政策引导和规范上绝对不能缺位,相反还必须未雨绸缪,科学引导,并加以规范化、法制化。如果城市化旧改涉及到的基层群众利益不能理顺,不但整个区域势必错过发展机遇,更会引发一连串的社会治理矛盾。
此前的改造模式,村官直接洽谈开发商,每个程序、每个环节的可操作空间都不小,“为求关照就给村官送豪车、送别墅”的交易黑幕村民并不陌生。2006年,南浦村土地已转为国有,但此次改造地块范围内八成地块涉及村民住宅及村民赖以生存的物业。事实上,村民往往处在旧改利益链的最末端,站在村民的角度来讲,既盼望改造,又担心改造和补偿中会出现不公平和不透明,担心项目会烂尾。而对于开发商来说,面对的是村委会和广大村民,投入旧改地块也并非一蹴而就,同样需要更多的耐心和精力。从这个角度讲,也就不难理解,以南浦村为代表的村小组从上世纪九十年代就开始接触多个开发商,但始终未能启动旧改的个中原因了。
另一方面,对于政府来说,缺少操作规范的旧改,村民采取非常手段争取补偿款的情况频频上演,此时,政府的角色就成了各类旧改矛盾中的“消防员”,镇街也同样投入精力扮演“灭火者”的角色。以上这些利益纠结点可以说既是历史遗留问题,也是城市化中箭在弦上、不得不变的问题。
从政策方面入手,规范和开放旧改市场,并引入充分的市场竞争,推动土地的高效利用,在实际操作中,以高效廉洁的工作团队破解纠结的利益链,禅城有一支高效率、高执行力的工作团队。他们把基层工作做得扎扎实实,把群众的担忧化解在基层一线,因此才有了惠及南浦村村民的补偿政策——村民住宅有合法产权依据的,整栋房产一层按照1:1.2的比例进行产权置换的政策,才有了一场全体村民大会几乎百分百通过的结果,可以说,这些变化正是政策的支撑力、团队的执行力共同作用的结果。
本版撰文:南方日报记者阎锋
摄影:李细华