编者按：

　　物业问题与大家息息相关。很多物业问题是因为没有正规的业主委员会或者业主委员会不得力而引起。复兴门家园的物业问题则不同：当业委会与物业发生争议并进而产生博弈时，会发生什么？该怎么办？希望个案能圆满解决，更希望全市其他小区遇到类似问题时能在管理部门指导下平稳解决。

　　业委会被物业公司“摘牌”

　　“物业公司把我们业委会的办公用房给锁上了，门口业主委员会的牌子也被摘走了，还往我们在各楼门贴的请业主投票选举新业委会成员和新物业公司的通知上喷白漆。”河西区复兴门家园小区业主委员会主任贾先生给本报打来电话，投诉该小区物业管理公司：天津市大通物业管理有限公司(复兴门家园项目)干扰业委会的正常工作。

　　11月19日记者来到复兴门家园小区，果然看到小区各楼门上以该小区业委会名义张贴的通知被喷上了白漆。业委会成员之一王女士带领记者来到位于地下一层的原业委会办公室，门上加了一把大锁头，据介绍，业委会的牌子也被摘走了。“我们本来是通知大家在16日、17日到业委会办公室来投票，选举新一届业委会并确定新的物业公司。刚投了一天票，17日物业就把业委会办公室门封了，牌子摘了。我们不得不先在车库入口处设投票点，还抱着票箱上门请业主投票。”贾先生说。

　　转天，贾先生又打来电话，说物业公司贴了一个通知，内容称“目前小区内个别人员假借所谓业主大会名义进行违规活动(如煽动、诱导业主投票等)，因此提醒各位业主，任何活动必须在政府相关部门监督指导下进行。否则，一切活动均属违规操作，请各位业主提高警惕，谨防上当。”22日，记者再次来到复兴门家园小区，果然在各楼门都看到了有上述内容、落款为“天津市大通物业管理有限公司复兴门家园项目”的通知，就贴在业委会被喷了白漆的通知曾经张贴的位置。

　　对于给业委会的通知喷白漆、锁业委会办公室门并摘牌子的行为，物业公司承认是自己所为。“之所以给通知喷漆，是因为小区内不能乱贴告示，应该贴在布告栏里。”物业公司经理解释。那为什么物业的通知也没贴在布告栏呢？“我们这是为了提醒业主注意。”锁办公室，则是因为“业委会没有在其中进行正常工作，而是游说业主不交物业费，选新的物业公司，而且原来的门锁被破坏了”，她认为所谓“正常工作”是“在政府指导下的工作”，商议选新物业、鼓动业主不交物业费的行为都不在其中。

　　小区看上去比较整洁，并无破败之象，业委会与物业之间为何这般水火不容呢？

　　业委会与物业间无合同有分歧

　　复兴门家园现在的物业公司是开发商的前期物业，按规定，在业主委员会被选出后，就要与选定的物业公司签订物业服务合同，同时前期物业合同废止。3年前，业委会成立后即开始与大通物业谈合同，但是分歧较大。业委会要求物业公司在合同中承诺地下车库的停车费两年内不涨价，同时要求物业公司将违约金由1万元人民币增至5万元。物业公司表示：“地下车库的产权是开发商的，我们只是负责管理，价格决定权并不在我们这里，因此无法承诺。”违约金一事双方也谈不拢。河西区物业管理办公室也认为业委会将有关开发商责任范围内的内容加入合同中不合适，同时有关违约金一事也没有相关法律法规的明确规定。

　　“我们不希望换物业，因为它是开发商的前期物业，好多事，比如修房子，都方便，所以一直没找其他公司。”贾先生说。但是三年间又有许多事情的发生导致双方关系恶化。

　　在业委会写给大通物业的交涉函中，提到了楼内消防设施不全，门岗处值班人员夜间不关大门，人员进出随意，地下车库内通往各楼门的大门不关，外人随意穿行，有安全隐患，小区摄像头不足，从未公示过小区公用设备、设施运行及楼宇内广告等公共部位费用的收取和使用情况等20条意见。王女士告诉记者，小区发生过多起入室盗窃案，就在不久前，住在楼上的亲戚家就被盗，财物损失数万元，为此她特意换了电子门锁。“谁都能进入地下车库然后上到任何楼门的任何一层，对讲门其实没什么作用。”她还打开楼道内一处消防栓的玻璃门，里面没有消防水带和喷水头。

　　“消防栓里那个铝的喷水头丢得太多了，我们就把没丢的都收集在一起了。”物业经理告诉记者。“如果发生火灾，我们能马上找出喷水头安装。”“这是不是不符合消防规定呢？发生火灾再安喷水头，还来得及吗？”记者问。“我们也是没办法。而且各楼层都配了灭火器。如果发生火灾肯定先打119了。”物业经理说。同时，物业经理不认同地下车库可以随意进入的说法，认为地下车库通往各楼的大门虽然没关，但是只有有车位的人才能进入地下车库，都是业主。“我们这里入室盗窃案有，但是并不多。”她说。记者从相关部门了解到的情况印证了物业的说法。

