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在前海起航高峰论坛上,世联地产董事长陈劲松也发表了主题演讲。陈劲松表示,中国房地产已进入高位平台,这时候机会仍有但风险很大,而各个城市的投资价值也呈现分化,其中深圳仍在第一类属于领先型城市,其已经度过了危机期,属于最有投资价值的城市之一。
陈劲松表示,中国房地产进入了高位平台的时代,一是目前一年接近7万亿元的销售总额,已经是在高位平台上整理,并且房地产业的开工量也在2011年达到顶点,2013年的高销售额正是因为2011年的高开工量,而开工量在2012年开始下滑。
房地产进入高位平台期主要有以下几方面表现:一是总量在高位震荡,销售额和销售面积在高位震荡;二是开工量的增速急剧下滑;三是待区划量维持增长;四是结构分化。陈劲松解释,这也就是说现在进入了一个总量增速下滑和震动阶段,这一阶段具有高度的不确定性,房企将非常不好决策,而深圳、上海、广州、北京的地价已经奇高,任何决策失误损失都是巨大的。
此外,城市分化也正在急剧发生。据世联统计,全国50个大中城市占了全国销售额的50%,而全国另600多个城市占另外50%,前22个城市占总额的40%。陈劲松表示,结合房地产市场的特征、可持续收入、收入增长、GDP、服务业等,可看到全国的投资价值百强城市在城市分化下可以分为四类,分别是领跑型城市(领先型城市)、潜力型城市、脆弱型城市和风险型城市,其中深圳和北京、上海虽同属第一类,但相比于北京、上海顶端领跑态势,深圳和广州、重庆等都属领先城市。
“领先型就是房地产市场和经济完全配合,而脆弱型就是房地产市场发展很快,但城市的人口和经济没跟上,最后一类风险型则是房地产特征不好,人口经济也不好。”陈劲松介绍,呼和浩特、海口、鄂尔多斯、温州都属于风险型。
“深圳等一线城市的房地产未来是资产的故事,高位整理、富裕社会、房地产金融化。”陈劲松表示,要重新审视从租金带来的一系列金融产品,一线、二线城市租金的上扬是非常明显的,并且一线城市已经度过了它的城市危机期。
此外,陈劲松表示,国际级的都市,即人均8万美元收入的核心区房价大概是9000美元/平方米,而中国一线城市的房价接近国际水平。国际都市边缘区房价是中心区的40%左右,而中国一线城市边缘区房价大概是中心区的50%—60%,略微偏高,也就是说中国的都市核心区的房价随着资产故事的来临可能会进一步分化。