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海外置业吸引了不少广州普通市民的眼球。成希摄
“北京2居室=塞浦路斯别墅+居留权,你还在犹豫什么?”、“25万欧元即可全家移民希腊,享受梦幻般的希腊爱琴海风光,畅游26申根国”、“50万欧元获取葡萄牙“黄金签证”,卓越舒适的别墅,顶尖教育资源及医疗福利,纵情享受欧洲优质生活”……在中国房地产市场冷热难测之时,海外置业吸引了中国投资者特别是广州普通市民的眼球,广州一些中介公司趁机打出的广告更是异常诱惑。
南方日报记者的调查显示,移民产业或许是未来几年内发展速度最快的产业之一,统计数据表明,自2010年来,高净值人群(可投资资产超过1000万以上)境外投资的增速达30%,至2013年,约有60%的高净值人群表示自己正在考虑或者已经完成投资移民,2012年中国人在美国购置房地产就花费了90亿美元,多伦多、伦敦、新加坡等成热门置业地,境外买家中中国人更是达到了40%。这些买家当中,有相当一部分是广州市民。
广州如雨后竹笋般出现的移民中介数量,也印证了广州海外置业移民市场的火热。然而,广州市海外置业移民中介市场到底如何,这么多的中介是否具备资质?置业移民真有中介公司说得那么简单吗?25万欧元就能获得希腊移民?移民后是否能享受跟当地人一样的福利?南方日报记者调查发现,置业移民中介市场中“暗礁”丛生,亟需有关部门的监管。
乱象1
野鸡中介横行,数量超过正规合法中介
公安部承认的、有资质的移民公司,广东省共有120家。但据不完全统计,全省的野鸡公司数量有200余家,仅广州就有100余家。
然而,在火爆的市场背后,南方日报记者调查发现,海外置业移民,尤其是欧洲置业移民的火爆,催生了一大批的广州移民中介公司。南方日报记者粗略数了一下,在广州有上百家的移民中介公司,但通过了公安部2012年审核的因私出入境中介机构的,只有48家。广东省因私出入境移民中介协会的副会长、秘书长陈建云告诉南方日报记者:“公安部承认的、有资质的移民公司,广东省共有120家。但据不完全统计,全省的野鸡公司数量有200余家,仅广州就有100余家。有些是直接在网上发广告,没有办公地点的。有些则是有办公地点,但是没有资质。这些野鸡公司主要活跃在天河越秀等核心区域,有些是在林和西、体育西、岗顶等一些写字楼,就在正规有资质海外置业公司旁边。”
一位资深业内人士对野鸡中介横行的现象十分无奈。他告诉南方日报记者:“很多时候,个别中介公司会先到楼盘现场参观,然后和当地开发商谈提成。比如西班牙一套50多万欧元的房子,提成可以高达三四十万人民币。房子价格再高的话,提成也会相应提高。这些中介公司成本很低,在国外根本没有办公地,只需要在国内租个地方,放个板凳,做上一单生意,宣传和办推介会的费用就回来了;做上几单,老板就可以闪人,公司一夜之间蒸发。然后他们又去到别的城市,继续忽悠警惕性不高的客户。”
南方日报记者打开搜索引擎搜索“海外置业移民中介”以及“招聘置业移民顾问”等信息,发现大多数都是闻所未闻的小公司。南方日报记者来到其中一家位于北京路的移民中介公司,假装要咨询购房移民的信息。顾问热情地招待记者,并跟记者一直介绍现海外置业的好处。当南方日报记者问到公司的资质问题时,该顾问愣了一下,跟南方日报记者说他们本部在美国,跟当地的很多开发商以及政府部门都签订了相关协议,并告诉南方日报记者“成功率才是最重要的,我们公司的成功率是美国‘EB-5’投资移民项目中最高的”。南方日报记者粗略统计了一下,这些“洋公司”在广州不少于40家。
对此,陈建云告诉南方日报记者,根据公安部和国家工商行政管理总局在2001年颁布的59号令,即《因私出入境中介活动管理办法》(下简称为《办法》)的规定,这些来自海外的“洋公司”,或者是来自香港和澳门的公司都是冒牌的,是不具备资质的,当出现纠纷时,消费者往往很难得到相应的法律支持和赔偿。业内某资深顾问跟南方日报记者透露:“或许这些‘洋公司’具有操作项目的实力,但是由于没有在公安局备案,没有交纳100万元到200万元的备用金,如果他们跑路,公安部门很难对其进行管辖。消费者也很难跑到他们总部维权并要求赔偿,吃亏的还是消费者。”
除此之外,陈建云还提醒广大消费者,其他省份有资质的公司跨地区经营也不符合政策,《办法》中规定,中介公司的设立和经营活动必须符合“一个办公场所,一名法定代表人,一本财务账本,一枚业务印章”的要求。
