主持人：各位北方网的网友大家好，欢迎收看《国土房管在线政务访谈》，我是主持人明朗。首先我们来认识一下本期做客节目的嘉宾，天津市国土房管局房屋维修资金管理中心主任张俊梅，您好张主任。

张俊梅：主持人您好，北方网的朋友们大家好。

主持人：张主任，房屋专项维修资金就像一个房子的养老金一样，和我们很多百姓的生活是息息相关的，现在很多商品房小区他们陆续出了保修期了，很多业主开始非常关心，房屋比如说小区内的设施，包括维修、养护这些方面一些费用的情况，所以您首先给我们介绍一下咱们天津市房屋维修资金的建立情况以及交存的标准是怎么样的？

张俊梅：下面我就向网友朋友们介绍一下，我们天津的维修资金是从2003年开始建立的，市政府是在2003年1月1日的时候出台了《天津市商品住宅维修基金管理办法》，这个《办法》规定对全市新出售的商品住宅以购房款总额为基数，按照总房款的2%-2.5%来交纳这个维修资金，具体来说是分带电梯和不带电梯两种情况，带电梯的是规定了购房人要交1%的维修资金，开发商要交1.5%的维修资金，不带电梯的是开发商和业主就是购房人，双方都交1%的维修资金。这是一个交存的标准，现在全市已经归集的维修资金是189亿元。

主持人：说到房屋维修资金是离民生、离老百姓非常近的一件事，但是很多人不明白，开发企业还有购房人应该在什么时间来交存商品住宅的首期维修资金呢？

张俊梅：房地产开发企业和购房人应该在商品房买卖合同里面注明他们各自应该交存的维修资金的数额，由开发企业还有购房人在做商品房合同备案的时候要先交这部分的维修资金，然后各区县房管局的产权部门在查验了维修资金交存的票据以后给做合同备案，这是我们从流程上予以规定，锁死了维修资金交存关，从而保证维修资金的应交、尽交。在这也想向大家提示的一点，我们在跟开发商就是开发建设单位签订了商品房合同以后，我们最好要在30天之内到区县房管局去办理房屋买卖合同办备案手续，因为合同备案手续长期不办，万一开发建设单位因为种种原因找不着了，或者是破产了，将会影响到业主维修资金的交存以及办理产权证。所以，提示大家一下，尽快地在签合同之后30日之内要到区县房管局的产权部门办理合同备案手续。

主持人：合同备案手续第一时间办理是非常重要的，刚刚你也给我们介绍了，天津市的房屋维修资金是从2003年1月份建立的，那可能很多网友要问了，我家这个房子是2003年以前的盖的怎么办呢？

张俊梅：这个我们市政府对2003年以前建成的住宅小区维修资金的交存也有一个规定，市政府在2004年的时候出台了关于《归集追缴原有住宅小区公共设施维修资金的工作意见》，在这个文件里规定了从1996年7月24日到2003年1月1日之间，这个时间段出售的商品住宅开发建设单位应该按照建安成本的2%来交纳维修资金。全市涉及到追缴的维修资金的住宅，从建筑面积上讲应该是将近5000万平方米，维修追缴额应该是6亿元，我们目前通过给开发商发催缴通知单，业主委员会可能会用法律的手段去起诉开发商，追缴上的维修资金是4.06亿元，效果应该是不错的。追不上来的基本上是开发商属于灭失了，找不到开发商的这种。所以在这，我们也是提示已经成立业委会的小区，如果说开发商现在还存在着，但是不配合交纳维修资金的，我们业主委员会可以走法律程序起诉开发商，因为按照我们《物权法》的规定，这个维修资金是属于大家的，小区全体业主所有的，而且又是一种公共资金。如果说开发建设单位，没有交纳这个维修资金，相当于侵犯了业主的利益，业主委员会对于侵犯业主利益的行为是可以运用法律手段起诉来维护自己切身权益的。

主持人：但是还有一个问题，如果这个房子想要出售，也就是说这个房子变成了二手房，像这样的情况怎么办呢？

张俊梅：根据《天津市商品住宅维修资金管理办法》规定，已经交存维修资金的商品住宅所有权变更的时候，维修资金也随着商品住宅的所有权同时转移，也就是说，如果买卖双方就维修资金是否也在做一个补交的问题，由买卖双方你们去协商，从政策上没有明文的规定，因为我们这个维修资金是按照每套房屋建立的，所以得跟着房子走，如果想变更二手房的维修资金的话，可以拿着相关资料，到我们国土房管局的行政服务中心，也就是曲阜道88号14号窗口来办理变更手续。

