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从明年起,在朝阳区将房屋分割出租的中介公司将被暂停在该区的网签资格90天以上。朝阳区房管局上午发布《朝阳区房地产经纪行业管理实施意见》(下称《意见》),对房屋中介行业违规行为作出详细的处罚办法。
这是本市首次对暂停网签具体时限做出明确规定,也是继北京市住建委在今年7月16日表态将对严重违规中介采取暂停网签资格后的首个“落地”政策。
此前,暂停中介网签只能由市住建委进行,区县房管部门并没有资格。今年6月,因涉一起购房纠纷,“我爱我家”公司被举报做“阴阳合同”助人避税,暂停网签一度被传得沸沸扬扬。此后,市住建委将暂停中介网签的权利下放到了区县。
朝阳区房管局表示,被暂停网签资格的中介公司,如果在暂停期内未再次发生违规行为,暂停期满经书面申请获准后,方可恢复网签资格。《法制晚报》记者上午从市住建委获悉,未来类似政策将向全市推广。
中介违规怎么处罚?
群租房屋至少暂停仨月网签
《意见》指出,如果中介公司在朝阳区改变房屋内部结构分割出租,以及违反本市出租房屋人均居住面积标准等规定,将暂停其在朝阳区的网签资格,暂停期不少于90天。
同时,擅自划转客户交易结算资金,为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务,或从事法律、法规禁止的其他行为的中介公司,也将被暂停网签资格不少于90天。
阴阳合同至少暂停一月网签
《意见》明确,为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同的地产经纪机构,以及未严格按照签约流程规定进行操作的,将被暂停不少于30天的网签资格。
同时,未经委托擅自对外发布房源信息,或未经交易双方委托擅自进行网签业务操作的,将被暂停网签资格不少于60天。
个人接活将被记入“黑名单”
除了对中介公司进行约束外,新规还明确了中介人员违规行为的处罚办法。《意见》规定,没有取得《北京市房地产经纪人员注册证书》的房地产经纪人员不能从事居间、代理房地产经纪业务。
同时,以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用,在两个及以上房地产经纪机构从事业务,因在从事房地产经纪活动中受到刑事处罚,以及伪造、变造、买卖、租借房地产经纪资格证书等违反职业道德和行业管理规定的中介人员,朝阳区房管局会将其记入信用档案,并上报市住建委,对其采取注销注册、限制从业等行政措施。
中介不接受处罚咋办?
拒不整改机构备案将被暂停
朝阳区房管局相关负责人介绍,存在违法违规行为的房地产经纪机构,如果拒不整改、因违规行为引发群访群诉未处理完毕,或者因违规经营引发重大安全事故未整改完成,将暂停该机构及分支机构备案。
如果房地产经纪机构及其分支已不符合备案条件、未按照相关规定办理注销备案,或者备案信息发生变化未办理变更,根据机构备案时的注册地址和联系方式无法取得联系的,经过北京市住建委网站向社会公示30天后,仍未改正的,将注销该机构的备案。
中介老底儿去哪儿查?
轻点鼠标房管局网站有引导
《意见》还提到,中介机构应当自领取营业执照之日起30天内,到所在地房管部门备案或报送相关信息,未按规定备案的机构,不得代理朝阳区房屋登记业务。
“由于消费者对这一行业的规定缺乏了解,选择了黑中介提供服务,出现了房款被骗、租金被扣或委托的房屋被群租等问题。”朝阳区房管局相关负责人称,今后,市民只需登录该局网站http://fgj.bjchy.gov.cn便可查询为自己提供服务的中介公司是否正规。
据介绍,该网站将开设“经纪行业管理”专栏,对中介公司的备案情况、违规行为投诉情况、信用档案情况进行公示,引导消费者选择正规合法的公司。
被罚中介转业务咋办?
出现纠纷“接手”公司要担责
对于暂停网签的新规,埃斯克罗北京不动产交易服务公司运营总经理郑冀宁用“严厉”二字来形容,他说,这会给中介公司进行二手房交易带来不小的麻烦。
郑冀宁表示,对中介连锁机构来说,每家门店都有市住建委发放的网签钥匙盘,如果仅暂停一家门店的网签资格,那么该门店的交易可以转到公司的其他门店进行,但如果暂停了整个公司的网签资格,该公司的成交数据将会“非常难看”。
不过,中介公司也并非无计可施。“有两种办法,一是与公司合作,将手里的二手房交易转到别家公司去做。另一种办法是借用一些小中介公司的钥匙盘。”一名不愿透露姓名的业内人士称,前一种方法会产生一定的费用,后一种或许没有费用。但是,无论采取哪种方式,被罚中介公司都必须在最短的时间内找到合作伙伴。
对此,朝阳区房管局相关负责人告诉《法制晚报》记者,这种情况可能会发生,但有很大的风险。因为网签信息会具体显示该合同由哪家经纪公司、哪位经纪人员办理,一旦发生纠纷,相应责任也将由签约的公司和经纪人承担。
购房者会不会受影响?