　　对于未公示公共部位费用收取和使用的问题，物业认为自己现在执行的还是前期合同，没有义务向业主公示，“我们执行的是包干制不是酬金制，也不用公示。”就此击水律师事务所的谷律师认为，无论物业公司执行的物业服务合同是否与业委会签订，只要收取了小区业主的物业费，就有义务向业主公示公共部位费用的收支情况，收益部分应主要用于公共部位的建设。记者通过咨询市房管局物业处得知，所谓“包干制”只是可以不公示物业费的收支情况，公共部分的收支情况应该向业主公示。

　　撤换物业的决议合法吗

　　“其实所有问题的导火索就是修大门的事。”河西区陈塘庄街道办事处司法科的同志说。业委会也反复向记者提到物业不修小区大门的事，并称物业开始说不修是因为没有许可证，业委会千辛万苦跑下来修大门的许可证后，物业却一拖再拖，导致许可证过期。“应该修。”街道工作人员说。物业则认为小区当初是经过验收的，没有必要修。

　　“我们今年4月18日通过了撤换大通物业，聘用新物业公司的决议。这里有业主大会的表决结果，小区总户数为586户，总面积为58536.46平方米，实际参加投票的457户，有效票440票，面积为44135.06平方米，结果344户同意换物业，占总住户的58.70%，占总面积的59.94%，符合相关法律法规要求。”贾先生介绍。既然合理合法地通过决议，为什么选聘新物业的工作才开始呢？“这个决议刚刚被有关部门认可。”贾先生说。

　　其实这个决议是否被认可，到现在也没有定论。

　　有20%业主反对决议？“业委会的这个决议是不合法的。有20%的业主主动找到我们，表示反对这个决议。根据有关规定，达到20%业主反对，决议就无效。”物业经理如是说。“有这20%业主的名单等详细情况吗？”记者问。“有，我们给居委会和街里了。”她回答。同时她告诉记者，目前小区的物业费缴纳率达到85%，居委会做的抽样调查，业主对物业的满意率达到80%。但是记者向陈塘庄居委会和陈塘庄街道办事处了解，他们手里都没有那份20%反对撤换物业决议的业主名单，居委会也否认在复兴门家园小区进行过业主对物业的满意度调查。

　　业委会届满，决议无效？“就是要签物业合同，也应该让大通物业参与进来。”居委会主任说。“业主大会不是不同意继续聘用大通物业吗？”记者问。“业委会在今年6月底已经到期了。”“决议是4月18日做出的，还在任内，现在这个决议有效吗？”“我调过来两个月左右，有些事不清楚。”居委会主任说。“这个决议是否有效，不是由我们认定的，应该是街里和居委会主管此事。我们的主要职责是政策指导和监督物业公司履行物业服务合同。”河西区物业办的工作人员说。

　　陈塘庄街道办事处相关负责人没有正面回答决议是否有效的问题，但认为在选出新一届业委会成员之前，开展选聘新物业公司的活动是不适宜的。“要先选出新业委会，再谈选新物业的事。”

　　业委会成员已失资格？“业委会的五位成员长期拖欠物业费，有的达三年之久，我们催缴后，有两人补齐了物业费，另三人一直没交。他们不交物业费就丧失了业委会成员资格。”物业经理说。河西区物业办、陈塘庄街和居委会都提到了此事，也认为欠缴物业费的业委会成员行为不当，侵犯了小区内正常缴费业主的利益。但是无人就资格一事提出异议。

　　是更换还是让原物业提升服务

　　有一点是各方认同的，河西区物业办、陈塘庄街和居委会都认为开发商的物业公司有先天的优势：对小区情况了解，便于和开发商沟通，解决一些遗留问题，同时小区地下车库产权属开发商，如果换新物业，地下车库的管理将成为棘手问题。

　　“他们就是欠缺沟通。”无论是居委会还是陈塘庄街道办事处的工作人员都认为复兴门家园业委会和物业公司存在沟通不佳的问题。对此贾先生认为是业委会多次向物业公司发函要求说明各项情况，但物业拒绝回应。物业则认为业委会提的很多要求，物业公司已经表明态度，给出答复，但是业委会不接受，物业也不能接受业委会的条件，因此无法进一步交流。

　　“其实物业已经答应把房子给业委会继续使用，我让贾先生去和物业谈。他不去，说一去就会吵。”街里和居委会都很无奈。河西区物业办也表示告诉过物业公司，无论如何干涉业委会工作的行为是不妥当的。

　　24日，复兴门家园小区新一届业委会的选举基本结束，新业委会已经选出。“虽然存在问题，这个小区管理还可以，大通物业还是做了不少工作的。再说无论由谁来做，不要让小区业主的生活受影响才是最重要的。”区物业办、街道和居委会都希望复兴门家园小区在新业委会的带领下，能实现平稳过渡，顺利解决物业矛盾。