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户型小、总价低、附带精装修的酒店式公寓产品走俏,一些打着“售后返祖”旗号的酒店式公寓更是受到投资性需求的追捧。然而,购房人往往只考虑到投资对象的地点、规模、服务等经济问题,很少有人关注相关法律问题。本报特别邀请天津宁一律师事务所王京涛就如何进行风险防范为您深入解析。
相对于住宅,酒店式公寓有以下几个“短板”需要人们特别注意。
一、天津市规划局、市国土房管局和市建交委联合发布的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》中明确了在城市规划管理中酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地,在土地管理中酒店型公寓的用地类别归属为住宿餐饮用地。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物权法》中的规定,关于土地出让最高年限,居住用地为70年,使用权期限届满后自动续期,而商业用地为40年,其使用权限到期后,则需根据约定,或按照各地规定交纳相关的土地使用费。
二、酒店式公寓的交易税费高于一般住宅,契税不低于3%,土地增值税也不能减免,再加上个人所得税等,这将是一笔很大的费用。
三、对准备自住的购房人来说,酒店式公寓难以落户的问题需仔细衡量。如购房人购买目的在于办理蓝印户口或其子女能够在酒店式公寓所在区域的学校就学,则购房人可能无法实现上述购房目的。如开发商对此有承诺,那么一定要在合同中体现,而不要轻信开发商或销售人员的口头承诺,以避免日后在维权过程中陷入被动。
四、从生活成本上来看,酒店式公寓的用电、用水、用气等方面的收费标准要按照商业标准来执行。虽然有的酒店式公寓项目暂时由开发商协调按民用水电交纳费用,但不确定在房屋使用期限内是否调整为商业水电。部分酒店式公寓没有暖气,而采用中央空调供暖,这导致在采暖效果和运营及维护成本上都与管道供暖有本质区别。另外,酒店式公寓的物业管理费用一般比普通住宅高得多。
五、在经营和持有环节,“售后返租”模式存在合法性风险。实践中,“售后返租”是最容易产生法律纠纷的区域。律师的建议是针对“售后返租”,首先要考虑项目经营者和开发商的实力,不能光听信销售人员的介绍。买受人在返租环节最好引进第三方担保机制,这样如果对于租金收益的承诺无法兑现,担保方将承担连带责任。