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- “下半年一二线城市土地市场仍会保持高溢价率状态”
上半年土地市场的热度,已体现到统计数据上。
7月16日,国土资源部下属中国土地勘测规划院发布的统计数据显示,今年第二季度,该机构检测的全国105个主要城市中,住宅地价环比(较上一季度)上涨的城市增至94个,且涨幅仍在扩大;综合用地价格环比上涨的城市有95个。
上述统计称,二季度,全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区。
一位最近在全国拿地生猛的福建开发商,眼下仍在紧盯上海土地市场,“住宅和商业用地,全部都感兴趣。”
按中国土地勘测规划院的统计,二季度上海宅地价格环比涨幅为3.38%。
溢价率环比再冲高
上述中国土地勘测规划院的统计显示,今年二季度全国地价总体仍在加速上涨。
今年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,其中,商服、住宅地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米,环比分别上涨1.34%、2.06%。商服地价环比涨幅缩小0.73个百分点,宅地价格环比涨幅则扩大0.29个百分点。
同比(较去年同期)来看,二季度地价涨势更为明显。统计显示,第二季度全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比分别上涨5.11%、5.48%、6.13%,涨幅较上一季度分别上升了1.25、0.95、2.01个百分点,地价同比增幅连续三个季度扩大,“整体涨势步入较高位区间运行。”
中国土地勘测规划院昨日发布的一则报告称,二季度土地市场处于平稳上升阶段,房企为满足发展需求,补充土地储备需求强烈,加之房价持续上涨,市场看好后期楼市,引致土地市场有所升温。
某港资开发商提到,不少开发商都是按区域拿地,长三角、珠三角、京津以及香港,这当中是有弹性的。如果长三角不拿,集团可能就把钱调给珠三角了。万科上海公司那么积极拿地,可能也是因为不拿地钱就会被调走。
可见的是,二季度土地市场开始频现高溢价成交。
截至6月30日,二季度上报异常交易地块有115宗,较上一季度增加36宗,与去年同期的50宗相比,数量更是大幅上涨。溢价率方面,二季度上报异常交易地块平均溢价率为142%,较一季度上升了22个百分点,较去年同期则下降了20个百分点。
上述港资开发商直言,溢价率高的地块都是住宅地块,“我们也一直在长三角寻找好的、安全的住宅地块,也就是未来销量有保障的地块。偶尔有一两块优质宅地出来,开发商就疯抢。”在他看来,溢价率高企的根本原因,是“优质地块屈指可数”。
该港资开发商解释,“开发商可以少赚一点,但不可以陷在手里。”据他介绍,该公司想拿一些住宅地块,以及好地段的办公楼或综合体地块,“外环线附近或以内吧。”
下半年“高烧”难退
对于下半年的土地市场,中国土地勘测规划院的报告认为,随着三季度土地供应逐渐放大,以及部分城市优质地块入市,市场出现高价地的可能性依然存在,土地市场上升态势不会发生根本性变化。
这与不少开发商的判断颇为契合。
一央企开发商认为,下半年土地市场热度还会延续。只要国家政策没加限制,银行没有断粮,地方政府还是会抓住机会,推好地。开发商钱现在多了,要花掉。另外,上半年销售不错,要赶快补仓,以维持团队生存。“大家都被这个规律左右。市场低落的时候,开发商没钱大家都没钱。市场热了,大家都有钱,都抢地。”
该央企开发商透露,该公司想在宁波拿一块核心商业用地,“去年拿得太猛,我们在上海成了非主流开发商。”
前述港资开发商同样认为,下半年土地市场会延续强势,“新的全国性房企土地储备不足,加上过去一年半,销售回笼令大家资金充裕。”该开发商下半年的拿地预算是30亿至50亿元,“拿两三块地,不要把鸡蛋放在一个篮子里。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟判断,下半年一二线城市土地市场仍会保持高溢价率状态,三四线城市会比较冷。开发商更认可一线城市楼市的安全性。
国家税务总局重提研究房产税试点扩围
土地市场高烧难退之际,官方再度吹风房产税试点扩围。
就在昨日,房产税扩围的预期再度升温。7月12日,国家税务总局发布《关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》(下称《通知》),提出“研究扩大个人住房房产税改革试点范围”。
这一表态并无新意。早在今年5月,关于扩大个人住房房产税改革试点范围,国家发改委有关负责人便已表态,“今年会有具体动作”。此后的7月14日,《中国证券报》援引权威人士的消息称,目前多个城市已将房产税试点方案上报中央待批。杭州有望成为继上海、重庆之后,第三个试点向住宅征收房产税的城市。除了杭州,深圳、北京等—线城市以及个别二三线城市,也已将房产税改革试点方案上报至中央政府。
不过,业内人士普遍认为,被寄望甚多的房产税,试点扩围不会仓促铺开。原因之—是,如果住房交易环节的税负不降,光开征房产税,可能增加购房者负担。
事实上,7月12日发出的《通知》,除了谈及房产税,还提及多项税改计划,包括“扎实做好营改增扩大试点工作,促进产业转型升级和结构优化”;“研究合理调整消费税税率结构、征收范围和征税环节”;“进一步完善资源税制,加快研究开征环境保护税”;“积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度,公平收入分配”等。
此外,《通知》还提出,要加强国际税收管理,“加大双边磋商和预约定价工作力度,避免和消除国际重复征税”,“进一步做好世贸税收工作,积极应对国际贸易争端。加强国际税收交流与合作,主动参与国际税收规则制定,增强我国在世界税收领域的话语权”。