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业内人士认为,今年江门楼价将企稳,降价可能性不高。黄文波摄
多个新盘推出使得去年商品房成交异常火热。
黄文波摄
2013年江门楼市供应量与成交量双创新高,显现江门惊人的潜在购买力,不过目前江门楼市依旧呈现供过于求的买方市场,将近10000套的住宅存量如鲠在喉。随着年初杭州楼市降价事件的持续发酵,楼市拐点论、崩盘论加剧市民购买的观望情绪,也让2014年江门楼市更加扑朔迷离。据业内人士介绍,2014年江门房价下跌可能性不大,开发商更多通过促销或活动营销等形式销库存,今年江门楼市新房板块将平稳度过。
南方日报记者黄文波
市场观望情绪加浓
刚刚步入马年,杭州楼市高达6000元/平方米的降价着实让不少消费者惊傻了眼,楼市是否将要拐点下行,业界议论纷纷,随后传来多所城市降价购房、成交下滑的信息后,业内楼市崩盘的悲观信息愈演愈烈。据媒体报道的数据显示,具有楼市方向标的一线大城市北上广深1月成交均遇冷,其中深圳下降幅度最大,同比下降72%,其次为广州,降幅达54%;北京、上海则分别同比下滑49%与31%,摒除年初成交淡季的原因外,崩盘论导致消费者买房“再等等”的观望情绪增强也是重要因素之一。
虽然购房每平方降价数千元的“好事”并未在江门有所变现,却丝毫不影响江门消费者对于房价拐点下降的期盼。据江门市住建部门公布的数据显示,2013年江门楼市成交均价高达6527元/平方米,较之2012年的5860元/平方米上升11.4%,其中去年10月份均价突破7000元,居年内最高。如今楼市拐点论题四起,虽然江门楼市崩盘可能性不大,不过对于普通的刚需消费者来说,毕竟有个盼头。记者与多个准备购房的消费者交流得知,对比楼市崩盘会否对经济造成的影响,他们更关心关涉切身利益的房价能否实实在在地降下来,由此增加了消费者的购房观望情绪。
“年后各个媒体都在报道楼市崩盘的消息,江门这边还没有什么动静,我还是再看看,年中视情况再做定夺。”市民张先生说,虽然今年上半年有几个不错的新盘开盘,不过在大势未明晰之前购买不够理性,毕竟不是急着用房。
不过急于买房结婚的白领王先生则表示心里很矛盾,“我想快点买房,又担心房子买了后不到半年就大降价,不买又会错过好户型,两者很难抉择。”不过他表示,不会因为住房问题延误婚期,届时果断出手买房。
新盘集中在二三季度推出
新盘一直都是推动楼市成交上涨的引擎。据江门市住建局公布的《江门市蓬江、江海区2013年房地产分析报告》中显示,去年江门商品住宅累计网签面积135.09万平方米,同比增长31.3%,累计网签高达11664套,同比增长34.3%,可谓是近几年江门楼市难得一见的春天。业内人士称,去年推出的新盘多占据优越位置,是促成成交火热的最大原因。据了解,去年年初帝豪居、华茵桂语等多人关注的楼盘集中发放,而年中后保利、万达等大企楼盘建成推盘,高质量楼盘吸引市民疯狂抢购,带动着当月成交量的上升。北新区一楼盘营销负责人甚至感慨道:“从年初开始,除了清明前后稍为冷清外,去年的楼市可以说基本上不存在淡季一说。”
而今年“笋盘”虽然在数量上较之去年有所减少,但占有强势的地理位置。据了解,截至今年年底,江门蓬江、江海、新会三区将有锦富汇景湾、帕佳图世家、国翔汇悦城、骏景湾品峰、胜坚尚城美居、帕佳图天玥、珑城半山7个新盘推向市场,遍布滨江新区板块、北新区板块、双龙板块、圭峰板块,涉及新区风光、青山绿水、岛居生态等多种建筑地理风格,可以满足消费者的多样需求。其中锦富汇景湾已于3月23日公开发售;帕佳图世家已经开始诚意登记,并推出“3000抵3万”的购房优惠;珑城半山也将在本月底开放售楼中心,并准备推出第一期别墅产品。
今年新盘多集中在第二、三季度,而且开盘时间分散而不集中,对此有业内人士表示可在一定程度上避免内部客源冲突,不过另一面也会减少新盘对观望消费者的集群吸引能力,估计今年新盘对于成交的推动作用难以直接作用于成交量,今年成交量或将在小幅震荡中度过。
房价下降概率较低
虽然2012年下半年及2013年已经消化了大部分的商品房,不过去年总体供应量也多,两者相抵,今年依旧有不下一万套的货量供市民选择。据江门市住建部门数据显示,2013年中心城区商品住宅网签11664套,同比增长34.3%,创造历史新高度,而供应方面,去年江门中心城区商品累计批准预售面积为232.72万平方米,同比增长91.3%,批准预售住宅12932套,同比前年提升近一倍,供求相抵,还留下1268套进入待售住宅市场。截至今年2月底,江门中心城区待售住宅约共9000套,同比增长30.4%,市场供应非常充足,处于供过于求的局势。
供过于求的买方市场形势,加之楼市崩盘论的外部环境,给今年开发商带来巨大挑战,如何尽快出售存货,回笼资金以图下一步发展是开发商需要重点关注的问题。今年江门房价是否下跌,不少业内人士表示可能性较低。“房地产行业是资金密集型产业,每个环节都涉及巨额成本,高昂的地价已经增加了不少成本,加之人工及建筑材料的上涨,整体房价要想下降比较难。”资深业内人士王先生说,除非政府使用行政力量强制压制房价,或者减少土地出让成本,否则很难实现。他说,今年楼市的供应量比较大,整体市场呈现供应过剩,估计整体房价相对持平或轻微上涨的可能性较大。
“小孩营销”逐步崛起
楼市趋于供过于求,开发商为了争取有限的客户资源,势必加大营销力度,以江门持续“涨”声的现状来看,以价换量的可能性不大,对比之下他们更趋向于进行一些阶段性的促销或活动吸引,而“小孩营销”就是他们结合楼市行业特性推出的营销新思路。据业内人士介绍,有小孩的家庭往往是刚性的购房潜在客户,吸引小孩前往参加活动能更有效地拉动目标客户群体,而这已经在最近一些楼盘的营销动作中得到证实。
“国防兵器展”、“国宝展”,从年初开始,保利集团就通过活动彰显自身品牌实力,树立强势的品牌力量,国宝级别的展示吸引不少亲子家庭前往参观。而3月中旬天英月珑湾以动漫节为噱头开展了一系列活动,并将高达6.2米的钢铁侠搬到售楼部门前,吸引不少小孩前往,而该楼盘售楼部以及小区内更是设置了各种不同游戏,将迷你的“迪士尼乐园”、旋转木马搬到小区内,牢牢将看房亲子家庭掌握在手中。另外奥园益丞国际广场也打造为期一周的“星期八小镇”活动,以益智体验式的活动形式吸引周边众多亲子家庭参与。据奥园江门营销总监陈志炎介绍,选择星期八小镇这样的活动方式,是从楼盘区位以及商场定位出发,如今家长消费多数集中在小孩身上,而奥园益丞商场主打青少年群体,星期八小镇这样的活动形式可以有效聚集人气,同时也适合楼盘定位。据他分析,4月份步入清明时节,楼盘活动会有所降温,下一波“活动潮”预计会在五一假期来临。