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2013年对于房地产行业来说,可谓是精彩纷呈,年初政策接二连三地出台,如自2月底至3月初,“国五条”及“国五条”细则到二手房市场火热交易,各地新房市场也交易火爆,而后房产税试点扩围再引热议,接着各地方房企纷纷大举拿地掀起一轮轮的拿地热,再到年终的千亿房企军团扩围。2013年,楼市经历了众多变化,而抓住变化挤进买房大军的购房者,成为了最后赢家。
关键词一:国五条
年初“国五条”的横空出世,被称为史上最严厉的调控机制。天津版的“国五条”细则总体来说同北京、广东相比中规中矩,没有很苛刻的政策出台,所说规范尚存在很多不明确的地方,就“适时提高二套房首付比例”来说,没有具体的比例和具体的时间。主要针对房价、限购、土地、保障房和市场监管五大方面做出重点规定。因此,天津版的“国五条”更多的是对投资者和市场起一个警示作用。
但是“国五条”细则发布前期引发的“离婚潮”,在全国各地陆续上演,老百姓苦于没有太多的投资渠道,在市场整体经济不景气而楼市火热的时候选择这种看似“怪异”的方式,其实是不得已而为之。因为到目前为止,房子是最保值增值的财产,房子是具有金融功能的,不仅仅有居住功能,因此限价、限购引起的“离婚潮”便也不足为奇。
关键词二:20%个税
“国五条”细则出台后,最具争议的条款莫过于转让5年以下非唯一住房将征收20%个税。天津表示将严格按照转让住房所得的20%计征,同时明确个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。天津“国五条”的颁布使得二手房不再那么物美价廉,也迫使无论是手头不宽裕想买二手房的刚需用户还是想换个好点居住环境的改善一族都转向了新房市场。为了避免以后换房子时还要考虑到繁重的税费问题,不如刚需改善一步到位。
针对这一问题专家也给出了不少建议,购房一定要选择品质高的产品;其次要选择大开发商的楼盘,房地产市场早已分化,后期会逐步发展为以大开发商为主的市场结构,小开发商资金链容易断裂,并有可能随时被淘汰出局,购房风险较高,所以选择兼具知名度、实力强、美誉度的品牌开发商能降低购房风险;第三,要选择一个具有增值潜力的楼盘,比如具备自持物业,将来的增值空间较大。
关键词三:以房养老
随着中国人口老龄化问题日益严峻,养老问题也引起越来越多的关注。“以房养老”是一种所谓的新型养老方式,是将房子“倒按揭”的形式。制定政策者是想老有所依,老有所养。通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或出租出去,以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构,经过评估后获得一笔款项,由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。
目前针对“以房养老”还有很多疑问:一是房屋产权70年的问题;二是房价下跌的风险;三是房屋传给子女的观念。对于房屋土地70年使用权问题,目前《物权法》已经规定住宅用地使用权期间自动续期,所以这也不是问题。对于第三个问题,在中国有不少没有子女的老人,由于生活压力大,现在的年轻人也有很多选择丁克生活,未来没有子女的老人会更多。对于他们来说,不存在房产继承问题,通过反向抵押养老保险可以在生前得到足够的现金,放心地花钱养老。
关键词四:地铁房
2013年注定将天津的地铁推上了历史舞台,地铁2号线全线开通,1、2、3号线和轻轨9号线正式实现换乘,地铁4、5、6号线的在建一度成为这个城市的头条新闻。一些即将走向市场的楼盘紧邻地铁,衣、食、住、行等方面条件日趋成熟,因此备受青睐。地铁房格外引人注目成为了2013年天津楼市的主要特点之一,地铁开通从根本上改变了天津百姓的出行方式,这在时尚前卫的年轻人中更为明显,地铁也随之成为了购房置业的重要参数之一。
明年的地铁房将会更加受到热捧,近日发布的通告规定明年天津将开始实行机动车限行限号。值得关注的是,天津“双限令”公布5小时后就正式实行,突如其来的政策,让此前在北京、广州上演的“汽车连夜抢购潮”在天津重现。有车的人要限号,没车的人要摇号,这时选择一套地铁房便大大地解决了出行难题,家门口就是地铁站,以后会变成一个让人羡慕的事情。
关键词五:市区老地块出让