主持人：还有一种情况，就是如果我家的房子拆迁了，这个专项维修资金可以取出来吗？

张俊梅：是可以取的，我在这也是给大家介绍一下，不仅仅是拆迁的情况下可以取，还有几种情况一并给网友介绍一下，第一种情况是发生了退换已购商品房的，这种情况是购房人和房地产的开发企业可以申请退还维修资金。这里面有两种情况，一种是属于已经退了契税的情况购房人和房地产开发企业可以直接去办退还手续了。如果说没有办理契税，我们的购房人需要持着相关资料到天津市房地产市场管理中心来办理网上数据的恢复手续，办完之后就可以退维修资金了。

第二种情况是刚才咱们说的像拆迁或者是其他原因导致住房灭失的情况，这种情况业主可以拿着本人的身份证、核准注销的通知书或者拆迁证明以及拆迁安置协议，还有我们维修资金的交款收据或者是你的房屋买卖协议，也是到我们窗口去办理退还手续。最后一种情况是因为房屋建筑面积或者是购房款变更等原因发生退款的，这种情况也是时有发生的，业主可以持本人的身份证还有房屋契税退税凭证以及购房的发票，还有商品房买卖合同，还得加上我们交维修资金的票据，带着这些手续也是到14号窗口都可以办。

主持人：作为一个房屋所有者来说怎么能够知道我名下的房子到底有多少房屋维修资金呢？

张俊梅：随着管理工作的深入我们也是在不断地提高业主的这种知情权，我们有三种渠道方便业主了解自己名下的维修资金的结余情况，一种是每年7月份给已经交纳维修资金的业主寄送维修资金的结存单，结存单上会有显示业主首次交了多少维修资金，看看有没有使用情况，有多少利息，这些情况都一目了然。同时我们在寄送结存单以后，还会给这个项目的业主委员会、物业服务企业寄送一个整个项目还有多少维修资金的明细单，这是第一种情况。

第二种情况是我们可以业主直接登录我们的天津市房屋专项维修资金管理网，我们的网址是www.tjwxzj.com.cn，可以登录到这个管理网录入自己的身份证号、地址就能够查出来自己的维修资金有多少？第三种方式业主可以拿本人的身份证，房屋的所有权证以及房屋的买卖合同还有交款的收据到我们的14号窗口去查询，有这么个三个途径方便业主了解自己名下的维修资金。

主持人：房屋维修资金这个词顾名思义用这笔钱可以维修我家的房子。

张俊梅：对。

主持人：但是可能理解起来呢，大家比较泛泛，就是不太知道这个钱到底能给带来怎样维修的效果？这方面您再具体给我们介绍一下好不好？

张俊梅：按照我们相关规定，房屋维修资金是专项用于我们商品住宅共用部位和公用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。可能大家对共用部位不知道是哪些，我们所说的共用部位比如说我们的基础、梁、板、柱、屋顶、楼梯间、户外的墙面以及走廊通道等等，都属于是公用的部位，共用的设施设备就是说包括像电梯、消防设施、绿地、道路以及下水管道等等都算是共用的设施。凡是这些部位发生了需要维修、更新、改造的都可以使用维修资金。在这也想提示我们网友，还有四种情况是不能用维修资金的，在这也想跟大家介绍一下。

第一种情况是商品住宅还没有出保修期，这种情况是绝对不允许使用的。第二种情况是属于我们供水、供电、供气、通信这种专业部门来维修的，这种情况也是不允许使用维修资金。第三种情况是共用部位、共用设施设备损坏了，但是属于人为损坏的这种情况也是不能使用的。最后一种情况，如果我们在物业服务合同中，物业企业和业主大会约定了，是需要由哪个物业公司来负责对共用部位、共用设施设备进行维修养护的，这种情况也是不能使用维修资金的。所以希望网友们记住，有这四种情况是不能用的，其他的情况如果属于在共用部位、共用设施设备的都可以用。

主持人：使用房屋维修资金需要一个申请的过程，在申请的时候我们需要怎么做呢？

张俊梅：这个房屋维修资金的申请我们是有一个原则，要坚持业主决策、设立专户而且要专款专用安全透明的原则，我们使用维修资金首先需要得向区县房地产主管部门做备案，总共有六个程序，一共是六步，我下面逐一地跟大家介绍一下。

