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广州市区多个板块的楼盘都出现了平均回报率下跌的现象。
豪宅汇聚的珠江新城中介们扛着牌子在路边寻找租客。
穗住宅租赁市场进入淡季主要依据流通房源数量选择出租投资性物业
“收租婆”日子不复往日风光。从九月开始,广州住宅租赁市场进入淡季,广州市区多个板块的楼盘都出现了平均回报率下跌的现象,其中大型楼盘的出租回报率更是创了新低,相比之下,中等规模楼盘及公寓回报率则较高。
分析人士指出,这主要是因为大型楼盘中过多的面积相近、户型相似的房源在租赁市场上露面,即使租金随大市而上涨,其涨幅也远不如同一小区内供应有限的可售房源的涨幅,所以出租回报率难言理想。
文、表记者林琳图记者王维宣
“6%以上的租金回报率已经成为一去不复返的历史了,现在收租婆日子也不好过了。”孙女士是早期的“收租婆一族”,手上有几套单位,每个月收入不用愁,最近却如此叨念。
原来,她的物业所在的骏景花园,平均租金回报率从第一季度的2.4%、第二季度的2.1%到这个季度的1.9%。事实上,9月开始,广州住宅租赁市场已提前进入淡季,多个板块出现租金回报率下跌现象。不过业内人士透露,不是抱着做“收租婆”心态的投资者往往更在意物业转手的升值空间。
回报率与房源供应量挂钩
棠德花园的平均回报率从第一季度的2.9%跌至第三季度的2.6%,南洲花苑从3.1%到2.9%。而这并非广州市场上的特例。据满堂红昨日公布的数据,广州市区多个板块的楼盘都出现了平均回报率下跌的现象。
“大型楼盘的出租回报率更是创了新低。”满堂红市场部高级经理周峰告诉记者,住宅出租回报率表面上与物业成交价和租金的变化有关系,但实质还是跟房源的供应量挂钩。“比如目前租赁成交活跃且楼龄在13年以下的楼盘,若居住规模在8000户以上,其租赁流通房源普遍比买卖流通房源多出5~6倍,过多的面积相近、户型相似的房源在租赁市场上露面,即使租金随大市而上涨,其涨幅也远不如同一小区内供应有限的可售房源的涨幅,所以出租回报率难言理想。”周峰说。
记者观察到,如祈福新村这样的大型小区,租金回报率就从第一季度的2.6%降至2.4%~2.5%之间,广州雅居乐花园从2.3%降至2.1%,金碧花园从2.8%降至2.5%。
事实上,广州市租赁市场从9月开始就提前进入了淡季。今年9月经满堂红地产促成的二手住宅租赁宗数比8月减少一成半,比2012年同期减少13%。在周峰看来,造成这种现象主要是今年广州住宅租金上涨过快所致:“从满堂红市场研究部统计的数据看,今年第三季度广州总体住宅平均租金为45.5元/平方米·月,比第二季度上升7.4%,比2012年同期上升13.3%。”
尤其值得注意的是,天河区的住宅套均租金第三季度是4637元/月·套,与第二季度相比增幅达17.0%。
业内:
中等规模楼盘及公寓回报率较高
住宅租金急升,但小业主对将物业出租所产生的收益普遍不乐观。全市的平均租金回报率第一季度是3.0%,第二季度是2.9%,出现逐月下降趋势。抽取月均出租宗数在50宗以上的楼盘或社区作为分析对象,对它们在今年前三季度的买卖成交均价、平均租金及毛回报率进行对比,可发现楼龄在13年以下的住宅盘出租毛回报率相对较低,今年前三季度基本在2.7%以下。
对于像孙女士这样的“专业收租婆”,还能选择到什么好的楼盘来作为长期“生金蛋”的母鸡呢?周峰认为,其实还是能找到相对合适的出租投资性物业。他发现,楼龄在13年以上的中等规模楼盘或旧社区,其出租毛回报率皆在2.8%以上,甚至高于3%,而珠江新城周边的铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、MBA国际公寓等公寓盘则目前仍继续保持高性价比,出租毛回报率稳定在3.2%以上,最高可达3.7%。
另外,他还强调投资者要关注楼盘规模因素,楼龄在13年以上的楼盘,只要居住规模在3000户以下,其租赁流通房源最多只是买卖流通房源的3倍以下,租客可选择的空间有限,出租回报率便能保持稳定状态。至于公寓产品,单个楼盘的规模只有1000户以下,出租回报率持续高企也在情理之中。目前多数投资客户的购房皆是高成本行为,若要保证获取高于平均水平的出租收益,衡量其流通房源数量是首要关键。
租金回报下跌意味着每月的持有成本增加。不过,也有投资者认为,目前楼价继续处于上升通道,自己并不太计较租金回报率下跌:“因为房子一转手,该赚的还是会到手的。”