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东莞中原市场研究部中级研究员叶海青分析称,普通住房价格标准提高,印证了房价上涨的客观事实,会产生房价继续上涨的心理预期,这会提升买家入市的积极性。同时,标准提升会促使部分开发商调整推盘计划,尤其加快镇区中低档项目的推货力度。对于一些售价徘徊在普通住房标准临界点的项目而言,开发商可能会适度调整价格,让房子从“豪宅”回归“普通住房”以促进市场成交。
不过,叶海青说,由于全国房价连续15个月上涨,市场泡沫累积,风险加剧,海外资金回流欧美,同时房贷利率全面收紧,部分城市暂停放贷,同时“金九银十”期间供应量增加,而普通住房价格标准受惠群体是刚需群体对价格敏感,当前楼价并不具备进一步上涨的条件,普通住房项目价格更应该回归理性。
至于在普通住房覆盖面原本就比较大的二手市场,东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉则认为,市民对普通住房价格标准调整不会那么敏感,对市场不会有多少影响。
能否以总价来划分普宅?
目前,深圳、上海、武汉、厦门等城市已率先实行以总价为核算方式制定普通住房价格的标准,未来这种趋势将会更加明显。
东莞中原市场研究部中级研究员叶海青建议东莞也以总价标准划分普通住房,这样更符合政策初衷,更有利于支持刚需置业和促进房地产健康发展。
从2005年6月1日起实施的第一份普通住房标准,东莞已经出现了4个版本的普通住房价格标准(其余三份为2007年11月1日起实施的版本、2012年9月1日起实施的版本以及今年9月22日出台的版本)。这些普通住房标准均把各镇街分为3个档次,并且均以单价“论英雄”。
叶海青说,按照单价执行的普通住房价格标准没有很好地支持刚需购房,而且没有达到引导、调控房地产的目的。而按照总价核算的普通住房不但让更多的刚需群体享受到政策利好,达到真正扶持首套置业的需求,而且能引导客户未来购买中低价、中小户型的产品,也会刺激开发商开发更多中低价、中小户型的商品房,从而增加市场供应,达到调控、引导房地产长远健康发展的目的。
各个镇区的房地产发展不平衡,楼价差异性也较大,以简单的几类单价为划分33个镇街(园区),难免捉襟见肘。同时,随着主流镇街的土地资源越加稀少,房价在一定阶段内仍是处于上涨趋势,而购买力所承受的总价有限,越来越多开发商将会在产品定位上缩减户型面积,以便更好地控制后期的销售总价,若以单价论英雄,如南城、东城、虎门、长安等地的首次置业者很容易就被误伤了,很显然,以总价来为标准核算普通住房,则更显合理。
另外,普通住房的价格标准最好区分精装房与毛坯房。近年来,受品牌品牌商的带动,东莞精装房已经达到了一定的比例,精装房单价至少比毛坯房高出1000元/平方米,所以划分普通住房价格标准时应该区分对待精装房。
普宅需满足三个条件
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普通住房标准需同时满足三条件:一是住房小区建筑容积率在1.0以上(含);二是单套住房套内建筑面积在120平方米以下(含)或单套住房建筑面积在144平方米以下(含);三是根据各镇街普通住房平均交易价格情况,按照单套住房建筑面积计算,东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类。
一类镇街:长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、茶山、万江,实际成交价低于8654元/平方米(含本数)。
二类镇街:黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪,实际成交价低于6610元/平方米(含本数)。
三类镇街:东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗,实际成交价低于5717元/平方米(含本数)。