第一步叫制定方案，物业服务企业应该根据项目日常管理情况、查勘时发现的问题及时向业主会汇报，根据维修的内容由物业企业和业主委员会初步确定监理单位，同时应该通过邀请、招标的方式确定施工单位，同时测算工程的费用，这个方案确定以后，企业就能登录我刚才说的这个网站，进行注册登记。然后在管理系统里面填写维修更新改造的方案，这是第一步叫制定方案。

第二步叫业主确认，在业主确认环节，应该是由业主委员会在物业公司的配合下，将我刚才说的维修更新改造的方案经过每一户业主书面的确认，因为按照我们《物权法》的规定，我们在使维修资金的时候应该经过相关受益业主的双2/3以上的同意，双2/3的概念从两方面说，一个是受益业主的人数要超过2/3，一个是受益业主自己所拥有专有部分的建筑面积要超过相关的建筑面积的2/3。跟大家举个例子，比如说某个小区的一栋楼，有四部高层电梯需要维修，这幢楼的建筑面积是2.1万平米，涉及到的业主户数是210户，如果按我们说的双2/3就是说一个是建筑面积乘以2/3，一个是户数乘以2/3，我们推算出是至少要有140户以上的业主，而且这140户以上的业主拥有专有部分的建筑面积要在1.4万平米以上，达到这个数值了，这个维修资金是可以使用的。这是第二步。

第三步是办理备案了，业主确认完了以后应该在小区里面公示，公示期满以后物业服务企业要持着相关的要件，来到区县房管局的物业办办理专用维修资金的备案手续。

第四步是开户划款，开户划款是物业公司要拿着相关备案的手续和一些相关资料，到我们指定的维修资金的开户银行，就是我们天津银行去开户，开立使用专户，开立使用专户以后我们中心可以给物业企业拨首批款了，拨50%的首款，拨了首款以后，工程就可以开始施工了。这是第四步。

第五步是竣工验收，物业服务企业要组织监督施工单位进行施工，同时在竣工以后还要组织业主委员会、相关的业主，还有施工单位以及工程监理单位等一块儿进行验收，验收合格后共同签署维修和更新改造的工程验收的报告，这是第五步。

第六步是最后一步，是决算核减了，工程验收以后物业企业要根据施工单位出具的工程决算书，在管理系统里面填写决算的金额，还要在小区里进行公示，公示期满以后物业企业持着相关的要件，来到我们维修资金中心办理尾款的拨付，就是说如果都符合手续的话后50%的尾款也给企业拨过去了，维修资金使用总体上是这么六个程序，应该说专业度还是比较强的。

主持人：在您说的这六个步骤的过程中，因为房屋维修不是一家的事是大家的事需要由一个人来操持，这个人是谁呢就是物业，如果我的这个小区没有物业的话怎么办呢？

张俊梅：没有物业小区维修资金的使用，可以由业主、业委会或者是所在地的居委会提出来使用的建议。在我们相关区县房管局的指导下，委托有关单位比如说有的区县房管局就会委托相关的房管站来牵头组织进行维修，步骤是一样的。

主持人：刚刚您说了六个步骤，那么我们把这个步骤走下来大概需要多长的时间呢？

张俊梅：时间是不固定的，因为主要取决于维修项目的不同，跟受益业主多少的不同。比如说维修一幢楼的四部电梯，就刚才说的维修四部电梯跟维修五幢楼的二十部电梯，涉及的业主跟涉及的面积都是不同的，时间进度肯定不一样。再比如维修整个小区的道路，跟我们维修某一幢住宅楼的屋顶涉及到的业主和涉及到的房屋建筑面积肯定是不一样的。所以时间没有一个固定的值来约定，只能是看维修的项目和涉及的业主多少来确定。

主持人：很多网友都在说使用房屋维修资金是一个非常难的事，您在实践当中到底这六个步骤哪个步骤是非常难的。

张俊梅：确实我们自己在工作中听到各方的反映，维修资金使用起来太烦琐了，使用起来太麻烦了。其实我刚才给大家介绍了维修资金六个使用环节，从管理的角度来说这六个环节是缺一不可的，因为公共部位维修资金是一种国家规定是公共资金，虽然说是老百姓自己交钱，但是是用于整个房屋的，属于公共资金。我们维修资金中心不单单有服务的职能，我们还有监管的职能，我们要对维修资金的安全负责任。所以现在维修资金的使用遇到了一个瓶颈问题，什么问题呢？维修资金业主的确认难，最集中是体现在这个环节。