买卖签约可去交易大厅办理
对于中介公司而言,或许其支付一些费用就能度过“暂停期”,但对于正在该公司进行网上签约的购房者来说,无疑将延长交易时间。
郑冀宁告诉记者,网签中耗时最长的一步是“购房者资格审核”,也就是提交购房者的相关资料,由住建委来审核该购房者是否具备购房资格,这个时间一般为10天左右。
“如果购房资格正在审核中,该公司突然被暂停网签,那么必须要重新审核。”郑冀宁表示,这对于购房者来说最少需要再耽误10天的时间,而随着网签时间的延长,后续一系列交易流程都将顺延,比如贷款时间、房主拿到房款的时间等等,如此极有可能会产生纠纷。
对此说法,朝阳区房管局相关负责人表示,暂停网签不会影响买卖双方网签合同,已经签约的继续有效,即将签约的若遇中介公司不具备资格,买卖双方可直接到朝阳区房屋登记交易大厅办理,大厅有专门的受理窗口。
中介无证上岗怎么管?
加强巡视或将发动街乡监管
对于屡禁不止的群租房来说,有的中介公司是“始作俑者”,即中介公司从房主手里租下房子,打好隔断后出租。还有的中介公司则是“帮凶”,即为群租房提供租房者,对于后者来说,中介公司的员工或将不走公司合同,让租客与房主直接签协议,自己从中收取中介费。对此,朝阳区房管局也有取消其经纪人资格或者停职的处罚。
然而,据记者了解,眼下并非所有的从业人员都有经纪人资格证,通常是一家连锁中介的员工只有相当少的一部分人获取资格后挂靠在门店里。这样一来,取消其经纪人资格也就无从谈起。
对于停职处罚,有业内人士透露,这也要看中介公司的执行力度,“如果中介公司私下还让该员工工作,那么相关部门查处起来就比较有难度。”该业内人士表示。
对此,朝阳区房管局相关负责人表示,朝阳区将加强日常巡视,每年都会对所有中介门店及门店中介人员检查两到三遍。此外,朝阳区还有发动街乡办事机构对属地中介门店加强监管的初步设想。
处罚执行难度都有啥?
执法不易取证执行有“三难”
据市住建委执法人员介绍,对房地产中介的执法普遍面临“进门难、取证难、执行难”的问题,当前黑中介屡禁不绝,治理难的主要原因是一些中介公司通过频繁变更公司名称和法人代表、变换办公地址,采取虚构家庭骗租房东住房,然后转手非法群租。
由于这类公司没有营业执照或未去房管部门备案,执法人员找不到公司和从业人员,有的即便找到了,对方也不配合行政处理和处罚。有的向公安部门报警,但因警方不能认定其为诈骗而不能受理。有的向法院起诉,但法院不知公司经营地,无法将传票送达。还有的即使官司打赢了,黑中介和违规人员也拒不执行法院判决,治理效果极不乐观。
快评
快评
暂停网签还需市民参与
朝阳区房管局今天公布了《朝阳区房地产经纪行业管理实施意见》,是本市首个由区县颁布的实施细则。该《意见》的精彩之处,在于“暂停网签”的管理。中介就怕不让开张,人吃马喂的,耗上60天、90天亏损可就大了,“暂停网签”确实有一些威慑力,能让“处处设陷阱”的房地产经纪人学规矩一点。
此前,大家对“阴阳合同”已司空见惯,无论买房人还是卖房人,都认可少缴税金的操作方式,而以后,那种委托合同一个价、网签合同一个价的现象,将被暂停至少30天网签业务。
本报曾经关注过一起案例,一个80岁的老太太,把自己唯一的住房拿到中介处问价钱,于是招来了每天几拨看房人,后来在中介的催促下签订了买卖合同,才被告知这套房子属于政策房,需要补办一些手续才能出售。但随之而来的是,在中介的怂恿下,买房人以“房屋不具备交易条件”为由将老太太告上法庭,面临着巨额的违约金,而中介不管谁赢了官司、房子能卖还是不能卖,他们都如约得到十几万元中介费。
如果《意见》严格实施,在朝阳区界内,这种事情将不再发生,“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务,或从事法律、法规禁止的其他行为的,暂停网签资格不少于90天。”先罚中介不许开门,这样的骗局就会少得多。
代理“鸽子窝”式住宅的,也将被暂停90天。尽管有了《意见》,房管局也不可能天天去入户检查,市民应具有整体意识,在任何环节发现违规行为立即举报,为管理者提供信息,房地产市场才会越来越健康。
文/本报评论员
蒋举
本版文(除署名外)/记者谢璐张媛