一直以来，城中小区屡屡发生的纠纷，有望得到缓解

　　李晓旭摄(资料图片)

　　文/羊城晚报记者赵燕华通讯员穗房宣

　　今后，广州市老城区众多配套设施不全、环境较差、未实施专业物业服务的旧住宅小区，将由政府牵头，共同实施专业物业服务。昨日，《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)出台，明确了物管费调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。《办法》还明确禁止物业服务企业擅自收取手续费、水电周转金等费用，不得中断用户的正常用水、用电、用气。

　　亮点1

　　无物管小区由街道推进物业服务

　　《办法》共包括100条规范和创新广州市物业管理的具体规定，其中细分了政府部门职责，建立齐抓共管物业管理工作机制。

　　针对广州市老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差，未实施专业物业服务的难题，《办法》规定，“对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,由区级政府结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区级人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域；指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业”。

　　亮点2选出委员满5人可成立业委会

　　实践中，首次业主大会筹备组成立难、争议多等问题，已成为制约成立业主大会的瓶颈。《办法》进一步完善了业主大会筹备制度，创新建立实操性强的有效机制。

　　《办法》规定，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生。规定建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的，由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。街(镇)应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。《办法》建立了筹备组会议议事制度，筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。同时规定，可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。

　　实践中，由于业主对业主委员会委员候选人了解不多，经一轮投票选举的委员往往不能达到法律法规规定或者议事规则约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法产生业主委员会。为解决该问题，《办法》创新建立了多轮补选制度，并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业主委员会。

　　实践中，因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。

　　亮点3创新多项制度规范业委会行为

　　《办法》通过创新建立业主监事会制度，建立业主委员会报告、公开和财务管理等制度，明确换届选举规定和由议事规则约定代行业主委员会职责的执行机构等多项规定，进一步强化实现业主自我管理、自我监督。

　　《办法》规定，“业主委员会未按照本办法规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未成立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开”。

　　《办法》规定，“业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会”，比《省条例》规定的时间提前了3个月，确保换届选举成功；在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举；未成立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举”。

　　《办法》规定，“业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责”。

　　亮点4小区共有部分经营收益归业主

　　为解决共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等问题，《办法》作出了明确规定：“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”；其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

　　按照《办法》，“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询”。

　　《办法》明确，“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。

　　亮点5禁开发商将物管交给自家企业

　　为落实国务院《物业管理条例》关于提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，进一步规范前期物业管理招投标行为，保护小业主合法权益，《办法》明确前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业。

　　《办法》规定，“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同”；《办法》第九十六条对违反该规定的行为，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

　　亮点6物管费调价须业主双过半通过

　　《办法》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上；业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果；业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　亮点7物管不得以任何原因断水电气

　　为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用，《办法》作出了明确规定。

　　《办法》规定，“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。