我们维修资金的使用遇到了瓶颈问题，主要是有三方面吧，一个是申请主体缺失导致业主确认难，按照《天津市物业管理条例》的规定，维修资金的使用是由业主委员会负责组织全体业主进行更新改造方案的确认，包括监督实施，但是我们现在实际工作中，由于业委会是一个比较松散的群众自治性的组织，往往可能不是能够比较积极地去履行刚才我说的这个职责。出现这种情况以后，大多数的时候是他们委托物业企业入户做2/3的确认，主体一变了，我们的业主对物业公司本身，比如说平常有一些矛盾纠纷彼此之间就有芥蒂，对于物业公司的人上门做确认心里就是不信任，不信任的结果再加上对政策不了解，公共意识又不是那么强的话可能往往导致确认不成功，这是一个因素。第二个因素是业主对建筑物共有部分承担公共意识的高度还是欠缺着一点，往往有一些业主就存在着事不关己、高高挂起。比如说我们家屋顶漏了，我住在六楼我是很着急，但是可能一二楼的业主不着急，像我们家电梯坏了，电梯坏了走不了了，可能高层的业主就比较着急，但是也是低层的业主不着急。相反，如果说这个小区地下排水管道爆裂了或者是说有问题了需要维修了，这个时候可能楼上的业主也不着急，所以反映出来的种种现象，反映到签字确认上可能他就不同意，修这个钱就不能用我们家的维修资金，所以这是一种公共意识的问题。

第三种情况还有一些业主认为维修资金是房屋的养老金，针对于房屋70年使用的房龄来说，他觉得养老金得最起码40、50年以后才能用，现在用以后怎么办？存在一种惜用的现象，如果业主有了这种意识的话，在使用维修资金的时候，应该说一定程度上也形成了阻碍，不能顺畅地使用维修资金，基本上现在维修资金使用难就难在这方面。

主持人：实际上还是难在大众的意识上，另外作为维修资金的管理部门，有没有相应的监管措施和手段来保障资金的安全合理地使用呢？

张俊梅：为了保证维修资金规范合理使用，我们在维修资金的使用监管上也是下了大力量去研究，我们在2009年的时候研发了维修资金的管理系统，这个系统主要是加强对维修资金的使用步骤，包括施工的关键点以及申请要件进行了一个全面的监控，形成了这种网上报件、审核、划拨，方便了物业企业的操作，而且极大的减少了这种人工的差错。同时我们在维修资金使用管理系统里面，纳入了维修工程实施的工程监理，包括工程的审价以及招标管理三个关键点。比如说工程审价格，规定了房屋维修资金在用本金的时候如果电梯维修超过了一万块钱，或者是其他的维修工程超过三万块钱必须要实施工程审价，通过审价机构审价之后才能确定你的维修款。所以，从这方面我们也是加强了对它的监管。我们还有一些监管措施我们的区县房管局物业办有专人对维修资金地使用进行指导，企业在报了维修方案以后我们区县物业办要及时地跟进，到下面进行指导，目的是保证维修资金的使用安全。

主持人：张主任，对于物业企业您有一些什么样的建议呢？

张俊梅：我觉得物业企业作为小区的管家吧，特别是在做共用设施设备方面的管理上，一定要根据本小区的实际情况，包括设施设备的配置情况，首先要做到建立档案，给设施设备建立一个跟咱们体检似的健康的档案，其次物业企业日常要坚持我们的定期查勘的制度，比如要做到春季查勘、夏季查勘还有冬季查勘，要把季节性查勘做到位，一旦发现问题以后，要超前地制定维修计划，同时马上向业主委员会汇报，沟通哪个部位需要维修了，汇报了以后业主委员会要会同物业企业研究维修方案，只有双方一块儿来关注这件事，我们的房屋才能通过专业化的管理得到保值增值。

主持人：今天非常感谢您非常翔实地给我们解读了房屋维修资金的民生话题，另外在您的谈话中给大家印象非常深刻的是房屋维修资金确认难的问题，我想在这里也呼吁我们很多的网友提高大家的公共意识，提高大家的共有意识，非常感谢您做客我们本期的节目，到这里我们节目已经结束了，感谢您的收看，再见！