乱象2
投资公司、银行等“违规抢食”
在海外置业移民项目日益火爆的同时,一些其他行业的公司也不甘寂寞,也来“凑热闹”,分上一杯羹。
某招聘网站的负责人刘一天先生告诉南方日报记者,最近的招聘信息中,对于海外投资顾问的需求大大增加了。然而,这并不仅限于移民中介公司,而一些金融、投资、律师、海外房地产公司,甚至是国内各大银行,也招起了海外置业顾问,并且在各信息网站上面发布相关信息。
南方日报记者按着网站上面的信息,给位于林和西路的某投资咨询公司相关顾问打了一个电话,试着询问对方是否有购房移民服务。表明来意后,该顾问笑着称“这是我们公司的一项主要服务内容”,并给南方日报记者介绍起了欧洲移民的相关政策。而在该公司的网站上面,南方日报记者看到服务内容是“提供物业及独立金融财务顾问服务,包括理财策划、风险管理、资产管理、环球基金投资意见提供等相关的投资咨询服务”,丝毫没有提及移民咨询以及相关服务。
除了投资咨询公司外,一些律师事务所、海外的房地产公司,甚至是银行和传媒公司也开设了相关业务部门,开展移民咨询和服务业务。南方日报记者在国内某银行的网站上看到,该银行的投资移民服务中,包括了“提供全面的投资移民方案”——这按照《办法》的规定,已经属于因私出入境中介活动。
“这些活动,可以说都是不合法的”,陈建云告诉南方日报记者,“严格上说,他们并没有从事因私出入境中介活动的资质。这超出了他们的经营范围。但是毕竟他们也是整个服务链条的一个环节,对于其中属于他们专业范畴的信息也比较了解,于是他们便‘大打擦边球’,提供超出他们经营范围的服务。”
但是,北京市因私出入境中介行业协会会长齐立新在接受媒体采访时谈到,投资移民市场近几年才开始火热,一方面客户比较盲目,另一方面房地产等相关的行业逐利性强的热钱涌入,临时拉起一个运营队伍,既没有业务积累也没有市场基础,这些更加剧了行业的浮躁。
刘一天给南方日报记者提供的信息也恰好印证了这个观点。他跟南方日报记者说:“这些公司招聘的咨询顾问对学历的要求并不高,只需要大专以上,更注重的是销售能力而非专业能力。”而南方日报记者在暗访多家公司时也发现,很多顾问对于自己推荐的海外购房移民项目并没有十分了解,只是对着宣传单上给南方日报记者介绍。有的宣传单上面并没有提及的政策,甚至给出了截然相反的答案,令南方日报记者哭笑不得。
乱象3
相关部门“不告不理”,规范市场难
公安机关管理中介机构的资格认定,工商则负责对中介活动的市场管理。因为联合执法困难,因此基本上只能有投诉才查处。在野鸡中介横行的情况下,正规中介也“抱团取暖”,成立了广东省因私出入境移民中介协会,以加强行业自律。
购房移民渐热,但是移民中介市场却是乱象频生,到底这个日益庞大的市场到底如何规范呢?
某中介公司总经理,资深顾问刘女士告诉南方日报记者,根据相关规定,公安部归口管理全国的中介活动,地方公安机关按照公安部要求,负责对因私出入境中介机构的资格认定和中介活动的业务管理、监督、检查;而工商行政管理机关则负责对中介活动的市场管理。对中介机构违法违规经营,应该是由公安出入境管理部门会同工商行政管理部门联合查处。
“然而有关部门对于市场的监管力度并不够,基本上是‘不告不理’的状态,因此,整个广州市留学中介市场良莠不齐。对此,我们这些正规的、有资质的移民中介也感到十分无奈。”在谈到监管的问题时,刘女士也跟南方日报记者大吐苦水。
这个说法得到了工商部门工作人员的证实。这位工作人员告诉南方日报记者,因为联合执法困难,因此基本上只能通过消费者的投诉,去查处违规经营的中介。
在目前监管力度不够,野鸡中介横行的情况下,根据市场发展的需求,正规中介也“抱团取暖”,成立了广东省因私出入境移民中介协会,以加强行业自律。据协会前秘书长胡国文介绍,协会会对这个行业内一些职业道德比较不好,多次误导、欺诈出国申请人的员工进行通报批评。另外,协会也会组织移民中介机构从业人员资格考核,提升从业人员的专业素质。
陈建云告诉记者:“目前,广东120家有资质的移民中介,已经有85家加入了协会。协会会根据是否合法、是否有过违规记录、投诉量、业务口碑等方面对申请入会机构进行评估,以保证吸纳入会的机构都是有品行、有操守、有信誉的。这在对抗野鸡中介、规范移民中介市场中,取得了不错的效果。”
-纵深
置业移民六问
●问题一25万欧元到底能够买什么样的房子?
