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深圳前海土地首拍,半路杀出了个程咬金——总部位于深圳的卓越置业集团有限公司(下称“深圳卓越”)。
7月26日,深圳市前海深港现代服务业合作区(下称“前海合作区”)公布,前海当天首次“一次竞价”出让的两幅地块——桂湾片区的T201-0077和T201-0075地块,分别以51.89亿元人民币和71.8亿元人民币总价成交,溢价率分别为48.26%、52.78%,竞得人均为深圳卓越。
两幅地块报价123.69亿元人民币,击败万科、华润、绿地等龙头,深圳卓越有何能量?
“两年前已备战前海”
对于深圳卓越的突然杀出,深圳当地开发商并未太感意外。
“这两幅地块最终被卓越竞得,你们外地媒体可能会觉得奇怪,但我们当地的开发商并不觉得是多大的冷门。”深圳某民营房企负责人昨日说,至少在开发的经验、能力方面,“我们是不觉得特别意外的。”
据他介绍,卓越在深圳当地市场的影响力比较大,“卓越这几年在深圳的市场表现很不错,对商业类土地兴趣比较大,也比较有经验,积累的资源也较为充足。作为一家本地企业,卓越对深圳市场的操作、认知方面,包括对地块的想象力方面,会有一些优势。”
官网资料显示,卓越集团是经过国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团公司,成立于1996年,主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。集团总部位于深圳市福田中心区。卓越集团董事局主席李华,社会兼职颇多,包括中国光彩事业促进会深圳分会副会长、深圳市侨联荣誉主席、香港东华三院总理、深圳市南通商会名誉会长,等等。
按上述资料所述,卓越集团目前为深圳CBD商务开发规模最大企业;截至2012年9月,已开发房地产面积600万平方米,现有总资产约500亿港元;2012年房地产销售业绩突破百亿,成为全国房地产销售规模50强。目前,卓越在沪至少已有两次拿地经历。
卓越对于前海地块也早已关注。按该公司发布的新闻稿,早在两年前,卓越就已开始对进入前海做了各项充分准备。此次成功拍得两幅地块,“进一步奠定了卓越集团‘商住并举’开发策略的战略基础。”
而前海规划建设处处长胡灿昨日给出的说法则是,在这两幅地块竞拍前,参与竞标的房企有的与政府部门沟通过,有的没有,“他们有兴趣来了解,我们也就介绍给他们听。但卓越好像没有来咨询沟通过。”
不过,胡灿强调,不管是本土企业还是全国性企业,只要符合竞拍条件,都可以来投。
“实际价格有点贵”
不过,对于此次拿地的价格,卓越方面并不愿过多评述。
在成功拿地当天,卓越集团总裁李晓平曾表示,目前,深圳宝安中心区的房价已达5万元人民币/平方米,前海土地开发建成后,售价将参照宝安中心区。
由于两幅地块总计须向前海管理局无偿移交14万平方米的办公楼物业,以及部分设备用房。据测算,剔除上述无偿移交的建筑面积后,T201-0077地块的楼板价为19304元人民币/平方米,T201-0075的楼板价为20479元人民币/平方米。
对于近2万元/平方米的楼板价,前述深圳民营房企负责人认为,并不像外界想象的那么高。
“我们自己也做了测算,就我们对深圳市场及前海地区的认知、了解,从最终的楼板价看,是有操作空间、可以承受的。”该负责人说,只是总的资金成本有些高,“如果资金准备到位,运作良好,未来的利润是会很高的。”
某央企开发商深圳分公司总经理也认为,从成交的楼板价看,算是在情理之中。但从目前前海已有的配套成熟度上看,从现有政策定位的清晰度上看,都较为欠缺。从这方面看,实际价格还是有些贵。由于总的资金量较大,该总经理认为,卓越肯定要找合作伙伴,不可能独立开发。
值得一提的是,按此前公告,7月26日成交的两幅前海地块,付款要求颇高。如果是分期付款,竞得人应自签订《出让合同》之日起5个工作日内,支付不低于成交总价50%的价款,余款1年内不计利息付清。
前述深圳民营房企负责人称,这两块地从公告到实际竞拍时间很短,且总地价很高,对卓越这样的民营房企而言,如果不提前做好准备,短期内是很难准备这么多资金的。
这家房企和卓越存在竞争关系。
10分钟,“一次竞价”
按计划,前海首批地块出让包括三幅地块,除了7月26日成交的两幅地块,T201—0078地块也计划在8月16日进行现场报价,该地块的起始价高达67.2亿元人民币。和前述两幅地块一样,该地块也将采取“一次竞价”方式,报价时间为10分钟。
胡灿说,采取一次竞价的方式,是不想炒地,“如果是多轮竞价,可能最终的价格就不是现在这个价了。”
按此前发布的出让公告,T201—0078地块对竞买申请人的要求极为严苛。须满足三个条件:香港联合交易所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿港元;2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币;在竞买前,与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的—级子公司签署入驻该项目的合作意向。
而且,T201—0078地块的竞得人,还需在竞得该宗地—年内,在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部,到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币;该项目建成后两年内,吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元人民币。
此外,T201-0078地块办公楼物业中的16.9725万平方米面积限自用,该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。
首批地块的出让,也拉开了前海土地出让的序幕。按前海管理局7月26日发布的公告,前海计划在年内再推出8-10块产业项目用地,力争年内实现500万平方米建筑面积产业项目动工建设。