沉闷多年的市区近期频频出现在大家的视线中,随着原师大地块、天塔道地块、育梁道地块、天拖地块陆续挂牌竞拍,身价也一路飙升。随着中心城区地块日趋稀少,土地的成交价格总体一直呈攀升趋势,最重要也是最直接的原因就是房企对未来楼市还是看好的,可以说,所有高价拿地房企都对未来的房地产需求持续保持高位充满信心。“物以稀为贵”,地价不涨也难。而且大部分房企手中的土地库存已不多,补库存显然是公司发展的刚性战略需求,在土地市场供应严重不足的情况下,“地再贵也得拿”。
俗话说“大隐隐于市”,近年来人们的居住习惯慢慢从郊区回归到市区。市区拥有成熟的生活配套资源,医院、加油站、银行、超市、特色餐饮覆盖,周边交通网络四通八达,这也将成为老地块未来项目的一大卖点,一个如此成熟的生活圈必然成为开发商眼中的香饽饽。
关键词六:新型城镇化扩大内需
“新型城镇化”成为今年关注度最高的话题之一。专家认为,从需求角度来看,“新型城镇化”推进了房地产市场的两个方面。一方面,集中爆发的存量需求,另一方面,快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化过程中,农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、中小城市人口向大城市转移,进而扩大城镇规模,带动城镇购房需求。由此,我们可以推算,到2030年我国城镇化率要达到70%,未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。因此,这些新移民进城“住的问题”必须解决。假设人均住房面积为30平方米,那么3亿人口的住房需求量将达到90亿平方米。
如此庞大的内需市场,对全国众多的开发商来说,既是机遇也是挑战。
关键词七:房产税明年有望扩围
当房地产市场经历多轮调控政策洗礼后,房产税扩围又再次上升为坊间热议话题。2013年,众多专家学者在预测房产税扩围政策,而该政策的启动时间也逐渐显露端倪。近日,国家信息中心及社会科学文献出版社联合发布经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预测明年我国房产市场整体将保持小幅增长,房产税试点范围将进一步扩大。据悉,在大家最为关注的房产税方面,相关立法工作和清费立税工作有望加快推进,成为地方税体系重要组成部分。专家认为,我国房地产市场有明显的区域性,北上广等地房价很高,但一些二三线城市房地产市场已出现供过于求的局面。因此,未来房产税征收要因地制宜,考虑地区差别,给地方政府比较大的自主权,根据地方情况作出决定。
关键词八:银行收紧房贷
临近年底,房地产市场讨论最热烈的话题之一:“停止房贷”。房贷收紧后的政策之一便是取消首套房贷利率八五折优惠。事实上,三季度以来,多家银行表示资金吃紧。年底房贷申请难,获得放贷的难度也随之加大。有消息称,暂停房贷的现象由一线城市发展到二三线城市。包括几大国有银行在内的银行都扎紧了房贷的口子,尤其是一些股份制商业银行,除了少数国有银行将放贷时间推迟到明年外,不少股份制银行称目前已暂停受理房贷业务,而二手房房贷业务更是处于基本停摆的状态。因此,不少打算在年底买房的刚需族不得不暂停买房计划。
关键词九:“金九银十”高调收官
搭乘今年房地产市场的快车,“金九银十”最终高调收官,成交套数、成交面积、成交价格全线飘红。2013年天津楼市前10个月的整体走势、成交量均优于去年同期水平。9月、10月新建商品房成交量均突破万套大关,成交面积涨幅较大,真正的“金九银十”得以实现。大量楼盘集中供应、大体量物业成交的出现,促成了多个日光盘出现。楼市仿佛一夜之间回到了几年前的热销局面。而与之相对应,房价也随之迈入上升通道。许多在2012年没有出手置业的人,不得不感叹今年房价变化之快。更有购房者遗憾地表示,真应该在2012年入市,而一些在今年“金九银十”成功置业的购房者也感叹,如果再不买不知道房价将会如何变化。
关键词十:刚需释放最显著
刚需的释放,造就了“银三月”“红五月”“金九银十”“年末成交翘尾”等一系列楼市热销局面。特别值得一提的是,年初3月份楼市的热销,呈现罕见的“量价齐升”局面。更创造了近几年来的热销纪录。
专家指出,成交量的持续回升,以及价格的微幅上涨,都与刚性需求的释放有着极大的关系。自2010年初开始调控以来,刚需已经观望了2年时间,真正的购房需求需要释放,而今年众多楼市新品的推出,吸引了多数刚需和改善型需求入市,市场成交状况得到改善。