在调查中,南方日报记者发现,不少广州市民对于置业移民的操作流程比较感兴趣。那么,25万欧元左右(约200万人民币),大概能买到什么样的房子?位置在哪?有多大?能买到海边的房子吗?
据世贸通移民的梁顾问介绍,25万欧元在欧洲,只能在希腊实现置业移民,其他国家都要花费25万欧元以上。但是需要靠近海边别墅的话,由于岛屿众多,情况比较复杂,不能给出具体的价位。
通常来说,需要40万欧元以上。不过都是属于设计比较好,条件比较不错的别墅,居住面积多在200平方米以上。而25万欧元则很难买到海景房,只能买到100多平方米的别墅。
●问题二海外置业需缴纳多少房产税?
那么,在海外置业,关于房产税、维修物业等方面的费用如何缴纳呢?据介绍,跟中国一样,购买房子之后,还是需要另外交纳一定的房产税以及物业费用。由于这跟房子的年限、房子所在位置等因素有关,需要比较复杂的计算。但通常来说,除了购买房子所需的25万欧元外,还需要交纳5万欧元左右的房产税费用和物业费用。
●问题三永久居住权是否等同于海外户籍?
广州市民在海外购买房子后,就能获得永久居留权吗?是不是等同于移民?,是否能享受当地居民的福利待遇?梁顾问称,在希腊购买25万欧元的房子后,“即可获得永久居住权的临时绿卡”。梁顾问解释,永久居住权并不等于居住权,永久居住权代表可以永久居留,而居住权是短期居住,时间一过,则需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不了。永居权即通常说的拿绿卡。不过置业移民后,拿到的只能是临时绿卡,需要每5年续签一次。
●问题四买房能享受怎样的待遇和福利?
梁顾问明确表示,永久居住权并不等同于拿到希腊户籍。置业移民后,移民者户籍依然是在中国,只是获得了当地的居住权而已。即持有永久居住权期间,投资人不能在塞浦路斯工作或自雇,支持日常生活的财源必须来自海外。
“但是可以在当地经商。”梁顾问说道。除了不能工作之外,只要你交纳了医疗保险费用(大概是几百欧元一年),教育、医疗保险方面,跟当地居民享受的福利待遇是一样的。
●问题五海外房价如何定?
海外房子的价格完全是由开发商定的,这些海外置业中介只是在当地有个驻点。他们的同事就会跟据广州客户的预约和希望的房子类型,联系好发展商,然后带广州客户去当地视察房子后,再跟开发商洽谈价格,他们仅提供服务,不参与定价,绝不会虚报价格然后收取中介费用。
●问题六中介如何收费?
据介绍,广州市民如果要打算移民的话,海外置业移民公司提供的服务首先是办理一个考察签证,全程一对一陪同广州客户在当地考察,全程提供VIP服务。回来之后满意的话,他们就会帮忙整理所需的文件,然后可以帮忙找一位律师,因为置业移民,尤其是希腊,其手续、文件是很繁琐的,他们会帮你找一位专业的律师去专门负责这件事情。其中需要交纳给中介公司服务的费用是48000人民币左右。如果看房后不满意,他们就会收取23000人民币左右的考察费用,其中包含机票、酒店等费用。另外需要说明的是,律师费以及办理文件时所需的第三方收费,如公证费、签证费,也需客户承担。
这样算下来,如果购买25万欧元的房子,完成置业移民这个目标,总共需要花费35万欧元之多。
-知多D
正规OR野鸡中介如何判断
可要求中介出示因私出入境经营许可证
梁顾问告诉记者,移民中介属于特许服务行业,由于移民服务属于特许服务,中国移民行业采取资格准入制度,2002年起公安部门在全国范围内颁发了一批因私出入境特许经营许可证,对移民行业进行监管。所有获颁许可证的移民公司都须按规定缴付一定的押金,以更好地保障申请者的利益。所以有资质的公司,肯定是具有因私出入境经营许可证的,市民可以要求移民中介出示。
同时,梁顾问也提醒消费者:一定要核对特许经营许可证的名称与企业营业执照的名称是否一致,若不一致,则可能存在挂靠或承包经营的嫌疑,应该谨慎面对。
此外,野鸡中介的成立时间一般比较短,而且会夸大自己的公司,比如吹嘘“100%保证成功”或者炫耀与政府部门关系如何紧密。对于这些公司,消费者就必须提高警惕了。
策划:谭亦芳
撰文:南方日报记者成希
实习生余秋亮
-6大暗礁
○野鸡中介横行扰乱市场秩序
○办理人员专业水平良莠不齐
○故意隐瞒信息欺骗市民
○勾结开发商哄抬价格
○银行、律师事务所“违规抢食”
○相关部门监管不力
绘图:吴文锋