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1月8日,融创中国董事长孙宏斌携公司高管,在上海举行了一场媒体见面会,来自全国约400名记者参加此次见面会。2013年,融创中国成立10年,这是孙宏斌为数不多的在众媒体前的高调亮相。长达3个小时的媒体提问有问必答,让记者们大呼过瘾。会上发布,融创中国2013年实现合约金额547.3亿元,同比增长54%,超额完成全年450亿元的销售指标。今年,孙宏斌把融创的销售目标定在了650亿元,并称未来千亿元不是最终目标。
欲摘“激进”标签
激进、偏执、赌徒……孙宏斌一度被贴上了这样的标签,这次,融创上下有着强烈的解释欲望。
还未等媒体发问,融创中国副总裁李绍忠在会议开场介绍融创2013年运营的总体情况时,就用了大量篇幅说明融创在风险控制上所下的功夫。而在此后3个小时的提问环节,有相当一部分问题孙宏斌是用来回应“地王”、负债率和速度。
“2013年融创在研判了342个项目的基础上,获取了19个项目,每块地都做了非常缜密的判断。”李绍忠说,19块土地的销售面积将近700万平方米,平均土地单价为7300元/平方米,预计以均价2.8万元/平方米出售,“地价和售价之间有多大空间”,成为融创密切关注的指标。
李绍忠还通过PPT展示了融创在拿地时的内部控制流程图。项目、公司、集团,各个层面标记着多个控制环节,密密麻麻,层层级级。
融创高管对于风险管控的解释,并非“此地无银”,实际上对于任何一家房企来说,拿地时不会没有“头上的紧箍咒”。出于对于布局和周转的考虑,2013年融创也放弃了不少几乎“衔在嘴边”的地块。比如北京的东坝地块,融创已跟踪了三四年,比如杭州的地王,苏州的地块,融创均选择了放弃。
“心有猛虎,细嗅蔷薇”。在融创这个充满狼性的团队,这句颇具辩证法的话,被写进了团队宣言里。心有猛虎——我们一直都有发展的理想,不发展不行,不拿地不行;细嗅蔷薇——2013年全国土地市场白热化,我们一直在冷静观察、沉着甄别。
当然,这在融创内部还有一个更接地气的说法,即“多弄、死盯”。据介绍,融创对其所进入城市的政府招拍挂信息里每块地都要进行细致研究,2013年融创共跟踪了342个地块,最终取得了19块土地,比例不到6%,就是“多弄、死盯”的结果。
不迷信负债率
在孙宏斌的逻辑链条中,拿地是最重要的风险;第二就是销售,房子卖不出去风险也没法控制。
2013年9月,融创在北京拿下楼面价高达7.31万元/平方米的农展馆地王,轰动全国。“这个地拿得不贵,非要说贵,看跟谁比,过些年这样的价格也拿不着地了。”孙宏斌并不觉得农展馆的地块贵,“地拿错了,做什么产品也卖不出去,拿地的时候,最最有风险,这点我们还是做得挺好的。”据悉,2013年,融创参加了房山十二三块土地的拍卖,但一块都没拿,在他们看来,“农展馆7万元/平方米是便宜,房山1万元/平方米是高。”
此外,市场普遍的观点认为,企业踩在高负债率的绳索上,那才叫步步惊心。可是孙宏斌不怕负债率高,就怕房子难卖。
按照孙宏斌的说法,他并不十分看重负债率。“净负债率的要求是很荒唐的,尽量让它能够过得去,控制在资本市场能够接受的范围。每个行业、每个企业、每个项目,负债率的承受能力都不一样。当然,长远来说一个企业要有特别合理的负债率,我们现在就有合理的负债率。既要速度很快,又要负债率很低,这是个难题。现阶段我们会把负债率往后放放。”孙宏斌用毫无修饰的话直来直去。
今年目标650亿
聚焦核心城市、不“出海”、不“跨界”,孙宏斌一路且行且专一。
目前融创仅进入北京、上海、天津、重庆和杭州等核心城市,孙宏斌认为,如果把摊子铺得太大,就会分散精力,“现在别人管50个,我们就管5个公司。”孙宏斌还表示,肯定不会去海外,也没有想过要去探索多元化的领域和方向。
在孙宏斌看来,房地产行业还有很长的路要走,融创过去几年有很好的势头,没必要分散精力,也许将来有这样的考虑,但也得好几年后。“比做电视、做汽车容易得多,规模又比他们大,利润又比他们好,没有必要卖电视、卖汽车、卖水。当然,卖水是可以的,水比油都卖得贵。”面对竞争对手的多元化,孙宏斌不由自主地调侃了下。
孙宏斌给出的融创今年的销售目标是650亿元,同时他也认为,未来融创实现1000亿元销售额是水到渠成的事。“3年前融创上市时销售额80亿,投资人担心到300亿怎么管,到500亿怎么管。现在到了500亿了其实还是挺从容的。”在各路领头房企在“超1000奔2000”的路上,孙宏斌认为融创与一线房企的差距不会越来越大,反而差距会缩小。
北京市场方面,农展馆项目的货值大约在100亿元至120亿元,主力户型在230平方米至300平方米,平均售价大约在15万元/平方米。融创中国北京公司总经理荆宏透露,目前该项目已经拿到了政府立项和复函,“计划在今年9至10月份亮相,但能否成功入市,还要取决于政府对价格的审批。”
本报记者陈静思