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观察房价有个指标,租售比。按道理说,如果租售比低于银行存款利息,房主会选择卖房,去吃利息,而租客将不会选择买房,因为租房更划算,但这个道理如今说不通了,因为它没有把房价的上涨预期算进去,更没有将纸币贬值算进去。
只要房子租出去,多少总有租金,怎么说都比黄金强。黄金没有租售比,买黄金,你不但收不到租金,拿不到利息,托银行保管,还得付人家保管费,但买黄金的人仍然很多,为什么?为了保值。
贬值是所有纸币的内在本性,金融危机以来,这个趋势在加速,在存款利息基本跑不赢物价的时代,寻常百姓都在寻思着如何为手里攥着的那点小钱保值,何况大款富人!
保值的方法很多,最稳妥最被普遍信任的,自古以来,首推黄金,但如今,黄金有了更好的替代品:房子。也不是所有的房子都有这种保值功效,但能满足以下条件的房子是例外:良好的流动性、稀缺性和不可替代性。由此你就可以理解一线城市中心区的房价了,那不是租售比能解释得了的。
今年以来,一线城市的房价,涨幅不小。国家统计局新闻发言人盛来运日前表示,8月份房价表现出了分化,一线城市房价涨得更多,而二三线城市涨幅不大。其实,中国房价齐涨局面早已打破,结构性分化日趋加剧,从鄂尔多斯、温州开始,将会有越来越多的二、三线城市将加入下跌阵营,但一线城市的房价表现,依旧强劲。不独中国如此,国外也是如此。
媒体报道,今年以来,在英国其他地方房价滞涨甚至下跌的情况下,伦敦的房价涨了9.7%,类似的情况也发生在纽约。高房价逼迫原居民纷纷逃向市郊,而中心区房价却能继续上涨,对此,媒体给出的解释是:“市中心的房产不再是为了普通居民提供居所而存在,他们存在的意义是为富人提供安全的高收益的资产。当前全球资本过剩,加上其他安全资产的稀缺,使得国际大都市的房产成为寻求规避风险的投资者眼里的香饽饽,因此资本大量涌入。”一个数据也支持了上述观点:伦敦市中心82%的优质房产为海外买家现金购入。不是富人,谁会远涉重洋,去伦敦纽约购房置业?
这事让我想起几年前的一篇报道,说杭州市中心区的房价全是浙江省的富人买贵的。富庶的浙江,各地都不缺富人老板,这帮20年前的穷人,在腰包充实之后,搬进省城的高尚社区,说来也算是一种人生价值的实现,只是苦了杭州本地的工薪阶层,只能劳驾自己住得离市中心越来越远。类似的情况肯定也在其他地方发生,比如,山西煤老板进京,江浙富豪入沪,他们进入一线城市,一定不是当寓公,估计老家的生意照做,但在发达的一线城市置业投资,可租可住,保值增值,岂不是一举多得!
人类经济的发展,让越来越多的商品具有金融属性,石油、金属如此,房子也是如此。分析房价,单纯从消费品的角度,肯定是解释不清的,必须放到全球金融市场的大背景上来考量。而一个不争的事实是,不管未来如何波动,美元升值的趋势不可逆转,量化宽松政策持续已有5年,世上没有不散的宴席。一旦人民币对美元的升值停止,甚至出现贬值,中国房价必定步入下跌周期,时间不会太远,要看美元走势,很可能就在明年年中。
但一线城市可能会有例外,不是说它永远不跌,但下跌幅度、下跌周期,都会与二三线城市不同,跌幅小周期短是一定的,届时,如果管理层害怕房价崩盘,而推出托市政策,比如,让国内债务货币化,那么,一线城市的房价不但不跌,很可能还会涨得不可收拾。