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-坦言集
黄煜升
近期,国家统计局中山调查队通过实地走访,对市内老旧小区的环境现状和存在问题展开调查。调查结果显示,不少老旧小区基础设施老化,缺乏及时有效的维护和管理,且没有物业管理,许多居民盼望政府加大投入改善居住环境。
将改善小区居住环境的期盼寄托在政府身上,这无疑是一厢情愿的想法。中山老旧小区何其多,政府总不能将所有改善小区环境的责任都揽上身?倘若真如此为之,一来必将牵涉大量人力物力,二来这也绝非政府职能。
在笔者看来,维护老旧小区的责任,理应落在小区业主身上。之所以会出现中山调查队所走访的现象,完全基于两点:小区业主“无权”与“无钱”。
无权,指的是业主无管理小区的权利在手。在中山许多老旧楼盘,虽然基本每个业主都有当家作主的念头,然而往往因为无法形成合力,而将管理小区的权力拱手相让于物业公司。作为一个盈利机构,物业管理公司当然是从最少支出的方向去操控。一旦小区需要维护,能省则省,或者干脆就不支出。
如果在这个小区中,有一个“强有力”的业主委员会,能够不断给物业公司施压,小区的治安与人居环境必将得到改善,起码不至于出现文章开头所提及的,设施老化无人维护更新。
无钱,指的是无额外的维修基金。老旧小区基础设施老化,维修的责任自然落在收取了物业管理费的物业公司。然后由于许多老旧小区物业费较低,物业公司往往以亏本为由,拒绝对设施进行维修。
事实上,许多业主也不愿意通过提高物业费的形式,去征收维修费。假如业主委员会有额外的维修基金,上述问题自然迎刃而解。
那这些基金从哪里来?新的物权法早已规定,小区公共设施所产生的各种收益,都应用于小区自身的管理维护。由此看来,倘若通过小区公共场所的地上停车位盈利,或者将公共场所租给商家促销,这些收益理应由业委会收取,用于日常小区的维护。
一旦有了这笔资金,问题也就解决了,又何须政府出面干预?在国内许多城市,不少小区通过收集上述提及的各种公共收益较好地维护了小区。小区设施更新了,租金也就相应提高了,最终业主自身也得到实惠。
综上所述,老旧小区的维护问题,业主自身负有无法推卸的责任。只有建立起强大团结的业主委员会,并掌握了稳定的公共收益,才能焕发出老旧小区的“第二春”。